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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

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10 de diciembre de 2015
 
NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
REHABILITACIÓN DE EDIFICIOS EXISTENTES CON UN OBJETIVO DE ALTA CALIFICACIÓN ENERGÉTICA. 
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de la rehabilitación edificatoria y en la guía del auditor energético, certificación energética. En España se gestionan 19 Programas Operativos (uno para cada Comunidad y Ciudad Autónoma) cuya  cofinanciación nacional la aportan íntegramente las regiones y tres Programas Operativos plurirregionales, cofinanciados por la Administración General del Estado (“Iniciativa Pyme” “Crecimiento Inteligente” y  “Crecimiento Sostenible”) que pueden optar a la financiación del FEDER. Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y  la regeneración y renovación urbanas (2013-2016). Según se hace constar en el artículo 1.2 del RD 233/2013 “las ayudas previstas en el presente Plan Estatal  consisten en subsidiaciones de préstamos convenidos y subvenciones orientadas a fomentar el acceso a la vivienda  en alquiler a sectores con dificultades económicas, al fomento de un parque público de vivienda en alquiler, a la  rehabilitación de edificios y la regeneración y renovación de zonas urbanas, a la implantación del informe de  evaluación de edificios y al fomento de ciudades sostenibles y competitivas. 
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En línea con los objetivos fijados en la Directiva de eficiencia energética y con la finalidad de  impulsar el sector de la construcción a través de la rehabilitación, la regeneración y la renovación  urbanas, se aprobó por el Gobierno el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula  el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas (2013-2016), en adelante, RD 233/2013 o Plan Estatal. 

Dicho Plan, incluido dentro del Programa Nacional de Reformas del Gobierno de España, tiene  un triple objetivo: instar a las Administraciones públicas a que generen un parque público de  viviendas que pueda servir para crear una oferta en alquiler; diseñar programas de ayudas en  torno a la rehabilitación edificatoria, la regeneración y la renovación urbanas, así como el  fomento de las ciudades sostenibles, centrados no en las viviendas sino en los edificios, en los  barrios o en las ciudades, reconociéndose, en consecuencia, la condición de potencial  beneficiario a las comunidades de propietarios; y potenciar que las actuaciones de rehabilitación  de edificios incidan directamente sobre el ahorro y la eficiencia energética de las viviendas para  cumplir con el objetivo de instaurar una económica basada en bajas emisiones de carbono. 

El Plan se estructura en ocho programas, de los que, en atención a los  objetivos  del presente documento de recomendaciones, destaca el Programa número 4  “Programa de fomento de la rehabilitación edificatoria” cuyas principales características se  describen, de forma sintética, en el Anexo I que se adjunta al presente documento. 

Aunque el Plan Estatal de fomento del alquiler de  viviendas, rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas entró en  vigor el 11 de abril de 2013, como la gestión de las ayudas en él incluidas corresponde a las  Comunidades Autónomas, su efectividad depende sustancialmente  de la firma de los convenios de colaboración entre el Ministerio de Fomento    y el órgano competente de las Comunidades Autónoma. Dicho convenio fijará no sólo la previsión de las cantidades a  aportar  en  cada anualidad por la Administración General del Estado, sino también los  compromisos de cofinanciación que asuma cada Comunidad Autónoma, creándose, al efecto,  Comisiones Bilaterales de seguimiento, en las que se velará por el cumplimiento de lo  convenido. 

Tras la firma del convenio, con carácter general, la Comunidad Autónoma elabora una norma  propia (normalmente, un Decreto o una Orden) mediante la que se aprueban las bases  reguladoras de las subvenciones y ayudas que se van a otorgar en el marco del Plan Estatal para, a continuación, proceder a la publicación de la correspondiente convocatoria anual. 

