| CAPITALES
BARCELONA
CAPITAL
Al estar limitada
por otros importantes núcleos colindantes y su propia geografía,
que han mantenido su independencia como tales, dispone de menos suelo del
necesario para su expansión natural. Su área metropolitana,
que es prácticamente una continuación de su trama urbana,
es la que absorbe buena parte del crecimiento orgánico de la ciudad.
De ahí que más allá del porcentaje medio previamente
comentado, este informe no haya profundizado en analizar individualmente
los índices de desocupación con mayor detalle.
BARCELONA
ÁREA METROPOLITANA
El área
de metropolitana de Barcelona cuenta con índices de desocupación
de obra nueva similares a los de la capital en sus municipios más
próximos, con un índice de desocupación que oscila
mayoritariamente entre el 10% y el 20% del parque construido en los últimos
años. En estas circunstancias se encuentran L’Hospitalet de Llobregat,
Badalona y Santa Coloma de Gramanet. Mayores problemas de stock encontramos
en Sant Adriá de Besós, con una tasa de desocupación
superior al 50%, y Sant Cugat de Vallés, donde la vivienda vacía
supera holgadamente el 30% del parque nuevo construido.
Entre el resto
de grandes ciudades de la provincia de Barcelona donde más se ha
construido en los últimos años podemos citar a Terrassa y
Manresa que presentan entre un 20% y un 30% de desocupación; Sabadell,
en la línea de Barcelona con un 15%; y Mataró, en peor situación
que los anteriores, con una tasa por encima del 40%.
Dentro de los
municipios de menor tamaño del área metropolitana Sant Fruitós
de Bages, próximo a Manresa, destaca con una tasa de desocupación
superior al 50% del parque nuevo construido.
MADRID CAPITAL
A diferencia
de Barcelona, Madrid tiene un extenso término municipal, sí
cuenta con importantes desarrollos urbanos en curso y con una gran cantidad
de suelo disponible. Desde 2008 se han construido cerca de 50.000 viviendas,
de las que un tercio se encuentran dentro del casco consolidado de la ciudad.
Tanto las viviendas en casco como las desarrolladas en las zonas de expansión
presentan un nivel de desocupación similar a la media (en torno
al 15%), aunque cabe destacar algunas diferencias particulares en el Ensanche
de Vallecas, donde el índice de vivienda vacía, superior
al resto, se encuentra próximo al 30%. En el otro extremo, los PAU
de Montecarmelo, y Sanchinarro presentan un nivel de desocupación
inferior al 10%, que puede considerarse dentro del nivel de stock técnico
necesario para el normal funcionamiento del mercado, lo que es comprensible
tratándose de zonas ya bastante consolidadas.
Cabe señalar
que el PAU de Arroyofresno, aunque fuera de este estudio por no disponer
en la actualidad de ninguna licencia de primera ocupación, ya que
se ha comenzado a desarrollar recientemente, tiene en construcción
más del 42% de las viviendas previstas. Si bien se estima que la
mayor parte estén reservadas, ya que en los últimos años
ha sido un requisito imprescindible para la financiación y, por
lo tanto, para el comienzo de la construcción.
MADRID ÁREAS
METROPOLITANAS
La ratio de
desocupación del área Metropolitana de Madrid asciende al
25% frente al 15% de la capital. Son los municipios del sur metropolitano
los que se hallan en peor situación, entre los que cabe destacar
Alcorcón, Móstoles, Arroyomolinos, Parla y Pinto con un índice
de vivienda nueva vacía que oscila entre el 30% y el 40% de la construida;
Fuenlabrada entre un 40% y un 50%; y ya en la periferia más lejana
Aranjuez, cuya tasa de desocupación rebasa signi cativamente el
50%.
En torno a
la media establecida del 25% para los grandes núcleos del área
metropolitana se situarían, en la zona sur, Getafe, Leganés,
Navalcarnero y Valdemoro, y en el oeste de la capital, el municipio de
Las Rozas.
Los menores
niveles de stock del área metropolitana, en la línea con
el de la capital, con un índice de desocupación de entre
el 10% y el 20%, se situarían Pozuelo y Majadahonda en la zona oeste;
San Sebastián de los Reyes, en el norte, así como Torrejón,
Rivas y Alcalá de Henares en el este.
