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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

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31 de agosto de 2015
 
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EL NUEVO GOBIERNO BALEAR CAMBIARÁ LA LEY DEL SUELO
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de Baleares. El consejero de Territorio, Energía y Movilidad, Joan Boned, ha anunciado una futura ley de protección del paisaje, además de la reforma de la ley del suelo y las sectoriales turísticas y agraria aprobadas durante en el Ejecutivo autonómico anterior. El objetivo de esta ley es aprobar una norma que regule las condiciones de la ordenación urbanística para preservar y respetar la armonía, racionalidad y el equilibrio del paisaje natural y urbano. Con esta nueva normativa se pretende que los planeamientos urbanísticos tengan que incorporar las determinaciones de la ley para que un espacio natural no se vean alterados por las nuevas planificaciones urbanísticas y condicione el modo de compatibilizar la nueva regulación con la existente.
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Ambos responsables de la gestión territorial autonómica e insular han coincidido en la necesidad de abordar estas reformas y emprender nuevas normativas territoriales, que contemplen, entre otras cuestiones, la devolución de competencias a los consells insulars.
Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo de Baleares.

Los  ejes  vertebradores  de  esta  ley  son  la  simplificación  y  racionalización  del  planeamiento,  la  gestión  y  la  disciplina  urbanística,  con  el  objetivo  de  facilitar  determinadas  actuaciones  que  permite  la  norma,  pero  también  de  ser  más  contundente con las actuaciones ilegales. La Ley establece una regulación integral de  la actividad urbanística, por lo que regula, entre otros aspectos, el régimen jurídico  del  suelo,  los  planes  urbanísticos,  la  ejecución  de  las  nuevas  urbanizaciones  y  las  actuaciones en zonas urbanas  las obras de edificación y el régimen de infracciones y  sanciones.  Queda  fuera  del  ámbito  de  la  Ley,  la  regulación  de  los  usos  y  las  actividades en el suelo rústico, que ya tienen una normativa específica autonómica y  una regulación precisa por medio de los planes territoriales. 

Con  esta  Ley  por  primera  vez  se  fija  una  regulación  integral  de  la  normativa  urbanística en las Illes Balears, la única comunidad autónoma que no disponía de  una  norma  marco  en  esta  materia.  La  Lous  sustituye  una  docena  de  normas  dispersas e incorpora normativa más reciente, como la Ley estatal 8/2013, de 26 de  junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, o la Ley 7/2012, de 13  de junio, de medidas urgentes para el desarrollo urbanístico sostenible. 

El  espíritu  de  la  Ley  es  ser  una  norma  marco  que  respete  las  competencias  normativas,  con  rango  de  reglamento,  de  los  consejos  insulares. Por  ello,  con  carácter  general,  la  Ley  da  a  los  consejos  insulares  la  posibilidad  de  desarrollar  reglamentariamente  las  cuestiones  que  pueden  ser  objeto de  puntos  de  vista  divergentes.  También  da  a  los  municipios  de  más  de  10.000  habitantes  la  posibilidad  de  aprobar  definitivamente  los  planes  parciales  y  especiales  y  las  modificaciones  no  estructurales  de  los  planes  generales.  En  el  resto  de  casos,  la  aprobación  del  planeamiento  corresponde  a  los  consejos  insulares, excepto  en  el  caso de Palma, que se rige por la Ley de capitalidad. 

Uno de los principales ejes de la Ley es que prioriza las actuaciones de regeneración  y renovación urbanas en detrimento de las que persiguen la transformación de suelo  rústico en urbano. En este sentido, se consolida la contención del crecimiento del  suelo  urbanizado  que  establece  la  Ley  6/1999,  que  aprobó  las  directrices  de  ordenación  del  territorio,  las  DOT,  y  que  fue  el  comienzo  de  un  modelo  de  contención del crecimiento que se ha concretado en los planes territoriales de cada  isla. 

En  materia  de  construcción  y  edificación, el  texto  agiliza  la  tramitación  de  las  licencias de obra, ya  que prevé que los ayuntamientos puedan sustituir la licencia  urbanística  por  una  comunicación  previa  para  las  obras  menores,  aunque  en  determinados casos, como las obras en suelo rústico protegido o las edificaciones  nuevas, quedan fuera de esta posibilidad. También se regula por primera vez por ley  la  inspección  técnica  de  edificios  (ITE):  se  fija  un  régimen  básico  que  deben  desplegar  los  ayuntamientos,  y  un  régimen  sancionador  para  quien  incumpla  la  obligación de pasar la ITE. 

La norma endurece el régimen sancionador respecto de la legislación actual y amplía  la  responsabilidad  por  infracciones  a  las  personas  que  hayan  cooperado  con  el  infractor  o  hayan  hecho  posible  que  se  cometiera  la  infracción  (promotores,  técnicos,  funcionarios,  autoridades,  etc.).  También  se  da  más  competencias  a  los  consejos  para  intervenir  en  el  suelo  rústico:  los  consejos  pueden  ordenar  la  suspensión  inmediata  de  las  obras  sin  licencia  en  suelo  rústico  sin  tener  que  requerirlo antes en el ayuntamiento. 