La operatividad actual de las ayudas contenidas en el Plan Estatal y,  en consecuencia, la posibilidad de que puedan beneficiarse de  aquéllas las actuaciones de  rehabilitación edificatoria que se lleven a cabo en un determinado municipio, dependerá  de si la respectiva Comunidad Autónoma en la que aquél se incluye ha suscrito o no el referido  convenio de colaboración con el Ministerio de Fomento y, en su caso, si ha incorporado su  contenido mediante una norma propia que posibilite la realización de la respectiva  convocatoria  de las ayudas descritas en el Plan Estatal y de que efectivamente se haya  publicado la correspondiente convocatoria y que el interesado disponga de plazo disponible  para presentar la correspondiente solicitud. 

INCENTIVOS FISCALES: ALCANCE DE LAS BONIFICACIONES Y LÍMITES 

Otra alternativa a tomar en consideración para incentivar las actuaciones rehabilitadoras en  edificios es el establecimiento de bonificaciones o incluso exenciones en el pago de alguno  de los  impuestos municipales cuyo hecho imponible esté relacionado con la ejecución de  obras o con el valor de los inmuebles (Impuesto sobre Construcciones y Obras -ICIO- o incluso,  Impuesto sobre Bienes Inmuebles -IBI-). 

Lo mismo cabe decir respecto de la posibilidad de introducir exenciones o bonificaciones en  el  importe de alguna tasa municipal vinculada con la propia actividad edificatoria (tasas  devengadas como consecuencia de la emisión de la licencia de obras o de la declaración  responsable, en su caso). 

Sobre la aplicación de bonificaciones relacionadas con la adopción de medidas de  eficiencia energética en impuestos municipales:

  • De acuerdo con lo previsto en el artículo 9.1 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo  por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales (en adelante, TRLHL),  las entidades locales gozan de la facultad de establecer beneficios fiscales vía ordenanzas  fiscales, si bien tal facultad está limitada, necesariamente, a los  supuestos en los que la  ley expresamente así lo admita. 
  • En nuestro caso, sin embargo, es importante señalar que el propio TRLHL admite, dentro de las  bonificaciones consideradas “potestativas” aplicables al Impuesto sobre Bienes  Inmuebles (IBI) y al Impuesto sobre Construcciones y Obras (ICIO), algunas  vinculadas   con los objetivos de eficiencia energética que pudieran resultar de interés desde la  perspectiva de la incentivación de las actividades de rehabilitación edificatoria. 
En el primer caso, esto es, respecto del IBI, el propio artículo 74.5 TRLHL permite que las  Ordenanzas fiscales reguladoras del impuesto puedan contemplar una bonificación de hasta  el 50 por 100 de la cuota íntegra del impuesto para bienes inmuebles en los que se hayan instalado sistemas para el aprovechamiento térmico o eléctrico de la energía proveniente del sol,  con la única limitación de que su aplicación se condicione a que las instalaciones para la  producción de calor incluyan colectores que dispongan de la correspondiente homologación  por la Administración competente. 

PLAN ESTATAL DE FOMENTO DEL ALQUILER DE VIVIENDAS, LA REHABILITACION  EDIFICATORIA Y LA REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANAS, 2013-2016 

Programa de Fomento de la Rehabilitación Edificatoria 

Normativa reguladora 
Real Decreto 233/2013, de 5 de abril (Capítulo V, arts. 19 a 23) 

Objetivos genéricos del Programa 
Mejorar la calidad de la edificación y, en particular, de su eficiencia energética. 

Objetivos específicos 
Financiación de la ejecución de obras y trabajos de mantenimiento e intervención en las  instalaciones fijas y equipamiento propio, así como en los elementos y espacios privativos  comunes de los edificios de tipología residencial colectiva. 

Requisitos que han de cumplir los edificios para poder optar a la ayuda 
Estar finalizados antes de 1981. 
Que al menos el 70% de su superficie construida sobre rasante tenga uso residencial  de vivienda. 
Que al menos el 70% de las viviendas constituyan el domicilio habitual de sus  propietarios o arrendatarios. 
Excepcionalmente, podrán admitirse edificios que, sin cumplir con los requisitos anteriores: 
• Presenten daños estructurales o de otro tipo que pudiera justificar su inclusión en el  Programa. 
• Estén destinados íntegramente al alquiler durante, al menos, 10 años a contar desde la  recepción de la ayuda. 