Alcobendas
destaca por una escasa concentración de vivienda vacía, con
un stock inferior al 10% de las viviendas construidas desde 2008, en línea
con los PAU del norte de la capital: Montecarmelo, Las Tablas, Sanchinarro
y Parque de Valdebebas.
MADRID NÚCLEOS
LIMÍTROFES
Entre los núcleos
pequeños de provincias limítrofes a Madrid, los municipios
al norte de Toledo todavía mantienen una tasa de desocupación
media del 40% sobre el parque construido desde 2008. Es interesante destacar
que Seseña, municipio publicitado como estandarte de la burbuja,
presenta ya niveles inferiores al 25% similar a la media metropolitana
de Madrid, mientras que en Camarena el nivel de desocupación oscila
todavía entre el 60% y el 70% del parque de obra nueva.
Menos problemas
presentan los municipios limítrofes de Guadalajara, con una media
de desocupación del 25%. Entre las localidades con mayor concentración
de stock destaca Yebes, con un índice cercano al 40%, frente a El
Casar y Azuqueca, que presentan tasas inferiores al 20%.
VALENCIA
CAPITAL
La ciudad presenta
una tasa media de desocupación del 30%. Atendiendo a los principales
desarrollos, el mayor índice de desocupación lo encontramos
en el sector denominado La Torre, al suroeste, que supera el 60%. En mejor
situación se hallan Patraix (suroeste) y Benicalap (norte), cuya
tasa oscila entre el 30% y el 40%. La desocupación en el desarrollo
de Moreras se mantiene en la media de la ciudad, en torno al 30%, mientras
que Cuatre Carreres (sur) y Ademuz (noroeste) se encuentran en mejor situación
que la media, con un stock del 15% y por debajo del 10%, respectivamente.
OTROS NÚCLEOS
URBANOS
En cuanto al
resto de grandes ciudades de la provincia de Valencia, Torrent y Sagunto
son las que presentan mayores concentraciones de vivienda vacía,
con un índice de desocupación entre el 40% y el 50% del parque
construido. Por el contrario, en Paterna se sitúa en torno al 25%
y en Alboraya no alcanza el 20%.
SEVILLA
CAPITAL
La ciudad de
Sevilla muestra un 28% de desocupación general en la ciudad. Atendiendo
a los principales sectores de desarrollo, los peor situados son el de Pino
Montano y Aeropuerto, con una tasa de desocupación que oscila entre
el 30% y el 40% de las viviendas construidas desde 2008. La situación
mejora en Bermejales y Avenida de Juan Pablo II, cuya tasa se sitúa
por debajo de la media de la ciudad con cifras relativas entre el 10% y
el 20% del parque nuevo desarrollado.
ÁREAS
METROPOLITANAS
El área
de influencia de Sevilla destaca por la homogeneidad en la periferia más
cercana de la capital con índices parecidos a la media de la ciudad
de Sevilla de entre el 20% y el 30%. Es el caso de Gelves o Mairena de
Aljarafe. El porcentaje se incrementa hasta alcanzar índices de
desocupación de entre el 30% y el 40% en las zonas más alejadas,
situadas en el extremo oeste de Sevilla.
SEVILLA
OTROS NÚCLEOS URBANOS
Dentro todavía
de la provincia de Sevilla, Alcalá de Guadaira mantiene su nivel
de stock cerca de la media de Sevilla capital, con un 25%, mientras que
en Dos Hermanas se incrementa hasta situarse en torno al 35% de los nuevos
inmuebles desarrollados. Más alejada de la capital, Utrera destaca
entre las localidades más saneadas, con una tasa dedesocupación
del 15%.
ZARAGOZA
CAPITAL
Zaragoza presenta
un índice medio de desocupación del 14% para el conjunto
de la ciudad. Pese a la tónica de moderación general en cuanto
al índice de vivienda vacía, destaca un excedente substancialmente
mayor en el desarrollo de Arcosur, que ha sido la zona de mayor expansión
de la ciudad en los últimos años y que presenta una ratio
de desocupación del 25% en la vivienda ya construida desde 2008.
