ANTECEDENTES
17 de julio
de 2015
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PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
LOS PLANES
BÁSICOS EN LA NUEVA LEY DEL SUELO DE GALICIA
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de Galicia.
El presidente gallego, Alberto Núñez Feijóo y la conselleira
de Medio Ambiente, Territorio e Infraestructuras, Ethel Vázquez
han notificado la remisión de la futura ley del suelo de Galicia
(Lei do Solo) al Consello Económico e Social (CES). Destaca una
figura urbanística que ya ha sido empezada a copiar por otras leyes
autonómicas, aún antes de ser aprobada por su creadora que
fue esta ley del suelo de Galicia, nos referimos la figura de los planes
básicos para los ayuntamientos de menos de 5.000 habitantes. Por
otra parte, se avanza en la "protección" de costas al unificar normas
ya en vigor, de forma que se asume la directriz de la ley estatal de un
mínimo de 100 metros de franja de protección costera, pero
con los criterios del POL. La Xunta no mantiene en la nueva norma del suelo
"una franja fija de 200 metros" como hasta ahora, sino que ésta
será "mayor" o "menor" en función de la zona en cuestión
y de lo que diga el POL. La Ley del suelo de Galicia flexibilizará
las reglas de construcción en ese ámbito, que ocupa el 93
% del territorio de la comunidad. Siempre que no superen los siete metros
de altura, se hagan en parcelas de al menos 2.000 metros cuadrados, ocupen
menos de un 20 % de la finca y se integren en el entorno, se podrán
levantar cementerios, depuradoras, colegios, universidades, centros sanitarios,
complejos turísticos y nuevas viviendas vinculadas a explotaciones
agropecuarias. Para las rehabilitaciones de residencias anteriores a 1975,
se permitirá incrementar el volumen construido hasta un 50 %, frente
al 10 % actual. Además, en adelante, los lindes de los núcleos
tradicionales los marcarán elementos físicos (ríos,
carreteras...), no el perímetro de 50 metros respecto a las residencias
existentes.
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prácticas
La Ley del
suelo de Galicia refuerza las sanciones para quienes empiecen una casa
y dejen las fachadas, las cubiertas o las medianeras a medio hacer. El
documento incluye órdenes de realización de obras y, en caso
de desatención, ejecuciones subsidiarias o forzosas con multas acumulativas
de entre 1.000 y 25.000 euros. No obstante, habrá descuentos de
hasta el 90 % si la fachada se ejecuta en período voluntario y de
hasta el 50 % si la sanción se abona con prontitud. En paralelo,
se creará un registro de solares ruinosos donde serán inscritos,
para su venta obligada y posterior rehabilitación o acabado, aquellos
inmuebles que se hallen en muy mal estado.
Respecto
al planeamiento, la situación actual, en la que solo un 26,4 % de
los ayuntamientos tienen planes urbanísticos adaptados a la ley
vigente, con la nueva norma la Xunta persigue que ningún municipio
llegue al 2020 sin un documento de ordenación adecuado. Así,
para los de menos de 5.000 habitantes, la propia Administración
autonómica elaborará planes básicos sobre los cuales
los concellos solo tendrán que emitir informes «determinantes».
Para los de 5.000 a 50.000 vecinos, los tiempos de tramitación quedarán
reducidos en un 70 % y los informes sectoriales autonómicos ahora
necesarios para sacar adelante los PXOM quedarán reducidos a un
único que deberá estar listo en tres meses. También
con el ánimo de agilizar la burocracia, las ciudades no requerirán
de autorización definitiva de la Consellería de Medio Ambiente
para aprobar sus planeamientos.
Al objeto
de clarificar la estructura de la ley, la nueva contará con 73 artículos
menos que la actual: 164.
La Secretaría
Xeral de Ordenación do Territorio e Urbanismo será la encargada
de solicitar los distintos informes sectoriales y estos deberán
emitirse en un plazo máximo de tres meses o se entenderán
como positivos, lo que según la Xunta reducirá en un 75 por
ciento los tiempos de tramitación autonómica de los planes.
