El nuevo artículo
202 de la Ley Hipotecaria dispone que:
«Las
nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento
de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán
inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos
referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable
para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación,
mejora o instalación. En todo caso, habrán de cumplirse todos
los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral,
según la legislación sectorial aplicable en cada caso.
La porción
de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o
plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas
de referenciación geográfica.
Salvo que por
la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá
aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia
de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones
en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el
folio real de cada elemento independiente su respectiva representación
gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro.»
Para las edificaciones
o instalaciones el título formal para la inscripción de la
obra nueva.
El artículo
no hace referencia expresa al título formal necesario para la inscripción
de la obra nueva, lo que no impide que se apliquen las reglas generales
en materia hipotecaria -artículo 3 Ley Hipotecaria-, y la legislación
urbanística, que se refiere a la escritura pública como título
para documentar la obra nueva (artículo 20 Texto Refundido de la
Ley del Suelo), al margen de las excepciones legales expresas, como el
caso de los entes administrativos.
Sin embargo,
existe una precisión adicional sobre el título que refleja
la obra nueva: que esté otorgado "de acuerdo con la normativa aplicable
para cada tipo de acto". Esta precisión podría guardar
relación con resoluciones de la DGRN sobre expedientes particulares
destinados al acceso de fincas al registro, como los inatriculadores.
Los títulos
inscribibles, como regla general, son públicos, pudiendo ser administrativos,
judiciales o notariales, cada uno con su propia normativa formal, e, incluso,
pueden ser, en algún supuesto excepcional, privados, como el caso
del heredero único.
En cuanto a
los documentos administrativos, ya la actual redacción del artículo
206.2 de la Ley Hipotecaria permitía a los entes públicos
constatar las obras nuevas mediante certificación administrativa.
Este artículo 206 también es objeto de reforma por la Ley
13/2015, siendo de destacar dos cuestiones:
- Se amplía
el ámbito de los entes públicos que pueden utilizar esta
vía.
Mientras la
actual redacción se refiere a "El Estado, la Provincia, el Municipio
y las Corporaciones de Derecho público o servicios organizados que
forman parte de la estructura política de aquél", la nueva
menciona a "Las Administraciones Públicas y las entidades de Derecho
público con personalidad jurídica propia vinculadas o dependientes
de cualquiera de aquéllas".
- Se sustituyen
la exigencia de que estos actos "no afecten a tercero", por la de que "no
afecten a terceros que no hayan sido citados en el expediente".
Así,
aunque sobre la finca existiera el derecho de un tercero, por ejemplo una
hipoteca, un embargo, un usufructo o una servidumbre, los cuales pudieran
verse afectados por la declaración de obra, bastaría ahora
con que hubieran sido citados en el expediente administrativo.
Tras la reforma
desaparecerá la posibilidad certificación inmatriculadora
expedida por la Iglesia, y debe recordarse que la Resolución
DGRN de 22 de mayo de 2013 admitió la constancia de una obra nueva
a través de una certificación eclesiástica para inmatricular,
con lo que no sería de extrañar que en los meses de vacatio
hubiera cierta prisa por utilizar este medio para inmatricular fincas y
declarar obras nuevas, aunque debe advertirse que en el caso de la Iglesia,
la certificación eclesiástica no debe entenderse como título
para declarar una obra nueva sobre una finca inmatriculada, sino que solo
se permite la constancia de la edificación al realizar una verdadera
inmatriculación, que fue el caso resuelto por la Resolución
citada.
En cuanto a
los documentos judiciales, la Resolución de 18 de junio de 1991
admitió el acceso al registro de la obra a través de un expediente
de dominio para inmatricular.
La norma analizada
se remite a la aplicación legislación sectorial aplicable.
En materia de edificaciones, deberá tenerse en cuenta tanto la legislación
urbanística, estatal y autonómica, como la legislación
de ordenación de la edificación. También deberán
tenerse en cuenta posibles limitaciones derivadas de la protección
de ciertos bienes públicos, como la de costas, aguas continentales
o carreteras.
- La expresión
de las coordenadas de la edificación.
Ya no bastará
con la actual expresión de la superficie de la parcela ocupada por
la edificación, sino que ésta debe delimitarse mediante sus
“coordenadas de referenciación geográfica”.
- El deber
del archivo registral del libro del edificio.
Se consagra
legalmente el deber del archivo registral del libro del edificio, hasta
ahora solo fundamentado en instrucciones administrativas, cuyo rango normativo
a efectos de imponer nuevas obligaciones a los propietarios era discutible.
Esta obligación
aparece también en el nuevo artículo 9.a Ley Hipotecaria.
Deja a salvo
de este deber a aquéllas edificaciones a las que por su antigüedad
no les fuera exigible.
Esta expresión
claramente comprenderá el caso de edificaciones a las que no sea
temporalmente aplicable a LOE, esto es, las que se hayan terminado o para
las que se haya solicitado licencia de obra con anterioridad a la entrada
en vigor de dicha ley (6 de mayo de 2000).
- El caso de
las edificaciones removibles.
Se menciona
expresamente, como objeto de la obra nueva, las edificaciones removibles.
Comprendería
supuestos como las llamadas casas prefabricadas, siempre que no impliquen
una instalación permanente.
La mención
legal aclara las dudas sobre la posibilidad de acceso de este tipo de edificaciones
al registro, que se había llegado a cuestionar por ser discutible
su condición de inmuebles, teniendo en cuenta que el artículo
334.1 del Código Civil considera inmuebles a las construcciones
y edificaciones "adheridas al suelo", exigiendo que esto se haga de modo
fijo, de suerte que no puedan separarse de él sin quebrantamiento
de la materia o deterioro del objeto..
El artículo
9.8.c del Texto Refundido de la Ley del Suelo estatal exige autorización
administrativa expresa para: "La ubicación de casas prefabricadas
e instalaciones similares, ya sean provisionales o permanentes".
La declaración
de obra de estas edificaciones removibles quedará sujeta a los requisitos
de licencia administrativa de ubicación y certificación técnica
que justifique la concordancia de la edificación con la licencia
concedida.
- En cuanto
al supuesto de las edificaciones en régimen de propiedad horizontal,
exige que se incorpore al folio registral de cada elemento independiente
su representación gráfica "tomada del proyecto incorporado
al libro".
La norma se
refiere a "elemento independiente" y no a elemento privativo. Esto lleva
a plantear si será de aplicación, por ejemplo, a las plazas
de garaje configuradas como cuotas indivisas de un local con derecho al
uso en exclusiva de una plaza determinada.
Otra cuestión
discutible es si la representación gráfica del elemento independiente
debe incluir zonas en las que un elemento privativo tiene el uso en exclusiva
de una zona común, como garajes o jardines, inclinándome
por la no necesidad de la misma.
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