ZARAGOZA
ÁREA METROPOLITANA
La concentración
de stock en el área metropolitana de Zaragoza asciende al 28% de
media. En ese entorno se sitúan los municipios de La Puebla de Al
ndén y La Muela. En el extremo positivo destaca Cadrete, con una
tasa del 15%, y en el negativo Cuarte de Huerva, donde el 35% de la vivienda
construida desde 2008 permanece vacía.
MÁLAGA
CAPITAL
Málaga
mantiene una media de desocupación de la vivienda nueva del 20%
para el conjunto de la capital. No obstante, pueden señalarse diferencias
entre sectores. Por debajo de la media se sitúan los desarrollos
de Solivia Este, Virgen de la Fuensanta y Cañada de los Cardos,
cuyo índice de desocupación se sitúa por debajo del
20% en todos ellos. Por encima de la media, con tasas de entre un 20% y
un 30% de desocupación, se sitúan los sectores de Morillas,
Mayorazgo y La Virreina.
MÁLAGA
ÁREAS METROPOLITANAS
En los municipios
del área de in uencia de Málaga, situados en el interior,
el porcentaje de desocupación se establece en torno a una media
del 25% del parque construido. En la misma línea que la media se
sitúa Vélez-Málaga, con un 25% de vivienda nueva vacía.
En el extremo positivo se halla Torremolinos, que presenta un stock técnico
y por tanto no problemático inferior al 10%.
BILBAO
La capital
vizcaína presenta una desocupación media del 15%, cifra que
se reduce a menos del 10% en los otros dos núcleos más poblados
de la zona: Barakaldo y Getxo. En el resto de municipios del Gran Bilbao,
su índice de desocupación se mantiene entre el 10% y el 15%.
OTRAS CAPITALES
Y GRANDES CIUDADES
La desocupación
media en el resto de capitales y grandes ciudades se sitúa en el
24%. Entre las ciudades con mayor concentración de stock destaca
Cuenca, con una tasa de desocupación superior al 70% del parque
construido en los últimos años. Otras poblaciones con niveles
superiores al 50% son las almerienses de Roquetas de Mar y El Ejido, Cartagena
(Murcia) y Castellón de la Plana.
Con índices
de entre el 40% y el 50% del parque nuevo sin ocupar se encuentran otras
dos capitales costeras: Alicante y Tarragona. Finalmente, entre las ciudades
con menores niveles de concentración de stock, por debajo del 15%
de desocupación, se encuentran Donostia, Girona, Huesca, Oviedo
y Elche.
COSTAS E
ISLAS
La costa peninsular
es la zona que presenta un mayor índice de viviendas desocupadas
sobre las construidas, con un 28%. No obstante, existen diferencias importantes
entre provincias e incluso entre municipios dentro de las mismas provincias.
COSTAS
SITUACIÓN
GENERAL
La situación
en los mercados de vivienda vacacional es tremendamente heterogénea.
Junto a un pequeño grupo de municipios que fueron los pioneros
en España
en mostrar los primeros signos de recuperación hacia fnales de 2013,
impulsados por la demanda extranjera, encontramos un buen
número
de poblaciones que todavía se encuentran en fase de ajuste de precios
y sin actividad de construcción.
Tan sólo
en tres zonas de todo el litoral analizado la red técnica de Tinsa
encuentra situaciones que califca como de “en recuperación”.
• Provincia
de Málaga: Marbella y Benahavís.
• Provincia
de Cádiz: Cádiz capital y Tarifa.
• Islas Baleares:
Palma de Mallorca, Andratx, Calviá, en Mallorca, y la isla de Ibiza.
En una fase
previa, destacan un grupo de zonas donde se empiezan a percibir indicios
de recuperación.
• Andalucía:
Sotogrande, Conil, Chiclana y Puerto de Santa María (Cádiz).
En la provincia de Málaga, la costa entre el Rincón de la
Victoria y Nerja,
y la franja
delimitada por las localidades de Estepona, Casares y Manilva. En Almería,
destaca la localidad de San Juan de los Terreros.