La fecha de la recepción de la ayuda se hará constar en el Registro de la Propiedad mediante nota marginal  extendida en el folio registral de cada una de las viviendas que se destine a alquiler. El incumplimiento de esta  obligación dará lugar a la devolución de las ayudas percibidas con los correspondientes intereses legales. 

 En todo caso, para que pueda optarse a las ayudas previstas en el programa, será necesario  que el edificio cuente con: 

1. “Informe de evaluación” suscrito por técnico competente de conformidad con el  contenido descrito en el Anexo II del RD 233/201361. 
2. Acuerdo de la Comunidad o Comunidades de Propietarios, salvo en los casos de  edificio con propietario único y con la autorización administrativa, en el caso de que  sea preceptiva. 
3. Se trate de edificios que sumen, como mínimo, 8 viviendas o excepcionalmente  menos, si en el inmueble se van a acometer simultáneamente obras de conservación  o si habitan personas con discapacidad o mayores de 65 años. 

Actuaciones subvencionables relacionadas con la mejora de la calidad y la sostenibilidad  de los edificios: 
 

a) La mejora de la envolvente térmica del edificio para reducir su demanda energética  de calefacción o refrigeración. 
b) La instalación de sistemas de calefacción, refrigeración, producción de agua caliente  sanitaria y ventilación para acondicionamiento térmico o el incremento de la  eficiencia energética de los ya existentes. 

Es importante tener en cuenta que el Plan Estatal también contempla un Programa específico de apoyo a la  implantación del Informe de Evaluación de los Edificios (Capítulo VIII). Mediante dicho programa se pretende  impulsar la implantación y generalización del Informe de Evaluación de los Edificios que incluya el análisis de las  condiciones de accesibilidad, eficiencia energética y estado de conservación, mediante una subvención que cubre  parte de los gastos de los honorarios profesionales por su emisión. 

Podrán beneficiarse de estas ayudas las comunidades de vecinos, agrupaciones de comunidades o propietarios únicos  de edificios de carácter predominantemente residencial que cuenten con el Informe de Evaluación antes de que  finalice el año 2016. 

La ayuda consistirá en una subvención equivalente a una cantidad máxima de 20 euros por cada una de las viviendas  de las que conste el edificio y una cantidad máxima de 20 euros por cada 100 m2 de superficie útil del local, sin que  pueda superarse los 500 euros ni el 50% del coste del informe del edificio. 

El Programa de fomento de la rehabilitación edificatoria también incluye como otras actuaciones subvencionables  aquellas que están destinadas a la “conservación” de los edificios (apartado 20.1 del RD 233/2013 o a “realizar los  ajustes razonables en materia de accesibilidad” (apartado 20.3 del RD 233/2013). En el primer caso, se consideran  subvencionables la realización de obras y trabajos que sea necesario acometer para la subsanación de determinadas  deficiencias detectadas, con carácter desfavorable, en el “informe de evaluación del edificio” o informe técnico  equivalente en relación con: el estado de conservación de la cimentación, estructura o instalaciones; el estado de  conservación de cubiertas, azoteas, fachadas y medianerías u otros elementos comunes, cuando afecte a Bienes de  Interés Cultural, catalogados o protegidos, o en conjuntos histórico-artísticos; o cuando se ejecuten conjuntamente  con actuaciones para la mejora de la calidad y sostenibilidad subvencionables con arreglo al presente Programa. 

