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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

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22 de julio de 2015
 
NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
INFORME DE MERCADO DE OFICINAS DE AGUIRRE NEWMAN 
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de arrendamiento de oficinas y locales. La inversión inmobiliaria en edificios de oficinas se disparó un 85% en la primera mitad del año y sumó 1.300 millones de euros, con lo que alcanzó así "uno de los mejores registros históricos de los últimos veinte años". Madrid acaparó las tres cuartas partes (un 75%) de esta inversión total, que en su mayor parte se concentró en el distrito de negocios de la capital. Aguirre Newman atribuye este destacado aumento de la inversión inmobiliaria (que no incluye la compra de Testa por parte de la socimi Merlín) a la "consolidación del crecimiento de la economía", al "retorno" de la financiación y a la perspectiva de recuperación de los precios de alquiler de oficinas en España, que ofrece una mayor rentabilidad que la inversión en Bolsa.
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La firma considera que esta "fuerte actividad inversora" se mantendrá en la segunda mitad del año, dadas las operaciones actualmente pendiente de cierre, como es la de la venta de Torre Espacio, uno de los cuatro rascacielos del Norte del Paseo de la Castellana de Madrid, que el Grupo Villar Mir busca vender para quedarse en régimen de alquiler.

"Además, continuará mejorando la financiación, con la apertura por parte de los principales bancos nacionales e internacionales especializados en el mercado inmobiliarios, con mejores restricciones y márgenes más ajustados", asegura Aguirre Newman en su informe de coyuntura del primer semestre.

Por el momento, en esta primera mitad del año, las socimis y los inversores institucionales lideraron las operaciones de compra de inmuebles, dado que coparon casi las dos terceras partes (el 65%) del total.

Del lado de las ventas, entidades financieras, aseguradoras e inversores institucionales figuran como principales agentes vendedores de inmuebles.

El interés de los inversores por el patrimonio de inmuebles de oficinas deriva de la recuperación que muestra este sector. En la primera mitad del año el alquiler de este tipo de edificios creció un 23,7% en Madrid y un 49% en el caso de Barcelona.

En la capital se firmaron contratos de arrendamiento por un total de 262.790 m2 de superficie para oficina, y en la Ciudad Condal por 177.499 m2.

El precio medio de los alquileres siguió así subiendo, hasta situarse en 25,35 euros por metro cuadrado y mes en Madrid, donde no obstante se alcanzan ya máximos de 31 euros, y de un promedio de 15,96 euros en Barcelona.

Aguirre Newman confía en que en los próximos meses se mantenga el aumento tanto de la demanda de espacio oficinas como de los precios de alquiler. 

EN DETALLE

La consultora inmobiliaria Aguirre Newman ha hecho público el Informe sobre los mercados de oficinas de Madrid y Barcelona en el que destaca los incrementos de las contrataciones y  de las rentas en el mercado de alquiler, y los altos niveles alcanzados en el de inversión en el que se contrae la rentabilidad a la que se cierran las operaciones.

MERCADO DE MADRID

Durante el primer semestre del año 2015, la contratación bruta de espacios de oficinas se ha incrementado un 23,7% respecto al primer semestre del año 2014, alcanzándose la cifra de 262.790 m² frente a los 212.438 m².

El buen comportamiento de la demanda ha venido marcado por el incremento en el número de operaciones, 318, 81 más que en el segundo semestre del 2014. Destacar el buen comportamiento de zona del Centro del Distrito de Negocios, CDN, donde se ha duplicado la contratación respecto a los dos semestres anteriores, alcanzando 40.294 m².

Según el informe de Aguirre Newman, la actividad promotora está siendo y va ser moderada. En el primer semestre de 2015 se han incorporado al mercado de oficinas de Madrid, únicamente 36.434 m². El crecimiento en el stock de oficinas en Madrid en el último semestre ha sido del 0,29%, lo que sitúa el stock total de la ciudad en 12.765.795 m². En el total del año 2015 se incorporarán al mercado 106.434 m², de los cuales el 93% tienen usuario comprometido a fecha 1 de julio de 2015. Para el año 2016 está previsto que se inauguren 132.740 m², de los que el 32% saldrá al mercado como disponible, el resto cuentan con un inquilino comprometido actualmente.