• Islas Canarias:
Zona sur de Tenerife, Morro Jable y Corralejo (Fuerteventura), Gran Canaria
y Lanzarote.
• Cataluña:
Entre San Feliu de Guixols y Cadaqués (Gerona); sur de la comarca
del Maresme (Barcelona) y sur de Tarragona.
• Comunidad
Valenciana: Orihuela y Pilar de Horadada (Allicante).
• Murcia:
Urbanización La Manga Club.
El resto de
las zonas costeras españolas, hasta una treintena de la división
realizada en este informe, se encuentra “aún en fase de ajuste”
o en una situación “de ajuste, próximo al suelo”.
El freno de
las compraventas cuando la construcción estaba en su máximo
apogeo se tradujo en la generación en la mayoría de los mercados
de importantes bolsas de viviendas de obra nueva pendiente de venta (stock).
Nuestra red técnica constata que la sobreoferta, aunque abundante,
está en descenso en la mayoría de las zonas costeras. En
algunas, el proceso de absorción está siendo más lento.
Entre las ubicaciones que apenas han reducido el stock en los últimos
años destacan:
• Foz (Lugo)
• Caleta de
Fuste (Fuerteventura)
• Costa del
Garraf (Barcelona)
• Oropesa
del Mar, Peñíscola, Alcossebre y Xiles (Castellón)
• Cullera
(Valencia sur)
• Pozo Esparto,
El Calón y Villaricos (Almería)
El informe
pone de manifiesto que la abundancia de stock no tiene por qué ser
sinónimo de parálisis del mercado. En Sotogrande (Cádiz),
La Manga del Mar Menor (Murcia) y San Juan de los Terreros (Almería),
la red técnica califica el stock como “abundante, de difícil
digestión” y, al mismo tiempo, son mercados en los que se han detectado
signos de recuperación. La conclusión es que hay demanda
solvente interesada por calidad o ubicación en un tipo de producto
del que no hay stock. También, como es el caso de San Juan de los
Terreros, el nuevo producto está encontrando mercado gracias a políticas
de venta de precios muy competitivos, especialmente los inmuebles procedentes
de activos de las entidades bancarias.
Tampoco faltan
zonas de costa donde la sobreoferta es califcada como “stock residual”.
• Andalucía:
Tarifa, Barbate, Vejer, Rota, Chipiona y Sanlúcar (Cádiz)
• Cataluña:
Costa Brava (Gerona)
• C. Valenciana:
Pilar de la Horadada – Torre de la Horadada (Alicante) y Valencia Sur
• Andalucía:
Marbella y Cala Panizo (Almería)
• Islas Baleares:
Menorca
El mercado
de suelo (transacciones de terrenos o solares) es inexistente en la gran
mayoría de las zonas costeras, aunque también hay excepciones.
En Alicante, concretamente en Denia y Villajoyosa, se ha producido un repunte
en los valores de mercado porque, según apuntan los técnicos,
el suelo en manos de los bancos está prácticamente agotado.
También
se observa reactivación en la zona alicantina entre Campello y Santa
Pola, aunque aún no puede decirse que haya un mercado activo. En
Torrevieja y Orihuela se está detectando actividad sobre suelos
propiedad de Sareb.
Los fondos
extranjeros están analizando operaciones tanto en los alrededores
de Marbella como en la costa granadina (entre La Herradura y La Rábita),
pendientes de concretarse. En Mallorca también se constata una cierta
reactivación, centrada en los suelos en las mejores zonas.
También
en la costa almeriense, entre Aguadulce y Níjar, y en Tenerife se
empieza a estudiar la viabilidad de solares bien ubicados para su compra
y construcción a medio plazo. En Pontevedra, se están produciendo
movimientos de gestión de suelo en el entorno de Costa Samil y se
han cerrado algunas operaciones en los últimos meses en zonas próximas
a Costa Canido.
GIRONA
En el noreste
peninsular, en Girona, nos encontramos con uno de los índices de
desocupación de la obra nueva más bajos de la costa: un 19%
del parque construido desde 2008.