En el segundo, aquéllas que se realicen para adecuar los edificios y los accesos a las viviendas y locales a la  normativa vigente en materia de accesibilidad. En especial, instalación de ascensores, salva escaleras, u otros  dispositivos de accesibilidad, etc.; la instalación o dotación de productos de apoyo tales como grúas o artefactos de  apoyo; (iv) la instalación de elementos de información o aviso tales como señales luminosas o sonoras que permitan  la orientación en el uso de escaleras o ascensores, etc.; o la instalación de elementos o dispositivos electrónicos de  comunicación ente las viviendas y el exterior. 
c) La instalación de equipos de generación que permitan la utilización de energías  renovables (solar, biomasa, geotermia) que reduzcan el consumo de la energía  convencional térmica o eléctrica del edificio. 
d) La mejora de la eficiencia energética de las instalaciones comunes de ascensores e  iluminación del edifico o de la parcela. 
e) La mejora de las instalaciones del suministro e instalación de mecanismos que favorezcan el ahorro de agua así como la implantación de redes de saneamiento  separativas del edificio y de otros sistemas que favorezcan la reutilización de la aguas  grises y pluviales en el propio edificio. 
f) La mejora o acondicionamiento de instalaciones para la adecuada recogida y  separación de los residuos domésticos en el interior de los domicilios y en espacios  comunes de las edificaciones. 
g) Las que mejoren el cumplimiento de los parámetros establecidos en el Documento 
Básico del Código Técnico de la Edificación DB-HR, protección contra el ruido. 
h) El acondicionamiento de los espacios privativos de la parcela para mejorar la  permeabilidad del suelo, adaptar la jardinería a especies de bajo consumo hídrico,  etc. 
Para poder optar a las ayudas, será necesario que las actuaciones proyectadas incluyan,  al  menos, alguna de las descritas en los apartados a), b) o c), de forma que se consiga una  reducción de la demanda energética anual global de calefacción y refrigeración del edificio,  referida a la certificación energética de, al menos, un 30% sobre la situación previa a la  ejecución de dichas actuaciones. 


Asimismo, es necesario que las actuaciones se hayan iniciado con posterioridad a la fecha de  entrada en vigor del Plan Estatal, esto es, a partir de 10 de abril de 2013, debiendo poder  acreditarse documentalmente el estado del edificio previo al inicio de las obras. 

BENEFICIARIOS 

Comunidades de propietarios, las agrupaciones de comunidades de propietarios o los  propietarios únicos de viviendas. 

En el caso de que el edificio se destine íntegramente al alquiler, podrán ser beneficiarios  también las Administraciones públicas y los organismos y demás entidades de derecho  público, así como las empresas públicas y sociedades mercantiles participadas, íntegra o  mayoritariamente, por las Administraciones propietarias de los inmuebles. 

Si los beneficiarios son personas físicas deberán poseer la nacionalidad española o la de  alguno de los Estados miembros de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo,  Suiza o el parentesco determinado por la normativa de aplicación. En el caso de extranjeros  no comunitarios se deberá tener la residencia legal en España. Cuando se trate de personas  jurídicas, deberán acreditar o declarar expresamente que se encuentran legalmente  constituidas. En el caso de entidades sin personalidad jurídica, deberán constar  expresamente los compromisos de ejecución asumidos por cada miembro de la agrupación  así como el importe de la subvención a aplicar a cada uno de ellos. 

Los beneficiarios deben destinar el importe íntegro de la ayuda al pago de las  correspondientes actuaciones. Cuando se trate de comunidades de propietarios o  agrupaciones de propietarios, esta regla resultará igualmente de aplicación, con  independencia de que tanto el importe de la misma como el coste de las obras deba  repercutirse a los propietarios de viviendas y locales, con arreglo a las reglas previstas en la  Ley de Propiedad Horizontal. 

TIPO DE AYUDA 

Subvención a fondo perdido 

Importe de la ayuda 

La cuantía máxima se determina en función del coste subvencionable de la actuación realizada en el edificio. En el cálculo del coste subvencionable podrán incluirse  los  honorarios de los profesionales intervinientes, el coste de redacción de los proyectos,  informes técnicos y certificados y los gastos derivados de la tramitación administrativa, pero  no así los impuestos, tasas o tributos. En todo caso, su importe no podrá superar los costes  medios de mercado, cuyos criterios de determinación y límites quedarán fijados en los  respectivos convenios de colaboración suscritos entre las Comunidades Autónomas y el  Ministerio de Fomento. 