El informe de Aguirre Newman señala que el dato más positivo para el mercado es, sin duda, el descenso de la tasa de disponibilidad, pasando del 12,9% en enero 2015 al 11,9% en julio 2015. El escaso número de nuevos proyectos y los buenos datos de contratación han hecho que el espacio disponible se reduzca en un valor absoluto de casi 124.000 m², siendo actualmente la cifra de desocupación para ocupación inmediata de 1.519.988 m².

Según la consultora Aguirre Newman, el primer semestre del año 2015, continúa la tendencia alcista en la evolución de los precios medios de alquiler apreciada en los dos últimos semestres, pero ahora de manera generaliza, en la totalidad de las zonas analizadas. La renta media en la zona Prime, CDN,  en los 25,35 €/m²/mes, mientras que las rentas máximas en esta zona permanecen en los 31 €/m²/mes. En las zonas periféricas de la ciudad, a diferencia de los últimos semestres, las rentas medias se han incrementado ligeramente, estableciéndose la renta media de la zona Descentralizada, DEC, en 11,11 €/m²/mes y las rentas máximas en 16 €/m²/mes.

En cuanto a las perspectivas para los próximos meses, para el total del año 2015 se estima un buen comportamiento de la demanda mejorando el registro del año 2014 en más de un 12%. Los precios medios de alquiler seguirán incrementándose claramente en el Distrito de Negocios, con subidas más suaves en las zonas del Resto de la Ciudad y zona Descentralizada, y en las zonas de Fuera de la Ciudad (OUT), se comportarán en función de la disponibilidad de cada micro mercado. Finalmente, la tasa de disponibilidad seguirá con su tendencia a la baja como consecuencia del buen comportamiento de la demanda y la escasez de nueva oferta con superficie vacante que se incorporará al mercado.

MERCADO DE BARCELONA

Según el informe elaborado por la consultora Aguirre Newman, la contratación bruta de oficinas en el mercado de Barcelona ha ascendido a 177.499 m2,  en el primer semestre del año 2015,  lo que supone un incremento del 49% respeto al mismo periodo del año 2014,  y de un 4% con respecto al semestre anterior. El informe refleja un excelente comportamiento de la demanda en la zona del Centro Distrito Negocios, CDN, registrándose 19.904 m², lo que representa el 83% del total de la contratación del 2014 en esta zona. La zona de Fuera de la Ciudad ha tenido un comportamiento igualmente muy positivo, alcanzando los 50.680 m² contratados y mejorando significativamente la tendencia de los últimos años.

El stock de oficinas en Barcelona durante el primer semestre del año 2015 se ha mantenido en los 5.881.469 m², no habiéndose inaugurado ningún proyecto de oficinas en este periodo. La previsión de nuevos proyectos para el año 2016 es de 57.700 m², de los cuales el 35% ya tienen un usuario comprometido actualmente.

El estudio de Aguirre Newman pone de manifiesto que durante el primer semestre del año las rentas medias se han incrementado un 6% general como media de todas las zonas analizadas destacando los incrementos en las zonas de Distrito de la Zona de Negocios y la Zona de Fuera de la Ciudad, 7,6 y 9,1% respectivamente,  las rentas medias en el Centro del Distrito de Negocios se sitúan en 15,96 euros/m²/mes, mientras que Fuera de la Ciudad ascienden hasta los 7,09 euros/m²/mes.