Mientras que
en la franja costera norte, en torno a Roses, la tasa de desocupación
es inferior al 10%, en el sur, integrado en parte con el área metropolitana
de Barcelona y representado por Blanes y Lloret de mar, los índices
se aproximan al 20% de vivienda nueva vacía.
BARCELONA
El litoral
de Barcelona queda ampliamente influido por el segmento de primera residencia
con el que se mezcla sin interrupción. No obstante, los municipios
costeros que todavía conservan cierto per l de vivienda de segunda
residencia mantienen una tasa media de desocupación del 27%.
TARRAGONA
La franja de
Tarragona es la segunda zona costera que mayor concentración de
vivienda vacía acumula por detrás de Castellón. La
tasa de stock sobre el parque construido desde 2008 alcanza el 33%. El
problema se concentra fundamentalmente en la costa al sur de la capital,
desde Cambrils hasta Deltebre, donde el porcentaje de desocupación
rebasa en muchos casos el 40% de las viviendas construidas.
CASTELLÓN
Es la franja
costera con mayor concentración de stock respecto al parque construido
desde 2008: un 38%. Es la costa al norte de la capital la que concentra
los peores resultados, destacando negativamente Peñíscola
con más de la mitad de las viviendas nuevas desocupadas, y Benicarló,
con entre un 40% y un 50% de su parque de nueva construcción sin
ningún tipo de uso.
VALENCIA
Los municipios
costeros de la provincia de Valencia presentan un índice de desocupación
del 31%, menor a los de Tarragona y Castellón. También se
registran importantes diferencias según las zonas.
El área
de Gandía y su continuidad hacia Guardamar de la Safor, Bellreguard
y Miramar aglutinan un tercio de las viviendas construidas desde 2008 (sobre
las zonas de alta concentración turística de la Costa Valenciana)
y presentan un nivel de desocupación superior al 50%. En las localidades
más cercanas a la capital, como Cullera y Tabernes, el nivel de
stock se encuentra más cercano a la media de la costa en torno al
30%.
ALICANTE
El porcentaje
de desocupación en costa se sitúa en del 26%, ligeramente
inferior al del resto de la costa mediterránea. No obstante, también
presenta zonas con mayor concentración, situadas fundamentalmente
en la costa sur y especí camente en el área de Torrevieja,
donde el porcentaje de vacías está por encima del 40%. Aunque
en menor medida, también presentan datos por encima de la media
Benidorm y Denia, superiores al 30% de desocupación.
MURCIA
Los datos de
stock vuelven a empeorar en la zona de Murcia y Almería, donde se
ha concentrado una buena parte del esfuerzo constructor de la costa en
los últimos años. En ambos casos el porcentaje de desocupación
se encuentra en torno al 32% y por tanto por encima de la media costera.
En Murcia, el peor índice lo presentan Águilas y Mazarrón,
con una tasa del 40% frente a la franja más cercana a Alicante,
representada por San Javier y San Pedro del Pinatar, donde el porcentaje
desciende hasta el 25%.
ALMERÍA
Al igual que
en Murcia, la franja costera almeriense muestra una tasa de viviendas vacías
de 32%. Las localidades de Vera y Garrucha son las que presentan peores
índices, con más de un 40% de la vivienda construida sin
uso, frente a Mojácar, que se encuentra en tasas cercanas al 25%.
GRANADA
Dada su orografía,
supone una zona de transición en el despliegue de las áreas
costeras más representativas del segmento de segunda residencia.
La media de desocupación apenas supera el 16% para el conjunto de
la llamada Costa Tropical, siendo Salobreña el municipio que más
claramente rebasa la media con una tasa de desocupación cercana
al 20%. En cualquier caso, la costa granadina no comparte los mismos problemas
que otras zonas del litoral mediterráneo.
MÁLAGA
Ya en la Costa
del Sol, uno de los centros más llamativos de la especulación
en el pasado, las cosas han cambiado de manera notable en su conjunto,
aunque todavía permanecen algunas zonas con excedentes llamativos.