Finalmente,  la  Ley  incluye  un  procedimiento  para  incorporar  a  la  ordenación  los  edificios  en  suelo  rústico  que  estén  en  situación  irregular  pero  contra  los  que  la  Administración  ya  no  pueda  actuar.  Se  trata  de  un  procedimiento  reclamado  por  muchas  administraciones  locales  y  por  entidades  representativas,  la  activación  quedará  en  manos  de  cada  consejo.  Durante  tres  años  desde  que  se  active,  se  permitirá  regularizar  edificios  sujetos  a  usos  que  no  sean  de  interés  general  (básicamente usos agrarios y viviendas) por medio de un procedimiento municipal,  pagando, además de los gastos ordinarios, una prestación del 15% al 25 % del coste  de ejecución material según el año en que se legalicen. No pueden acogerse a esta  medida  los  edificios  que  se  levantaron  en  suelo  protegido,  los  que  estén  en  áreas  protegidas por la Ley de espacios naturales (LEN) se pueden acoger si acreditan que existían antes de marzo de 1991. 

Consta de nueve títulos, 193 artículos, diez disposiciones adicionales, once transitorias, una derogatoria y cuatro finales.

En el título preliminar se prevén el objeto de la ley, la actividad urbanística y los fines que persigue. Se hace mención, además, de la integración del planeamiento en el marco de la ordenación territorial, del sistema jerárquico y de los criterios de interpretación de sus determinaciones. Se regulan la participación ciudadana, la acción pública y el papel de la iniciativa privada en la gestión de la actividad urbanística; las competencias de las diferentes administraciones y las relaciones interadministrativas; y los convenios urbanísticos, fijando su marco jurídico, los límites a que se someten, así como las garantías exigibles, sobre todo en lo que se refiere a su publicidad.

El título I regula el régimen urbanístico del suelo, manteniendo la actual división en tres clases: urbano, urbanizable y rústico; define las actuaciones urbanísticas en el marco de la legislación estatal; y fija el régimen general de cumplimiento de los deberes que comportan estas actuaciones, así como los casos en que estos deberes pueden ser objeto de modulación. En líneas generales, se sigue con la tendencia marcada por normas anteriores de fijar un concepto estricto de urbano en el sentido de ser un suelo ya transformado y contar con los requisitos que la norma fija, con independencia de que pueda ser objeto de un tratamiento diferenciado cuando se categorice como asentamiento en el medio rural. En todo caso, esta última figura solo puede ser de aplicación a los asentamientos ya existentes legalmente implantados o que sean objeto de incorporación a la ordenación de acuerdo con lo previsto en la legislación vigente. Salvo estas situaciones, la transformación de suelo rústico debe pasar necesariamente por la clasificación como urbanizable y es por eso que es el único caso en que computa su superficie a efectos de los límites de crecimiento que fijan los instrumentos de ordenación territorial.

El título II regula los instrumentos de planeamiento urbanístico y fija el plan general como instrumento de planeamiento integral del municipio, que se desarrolla a través de planes parciales, planes especiales y estudios de detalle. El plan general es la figura principal y determina la clasificación del suelo y la estructura general y orgánica del municipio, la ordenación detallada del suelo urbano y del urbanizable ordenado así como el resto de determinaciones que se fijan. Desde esta vista global, debe definir las previsiones temporales de la ejecución del plan, las necesidades de vivienda protegida y la sostenibilidad económica de las actuaciones que determina.

Asimismo, se regula la tramitación de los instrumentos de planeamiento y, con carácter general, la competencia de los consejos insulares en la aprobación definitiva de los mismos, con la excepción de Palma de Mallorca y, de manera limitada, de los municipios de más de 10.000 habitantes.

El título III regula la ejecución del planeamiento y fija como sistemas de actuación la reparcelación en que diferencia las modalidades de compensación y cooperación y la expropiación. Se regula la reparcelación económica y se fijan mecanismos para facilitar estas operaciones cuando se trate de actuaciones en suelos ya transformados. Los mecanismos de intervención en el mercado del suelo se regulan en el título IV, tanto en lo referente a la regulación de los patrimonios públicos de suelo como a los derechos de superficie y de tanteo y retracto.

El título V regula la obligación de edificar y los deberes de los propietarios respecto a la ejecución y la conservación de las obras y las construcciones, incluida la obligación de someter las construcciones y edificaciones a inspecciones periódicas o, en su caso, la de presentar el informe de evaluación de edificios previsto en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Se regulan también la situación de ruina y la expropiación forzosa por razones de urbanismo.

Los últimos títulos regulan la intervención en el uso del suelo y la protección de la legalidad urbanística. Con carácter general, se mantiene la sujeción a licencia municipal para las obras y otras actuaciones con trascendencia urbanística, aunque en determinados casos se permite optar por un régimen de comunicación previa. Se regula también el procedimiento para restablecer el orden jurídico perturbado y la posibilidad de suspender actuaciones que se lleven a cabo sin el amparo de un título que las legitime. Se refuerza también la competencia del consejo insular que, incluso, puede suspender determinadas actuaciones en ejecución sin necesidad de requerir de forma previa la intervención municipal, especialmente en suelo rústico. En cuanto al régimen sancionador, se amplía el concepto de persona responsable y se hace una clasificación más precisa de las infracciones, adaptadas a la legislación básica.

Cierran el texto un conjunto de disposiciones adicionales, transitorias, derogatoria y finales. En estas se determina, entre otras cuestiones, el mantenimiento del carácter supletorio de los reglamentos estatales hasta que se vean desplazados por los reglamentos de desarrollo de la ley.

 


 

 
 
 
 
 

 

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