| La suscripción
de este seguro es, por tanto, obligatoria, debiéndose realizar al
inicio de los trabajos de construcción, requiriéndose el
control de obra por una Oficina de Control Técnico homologada, así
como el previo estudio geotécnico por Empresa distinta.
Además
de la cobertura básica obligatoria, pueden contratarse coberturas
de Impermeabilización de cubiertas y fachadas, estanqueidad de sótanos,
etc., con la sobreprima correspondiente.
Si el Promotor
fuere a la vez “constructor o contratista principal” es aconsejable contratar
la garantía opcional de “Abandono de Recurso”, por la que la Aseguradora
renuncia a ejercer acción de “repetición” contra el propio
asegurado (como constructor-contratista), ante un posible siniestro cubierto
en póliza.
AVISO: Con
la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión
y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras (disposición
final tercera) se modifica la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación
y dentro del régimen de garantías del artículo 19,
incluye la “garantía financiera” como una de las utilizables, junto
a las ya existentes de seguro de daños materiales y seguro de caución.
no se aprecian
modificación sustanciales de fondo (aunque sí de forma en
las garantías), pues los plazos de garantía previstos en
la LOE (de un año, de tres y de diez años para defectos de
acabado, instalaciones y defectos ocultos y vicios estructurales, respectivamente)
y las obligaciones de los promotores de garantizar las cantidades entregadas
a cuenta mediante póliza de seguro y aval bancario, permanecen
vigentes en sus aspectos esenciales.
Quizá
la novedad más relevante son los requisitos que deben cumplir la
pólizas de seguro y los avales que garanticen estas cantidades a
cuenta, y que antes de la reforma no estaban claramente definidos (y que
deberán adaptarse a la modificación antes del 1 de enero
de 2016). Los requisitos parar garantizar las cantidades en caso de suscribir
póliza de seguro serán:
1. Para que
un contrato de seguro de caución pueda servir como garantía
de las cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas
deberá cumplir los siguientes requisitos:
a) Se suscribirá
una póliza de seguro individual por cada adquirente, en la que se
identifique el inmueble para cuya adquisición se entregan de forma
anticipada las cantidades o los efectos comerciales.
b) La suma
asegurada incluirá la cuantía total de las cantidades anticipadas
en el contrato de compraventa, de adhesión a la promoción
o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente, incluidos
los impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero
desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega
de la vivienda por el promotor.
c) Será
tomador del seguro el promotor, a quien le corresponderá el pago
de la prima por todo el periodo de seguro hasta la elevación a escritura
pública del contrato de compraventa, de adhesión a la promoción
o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente.
d) Corresponde
la condición de asegurado al adquirente o adquirentes que figuren
en el contrato de compraventa.
e) El asegurador
no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle
contra el tomador del seguro. La falta de pago de la prima por el promotor
no será, en ningún caso, excepción oponible.
f) La duración
del contrato no podrá ser inferior a la del compromiso para la construcción
y entrega de las viviendas. En caso de que se conceda prórroga para
la entrega de las viviendas, el promotor podrá prorrogar el contrato
de seguro mediante el pago de la correspondiente prima, debiendo informar
al asegurado de dicha prórroga.
g) La entidad
aseguradora podrá comprobar durante la vigencia del seguro los documentos
y datos del promotor-tomador que guarden relación con las obligaciones
contraídas frente a los asegurados.
h) En caso
de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el
plazo convenido el asegurado, siempre que haya requerido de manera fehaciente
al promotor para la devolución de las cantidades aportadas a cuenta,
incluidos los impuestos aplicables y sus intereses y este en el plazo de
treinta días no haya procedido a su devolución, podrá
reclamar al asegurador el abono de la indemnización correspondiente.
Igualmente, el asegurado podrá reclamar directamente al asegurador
cuando no resulte posible la reclamación previa al promotor.El asegurador
deberá indemnizar al asegurado en el plazo de treinta días
a contar desde que formule la reclamación.
i) En ningún
caso serán indemnizables las cantidades que no se acredite que fueron
aportadas por el asegurado, aunque se hayan incluido en la suma asegurada
del contrato de seguro, por haberse pactado su entrega aplazada en el contrato
de cesión.
j) El asegurador
podrá reclamar al promotor-tomador las cantidades satisfechas a
los asegurados, a cuyo efecto se subrogará en los derechos que correspondan
a éstos.
k) En el caso
de que la entidad aseguradora hubiere satisfecho la indemnización
al asegurado como consecuencia del siniestro cubierto por el contrato de
seguro, el promotor no podrá enajenar la vivienda sin haber resarcido
previamente a la entidad aseguradora por la cantidad indemnizada.
l) En todo
lo no específicamente dispuesto, le será de aplicación
la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro.
Y en caso de
emitirse avales serán:
2. Para que
un aval pueda servir como garantía de las cantidades anticipadas
en la construcción y venta de viviendas deberá cumplir los
siguientes requisitos:
a) Deberá
emitirse y mantenerse en vigor por la entidad de crédito, por la
cuantía total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa,
de adhesión a la promoción o fase de la cooperativa o instrumento
jurídico equivalente, incluidos los impuestos aplicables, incrementada
en el interés legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo
hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por el promotor
b) En caso
de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el
plazo convenido, el beneficiario, siempre que haya requerido de manera
fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades entregadas
a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, y sus intereses y este en
el plazo de treinta días no haya procedido a su devolución,
podrá exigir al avalista el abono de dichas cantidades. Igualmente,
el beneficiario podrá reclamar directamente al avalista cuando no
resulte posible la reclamación previa al promotor.
c) Transcurrido
un plazo de dos años, a contar desde el incumplimiento por el promotor
de la obligación garantizada sin que haya sido requerido por el
adquirente para la rescisión del contrato y la devolución
de las cantidades anticipadas, se producirá la caducidad del aval.
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