El índice de desocupación media se sitúa en el 23%,
aunque la zona de Manilva y Estepona se mantiene en torno al 40%. En el
otro extremo, Benalmádena y Fuengirola muestran una tasa inferior
al 10%. Marbella, referencia de la Costa del Sol, presenta un índice
de desocupación del 15%, signi cativamente por debajo de la media
costera provincial.
CÁDIZ
Y HUELVA
Sus franjas
costeras presentan una tasa media del 20% y del 22% respectivamente, cifra
sustancialmente inferior a la media del 28% del conjunto de la costa peninsular.
En Cádiz, el comportamiento entre las distintas zonas es bastante
homogéneo, aunque Conil, Chiclana, Barbate y el Puerto de Santa
María presentan tasas algo superiores a la media provincial, siempre
por debajo del 30%. En el otro extremo, Tarifa tiene un índice de
vivienda vacía inferior al 10%.
La misma línea
de homogeneidad se observa en Huelva, donde la línea de costa se
mantiene estable en cifras cercanas a la media excepto en Ayamonte, donde
la tasa de desocupación se sitúa cercana al 40% de las viviendas
construidas en los últimos años.
GALICIA,
ASTURIAS Y CANTABRIA
La costa gallega
presenta un índice medio del 23%. Entre las localidades con mayor
concentración de stock destacan Foz, en la costa lucense, y Ribeira,
en la costa coruñesa, con excedentes del 40% de lo construido. Sanxenso,
en Pontevedra, se sitúa ligeramente por encima de la media de la
costa gallega. Con un índice de viviendas desocupadas, por debajo
del 20%, destacan la Illa de Arousa (Pontevedra) y Boiro (A Coruña).
El porcentaje
de vivienda vacía en la costa asturiana es relativamente bajo y
se sitúa en torno al 23%. Llanes es el municipio con un mayor excedente
de vivienda nueva vacía sobre la construida, cifrado en el 30%.
En la costa
cántabra, la tasa de stock se sitúa en una proporción
cercana al 28%, aunque influida notablemente por el efecto del área
de influencia de Bilbao. Es llamativo el caso del municipio de Castro Urdiales,
donde el índice de desocupación de la vivienda nueva construida
se sitúa por encima del 50%. Eliminando el efecto de Castro Urdiales
la tasa media costera bajaría hasta el 23%.
PAÍS
VASCO
En la costa
vasca el nivel de stock puede cifrarse en torno al 24%, lo que la sitúa
en un nivel también inferior a la media de España, y en cifras
relativas similares al conjunto de la costa cantábrica. Con una
concentración de stock superior a la tasa media se encuentran tanto
Bermeo, en la costa vizcaína, como Mutriku, en Guipúzcoa.
En ambas localidades, el índice de vivienda nueva vacía es
superior al 30%.
ISLAS BALEARES
Se encuentran,
en general, relativamente mejor situadas que el resto de la costa española,
con una tasa de desocupación del 19%. Ibiza destaca con un escaso
nivel de stock, inferior al 10%. Un poco por encima de Ibiza, pero por
debajo de la media de Baleares, se sitúa Menorca. Atendiendo a sus
principales núcleos encontramos a Ciutadella de Menorca que presenta
una cifra del 15% de desocupación, frente al escaso 10% de Mahón.
En cifras superiores se halla la Isla de Mallorca, en torno al 22%. En
este ámbito destaca negativamente Manacor, con una tasa del 35%
de vivienda vacía sobre la construida.
ISLAS CANARIAS
También
aquí el nivel de stock es inferior al del resto de la costa peninsular,
aunque superior al de Baleares. Se sitúa en un 25%, con notables
diferencias por provincia. Así, Tenerife se encuentra en el 21%
frente al 28% de Las Palmas.
En la provincia
de Tenerife, el 90% de la construcción de viviendas se ha aglutinado
en la propia isla de Tenerife. La tasa de desocupación es bastante
homogénea a lo largo del territorio de la isla, en torno a la media
del 21%. Destaca como excepción el municipio de Granadilla de Abona,
donde el excedente repunta por encima del 30%. Ligeramente por debajo de
la media provincial se hallan los municipios de San Cristóbal, Güimar,
La Orotava y Arona. En un nivel de stock friccional se encuentra Adeje,
con una tasa inferior al 10%. El resto de islas de la provincia mantienen
una tasa de desocupación que oscila del 20% al 25% de la obra nueva
construida.