El importe de la subvención se calculará, multiplicando por el número de viviendas y por  cada 100 m2 de superficie útil de los locales del edificio, las siguientes cuantías unitarias: 

- 2.000 euros en el caso de actuaciones de mejora de la calidad y sostenibilidad, si se  reduce la demanda energética anual en un 30% sobre la situación previa o 5.000  euros, como máximo, si en cumplimiento de las condiciones antes descritas se  redujera, al menos, en un 50 % la demanda energética anual global de calefacción y  refrigeración del edificio. 
Las anteriores cuantías podrán incrementarse en un 10% cuando se trate de edificios  declarados “Bienes de Interés Cultural”, catalogados o que cuenten con protección integral  en un instrumento de ordenación urbanística correspondiente. 

En cualquier caso, la cuantía máxima de la subvención a conceder por edificio no podrá  superar el importe de multiplicar 11.000 euros por cada vivienda y por cada 100 m2 de  superficie útil del local. Tampoco podrá superar el 35% del coste subvencionable de la  actuación. 

Si alguno de los miembros de la Comunidad de Propietarios incurre en una o varias de las prohibiciones previstas  en el artículo 13.2 de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, General de Subvenciones, no se atribuirá a dicho  propietario la parte proporcional que le corresponderá de la ayuda recibida, que se prorrateara entre los restantes  miembros de la comunidad o agrupación (Cfr. Art. 22.2 in fine del RD 233/2013). 

Si se realizan obras de conservación las ayudas unitarias ascienden a 2.000 euros por vivienda. No obstante, si  además se ejecutan actuaciones para la mejora de la calidad y sostenibilidad, la ayuda para la conservación se  incrementará en 1.000 euros y, en otros 1.000 euros adicionales, si además se realizan obras de accesibilidad. 

PLAZO Y PROCEDIMIENTO DE CONCESIÓN 

El reconocimiento del derecho al cobro de la subvención corresponde a las Comunidades  Autónomas, en consecuencia, corresponde a estas últimas regular el procedimiento y  órgano competente de concesión así como los plazos de presentación de solicitudes.

No obstante, la subvención no se abonará hasta que se acredite por el beneficiario: 

- El acuerdo de la comunidad de propietarios, cuando sea preciso de conformidad con  la legislación aplicable, salvo en los casos de edificios de propietario único. 
- La licencia o autorizaciones municipales precisas para la realización de las obras de  rehabilitación correspondiente. 
- El certificado de inicio de la obra de rehabilitación. 
Una vez reconocido el derecho a la subvención por parte de la Comunidad Autónoma y  una vez que el beneficiario cumpla con los requisitos requeridos, el órgano competente de  la Comunidad Autónoma dispondrá de un plazo máximo de 30 días para hacer efectivo el  pago de la ayuda. 

COMPATIBILIDAD CON OTRAS SUBVENCIONES O AYUDAS PÚBLICAS 

No podrán obtener estas ayudas aquéllos que hayan resultado beneficiarios de las ayudas  incluidas en los Programas de fomento de la regeneración y renovación urbanas o del  Programa de fomento de ciudades sostenibles y competitivas (Capítulos VI y XI del RD  233/2013). 

No obstante parece admitirse la posibilidad de que el beneficiario reciba ayudas con la  misma finalidad procedentes de otras Administraciones públicas. En todo caso, la suma de  la ayuda estatal y de las que, en su caso, reciban los beneficiarios de la Comunidad  Autónoma o Ciudades de Ceuta y Melilla o de cualquier otra Administración, entidad u  organismo público, nacional o internacional no podrá superar el coste previsto para la  actuación de rehabilitación edificatoria de que se trate. 
 

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