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10 de junio de 2015
 
NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
LA GRAN SORPRESA INMOBILIARIA DE TESTA Y LA SOCIMI MERLIN PROPERTIES
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. Todo el papeleo de las due diligence y las negociaciones propias de una operación de este nivel se taparon con una cortina de humo que era la salida a Bolsa de Testa a través de una oferta pública de suscripción de acciones (OPS) estimada en unos 500 millones de euros. Varias firmas de análisis de Bolsa se lo creyeron y se publicó en toda la prensa. Si se comparan los números de hace un mes con lo que ha pagado la SOCIMI Merlin Properties se puede comprender la satisfacción de Sacyr. Hace un mes se hablaba de diluir hasta un máximo del 70% la participación del 99,33% que actualmente controla en Testa, con lo que el 30% restante sería el capital que colocaría en el mercado. Testa presentaba un valor de 1.900 millones de euros, según un reciente informe del departamento de análisis de CaixaBank. La sorpresa fue que la SOCIMI Merlin Properties ha comprado Testa Inmuebles a Sacyr por 1.794 millones de euros. Según Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin, la adquisición de Testa supone la creación de la compañía inmobiliaria líder en el mercado español, con una valoración bruta de activos superior a los 5.500 millones de euros y unas rentas brutas anuales de más de 290 millones de euros. Con la compra de Testa, Merlin se convierte en la líder en el segmento de oficinas, el tercer operador en logística y mantiene una posición relevante en centros comerciales. Testa cuenta con una cartera de activos con una valoración bruta superior a los 3.200 millones de euros, unos ingresos anuales por rentas de 159 millones de euros y una superficie bruta arrendable superior a 1 millón de metros cuadrados.
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Testa es una de las principales firmas de patrimonio inmobiliario de España. Cuenta con una cartera de activos inmobiliarios en renta, fundamentalmente en Madrid y Barcelona, que suman una superficie total de 1,37 millones metros cuadrados de superficie y un valor de 3.180 millones. Entre sus activos sobresale uno de los cuatro rascacielos del Norte del Paseo de la Castellana de Madrid, la Torre Sacyr.

Merlin Properties ha ganado la partida a Blackstone y Colonial en la puja final por hacerse con Testa. En junio de 2016 Merlin y Testa podrán integrarse creando una SOCIMI con una capitalización del entorno de los 4.000 millones de euros y, por tanto, con tamaño suficiente para poder pasar al Ibex 35. 

Con un valor neto de sus activos de 1.355 millones al cierre de 2014, último ejercicio completo con cifras auditadas, la socimi es propietaria de 880 sucursales de BBVA, corazón del patrimonio con el que se estrenó en el parqué el año pasado.

En un primer paso la SOCIMI se hará con el 25% de Testa, al suscribir en su totalidad una ampliación de capital que llevará a cabo la patrimonialista por este porcentaje. Previamente, la filial de Sacyr ha llevado a cabo una reducción de capital y un reparto extraordinario de dividendo, dos movimientos que permiten a la constructora saldar el préstamo intercompañía que tiene con su filial y cobrar 238 millones de euros en metálico.

Posteriormente, y en varias fases, Merlin irá haciéndose con el resto de las acciones de Testa, por un precio global ya pactado de 1.555 millones, operativa que deberá estar concluida en junio de 2016.

En la primera fase de este acuerdo, el Consejo de Administración de Testa ha realizado una ampliación de capital a través de la cual Merlin Properties ha tomado el control del 25% de la compañía.

Previamente, ha acordado también este lunes una reducción de capital y ha repartido un dividendo extraordinario, que Sacyr ha percibido mediante la compensación del préstamo intercompañías existente y el cobro de 238 millones en metálico.

Los restantes 1.555,24 millones corresponderán a la venta del 74,6% en poder de Sacyr tras la ampliación
 

ANTECEDENTES

Testa y Vallehermoso, las dos empresas inmobiliarias del Grupo Sacyr Vallehermoso han pasado de forma muy diferente por la crisis del sector. La patrimonialista Testa generaba rentas mientras que Vallehermoso sufría el efecto de la crisis al tener paralizadas sus promociones.

En plena crisis, Testa alcanzó la cifra de1,5 millones de metros cuadrado comprando el Pazo de Congresos de Vigo y alcanzó la plena ocupación al haberse firmado el contrato de arrendamiento de la Torre SyV, en el complejo Cuatro Torres Business Area (CTBA), en el paseo de la Castellana.

En aquel momento Testa mantenía un total de 2.413 millones de euros en préstamos hipotecarios y contratos de ‘leasing’, que sirven para financiar activos en explotación y en desarrollo valorados a 31 de diciembre de 2011 por un experto independiente en 4.073 millones de euros. Deuda que se atiende con los flujos de caja generados por los alquileres, gracias al alto nivel de ocupación de los inmuebles. Mientras que en el mismo año Vallehermoso debía 1.301 millones con los que financia las existencias que figuran en su balance, con un valor de 2.184 millones.

 


 

 
 
 
 
 

 

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