En la provincia
de Las Palmas se observan mayores diferencias. Tanto Gran Canaria como
Fuerteventura se sitúan en un índice de desocupación
en torno al 30%, frente al 20% de Lanzarote. En Gran Canaria destaca Telde
como municipio relevante en cuanto al número de viviendas construidas
en los últimos años (el segundo tras la capital) y en cuanto
a su notable tasa de desocupación, que supera el 50%. También
muestra un considerable nivel de stock San Bartolomé de Tirajana,
cuya tasa se sitúa en torno al 45% del parque construido. Con una
tasa de desocupación inferior a la media de la isla se encuentra,
Ingenio, con un 25%.
Respecto a
Fuerteventura, con unos datos medios similares a Gran Canaria, destaca
negativamente el Puerto del Rosario por encima del 50%, así como
el municipio de Antigua, con una tasa de desocupación que se sitúa
en torno al 40%.
Lanzarote,
por su parte, es la isla que presenta los mejores datos de la provincia.
Arrecife es el municipio de referencia respecto a la obra nueva, ya que
ha aglutinado un elevado porcentaje de lo construido desde 2008. En cuanto
a su nivel de stock, presenta un índice de desocupación del
23% frente al resto de la isla, cuya tasa conjunta se sitúa por
debajo de la media del 20% señalada para Lanzarote.
PRECIOS
Un total de
35 poblaciones de las incluidas en el informe han encarecido sus precios
entre el primer trimestre de 2014 y el mismo de 2015. En la edición
del año pasado, tan solo cuatro registraban crecimientos respecto
al mismo trimestre del año anterior.
En el listado
destacan Jávea (Alicante) y Cartaya (Huelva), con incrementos interanuales
del 11,2% y del 9,8%, respectivamente. Otras ocho localidades muestran
subidas de entre el 5% y el 9% (Chiclana, Puerto Lumbreras, Adeje, Punta
Umbría, Vilagarcía de Arousa, Sentanyí, Sóller
y La Pobla de Farnals).
El mercado
se está desarrollando a distintas velocidades. En el extremo opuesto,
al menos 29 localidades registraran en el primer trimestre caídas
de precios superiores al 10% respecto al año anterior. Pallafruguell,
en Gerona, lidera la lista con un descenso interanual del 16,9%. Le siguen
Barbate (-15,3%) y Gandía y Ayamonte, ambas con una caída
del 14,6% respecto al primer trimestre de 2014.
De las analizadas,
Sitges, con 2.694 euros/metro cuadrado, es la localidad con el precio más
elevado. Le siguen Calvià, Andratx y Alcúdia. Por el contrario,
los precios más asequibles se encuentran en Almazora (804 €/m2),
Burriana y Puerto Lumbreras, ambas con 823 €/m2.
COMPRAVENTAS
Si se excluyen
las grandes capitales, las cinco localidades costeras que registraron en
2014 un mayor número de transacciones, según datos del Ministerio
de Fomento, fueron Torrevieja, con 4.136 compraventas (+3,8%); Marbella,
con 3.997 compraventas (+28,7%); Orihuela, con 3.527 compraventas (+20,2%);
Mijas, con 2.384 compraventas (+14,7%) y Estepona, con 2.113 compraventas
(+26,6%).
Si tomamos
las localidades con un nivel de transacciones superior a 200 viviendas
al año, los mayores crecimientos interanuales en 2014 respecto a
2013 se dieron, según datos del Ministerio de Fomento, en Mojácar
(Almería), Arucas (Gran Canaria), Torremolinos (Málaga) y
Almassora (Castellón), con crecimientos del 105%, el 83%, el 71%
y el 70%, respectivamente.
La mayor actividad
en compraventas de obra nueva, excluyendo capitales, se registró
en Manilva (+193%), Marbella (+101%), Orihuela (+93%) y Calafell (+66%),
según datos de dicho organismo.