A lo largo del primer semestre la tasa de desocupación ha ido disminuyendo gradualmente hasta situarse a julio de 2015 en un 12,71%. Actualmente existen 747.796 m² de espacios de oficinas disponibles, habiéndose reducido la disponibilidad en 57.510 m² durante los últimos 6 meses. La zona que ha experimentado la mayor disminución de su tasa de disponibilidad en estos últimos 6 meses es el Centro del Distrito de Negocios (CDN) que baja algo más de dos puntos hasta situarse en el 5,6%. Durante los últimos 18 meses la tasa de disponibilidad del mercado de Barcelona ha descendido en casi dos puntos y medio.

En cuanto al comportamiento del mercado previsto para los próximos meses, el informe, prevé que la contratación bruta se pueda consolidar alcanzando los 340.000 m² para el total del año 2015, dados los excelentes resultados de contratación obtenidos en el primer semestre del año y las buenas perspectivas a corto plazo. En referencia al comportamiento de los precios de alquiler, las previsiones para el cierre del año 2015 marcan una tendencia al alza de las rentas medias en las mejores zonas del mercado. En el resto del mercado, las rentas de alquiler seguirán mejorando su comportamiento en función de los niveles de disponibilidad y la evolución de la contratación que cada zona muestre.

MERCADO DE INVERSIÓN

El informe de Aguirre Newman señala que durante el primer semestre del 2015, el mercado de inversión de oficinas se ha situado en niveles superiores a 1.300 millones de euros* en Madrid y Barcelona. Esta cifra supone un incremento del 85% sobre los datos del mismo periodo del año 2014 y uno de los mejores registros históricos de los últimos 20 años. Madrid representó el 75% del volumen total.

Los factores que impulsaron el mercado de inversión en 2014 se han mantenido vigente e incluso se han reforzado. Destacan en este sentido la consolidación del crecimiento de la economía y las positivas previsiones a corto y medio plazo; unos niveles de rentas al alza en la zonas Prime y previsiones positivas en el comportamiento de las mismas; el retorno de la financiación al mercado en condiciones cada vez más favorables y la baja rentabilidad de la renta fija y excesiva volatilidad de las inversiones en renta variable. Todos estos factores han ayudado a mantener los elevados niveles de inversión en el primer semestre de 2015.

Destaca el informe de Aguirre Newman que el volumen medio de las operaciones de inversión en el primer semestre de año 2015 se sitúa en 43 millones, cifra notablemente inferior a la registrada en el primer semestre del año anterior, consecuencia del gran volumen de las 7 operaciones realizadas durante el primer semestre del año 2014.

La mayor actividad en el mercado ha estado liderada por los inversores institucionales y las Socimis. Entre ambos grupos han generado el 65% del volumen total de inversión. Respecto al sell-side, entidades financieras/aseguradoras e inversores institucionales han sido los más activos. En Barcelona, se han seguido observando procesos de venta bajo el formato de S&LB (sale and lease back) liderados por las administraciones públicas.
En el análisis por zonas, cabe destacar el mercado del Distrito de Negocios de Madrid, que ha concentrado el 58% del volumen de inversión mientras que en el mercado de Barcelona, la escasez de oferta en el Distrito de Negocios ha hecho que casi el 50% del volumen de inversión se haya focalizado en la zona Descentralizado (DEC).

La tasa de rentabilidad inicial ha seguido ajustándose a la baja hasta niveles cercanos al 4,5% en el mercado de Madrid. No obstante, en este mercado se han observado operaciones por debajo del 4,0%. Barcelona, la situación es muy similar, habiéndose contraído la tasa de rentabilidad inicial hasta el 4,5%-5,0% para de los mejores activos.
Las perspectivas para los próximos meses según el informe de Aguirre Newman son una continuación de la fuerte actividad inversora registrada en este primer semestre. Tanto en el mercado de Madrid como en el de Barcelona hay varias operaciones pendientes de cierre, estimándose un volumen de inversión superior al del año 2014. Además, continuará la mejora de la financiación, con la apertura por parte de los principales bancos nacionales e internacionales especializados en el mercado inmobiliario, con menores restricciones y márgenes más ajustados.
 


 

 
 
 
 
 

 

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