El comprador
extranjero ha aumentado su protagonismo en la crisis. Al tiempo que el
adquiriente español redujo significativamente su actividad el ajuste
de precios atrajo a residente de países con situación económica
más estable y a aquellos de poder adquisitivo elevado. En la mayoría
de los casos, el comprador extranjero paga sus adquisiciones al contado.
Los enclaves
de la costa con claro protagonismo del comprador extranjero (concentran,
según estimaciones de la red técnica de Tinsa, al menos un
60% de las operaciones) son:
• Sotogrande
(Reino Unido y Gibraltar)
• Denia -
Villajoyosa (Reino Unido, Europa Central y países nórdicos.
Rusos en descenso)
• Guardamar
del Segura (Rusia, Suecia y Bélgica)
• Orihuela
(Reino Unido, Suecia, Rusia, Bélgica y China)
• Urbanización
La Manga Club (Reino Unido)
• Torremolinos
– Mijas (Reino Unido).
• Marbella
– Manilva (Reino Unido, Irlanda, Noruega, Suecia, Francia, Bélgica,
Suiza, Norte de África y golfo Pérsico)
• Mallorca
(Alemania, Reino Unido y países nórdicos)
• Menorca
(Francia y Bélgica)
• Tenerife
(Rusia y Norte de Europa)
• Fuerteventura
(Italia, Reino Unido – en descenso-, Francia, Alemania y Bélgica)
• Lanzarote
(Reino Unido, Irlanda, Alemania, Italia y Francia)
• Costa Brava
norte (Francia, Bélgica, Inglaterra, Suiza y de países de
Europa oriental)
• Mataró
- Tossa de Mar (Rusia y Alemania)
Los técnicos
apuntan en diversas localizaciones que se empieza a observar una recuperación
de la demanda nacional.
ACTIVIDAD
PROMOTORA
La falta de
crédito, la debilidad de la demanda y el stock pendiente de venta
paralizaron la construcción de nuevas viviendas. Pasados los primeros
años de la crisis, algunas de esas promociones, mayoritariamente
en manos de la banca, se reactivaron. En Ibiza, por ejemplo, se estima
que han arrancado aproximadamente un centenar de viviendas, que equivalen
a la mitad de las que estaban paralizadas. Las obras de terminación
de plurifamiliares son adquiridas por promotores nacionales. Las promociones
de vivienda unifamiliar de lujo son desarrolladas tanto por promotores
nacionales como extranjeros.
Si hablamos
de nuevos proyectos, la sequía es absoluta en gran parte de las
zonas, con excepciones. Entre los mercados donde ya han vuelto las grúas
destacan:
• Alicante:
Orihuela, Guardamar del Segura, Torrevieja, Torre de la Horadada, L’ Alfàs
del Pí, Denia, Villajoyosa, Altea, Calpe, Benissa, entre otras
• Valencia:
Oliva
• Murcia:
San Juan de los Terreros
• Málaga:
Mijas, Marbella, Estepona y Benahavís
• Cádiz:
Tarifa, Puerto de Santa María, Rota y San Roque
Suelen ser
productos de calidades altas y excelentes ubicaciones (primera línea
de playa), pensadas para un comprador extranjero. Los promotores son nacionales
en muchos casos, aunque no faltan inmobiliarias extranjeras ni fondos que
compran las promociones a un banco o están pensando hacerlo.
Este tipo de
movimiento se está produciendo principalmente en Andalucía
y Comunidad Valenciana.
El análisis
de los visados de obra nueva publicado por la Subdirección General
de Estadísticas del Ministerio de Fomento revela que Orihuela, con
702 unidades en 2014 (-1,4% interanual), lideró junto a Torrevieja,
con 398 unidades (+52%), la clasificación de concesión de
licencias en la provincia de Alicante, una de las que más tempranamente
comenzó a registrar nueva actividad de promoción.
Si excluimos
las capitales, el ranking de mayor número de visados concedidos
en 2014 está formado por Orihuela, Lorca (440 unidades, -4,8% interanual),
Getxo (435 unidades, +625%), Torrevieja, Pilar de la Horadada (248 unidades,
-4,6%) y Elche (185 unidades, +153%).
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