Tal como
solicitaba el Colexio de Arquitectos de Galicia (COAG), la norma permitirá
incrementar hasta un 50% las edificaciones tradicionales -anteriores a
1975- en suelo rústico, pues el 10% actual frena en numerosas ocasiones
las operaciones de rehabilitación.
NINGÚN
AYUNTAMIENTO DE NUESTRA COMUNIDAD SIN PGOM
La conselleira
de Medio Ambiente e Ordenación do Territorio, Beatriz Mato, ha afirmado
que la nueva Ley del Suelo, cuyo proyecto legislativo empieza a tramitarse
en la Cámara autonómica a partir de este martes, tiene como
premisa "ningún ayuntamiento de nuestra comunidad sin PGOM".
Éste
es uno de los tres principales objetivos que Beatriz Mato ha explicitado
en la presentación, en la Cámara gallega, de este proyecto
legislativo que ha hecho suyo. La normativa comenzó a tramitarse
hace unos dos años con Agustín Hernández al frente
del departamento y luego fue heredado por la también conselleira
Ethel Vázquez, para llegar ahora a manos de la actual responsable
en la materia.
En su exposición
del texto, la conselleira de Ordenación do Territorio también
ha explicado que tiene como objetivo "promover y facilitar el desarrollo
del medio rural" y "garantizar la máxima protección del paisaje
gallego".
El documento
legislativo tiene el rechazo de los grupos de la oposición que,
aunque son partidarios de la necesidad de una nueva ley del suelo, entienden
que este texto es "liberalizador" y "desregularización" del territorio,
en palabras de Ana Pontón (BNG), y "vuelve a la barra libre", como
ha dicho Antón Sánchez, en referencia a reclasificaciones
y recalificaciones de terrenos públicos.
"Es una
versión no sólo adelgazada, sino empeorada de la Ley del
suelo actual", ha lamentado, por su parte, el diputado socialista Xosé
Sánchez Bugallo, quien ha llamado la atención sobre que "elimina"
las partes positivas --como definiciones--y mantiene lo "inútil,
farragoso e innecesario".
Por su parte,
en su primera intervención, el diputado del PPdeG Jaime Castiñeira
ha fijado su atención en la intención de conseguir que todos
los ayuntamientos tengan planificación urbanística y que
"ninguna edificación" quede "sin rematar".
CONSENSO
En este
sentido, la conselleira ha hecho hincapié en que esta normativa
llega a la Cámara "con el máximo consenso" y se buscó
desde el primer momento un proceso de participación en el que se
mantuvo un diálogo con 75 agentes sociales y la celebración
de 30 encuentros sectoriales.
Al respecto,
Mato ha enfatizado que se incorporaron el 80 por ciento de las alegaciones
que se aportaron y, por ejemplo, el 85 por ciento de las aportaciones del
Colegio de Arquitectos.
"Vale la
pena hacer el esfuerzo del consenso", ha insistido la conselleira, quien
ha indicado que esta normativa viene a completar las directrices del territorio
y el plan del litoral, entre otras normativas de menor rango.
SUELO RÚSTICO
QUEDA DESPROTEGIDO
El diputado
socialista Sánchez Bugallo ha advertido de que "el 80 por ciento
del suelo rústico queda desprotegido" y este proyecto de ley es
una "versión rebajada, recortada" de la anterior normativa, y no
va sino a "generar más problemas". Asimismo, "abre la espita para
que haya una proliferación de viviendas esparcidas", ha apostillado.
El diputado
socialista también llamó la atención de que los ayuntamientos
de menos de 5.000 habitantes "pierden competencias urbanísticas",
ya que los planes básicos siguen siendo competencia exclusiva de
la Comunidad, reservándose la Xunta el planeamiento de 200 ayuntamiento.
Asimismo,
ha apuntado que se recuperan aspectos de la ley de 1997. "Si hacemos lo
mismo, volverá a pasar lo mismo", ha alertado, en relación
a la situación de la especulación urbanística, algo
sobre lo que han llamado la atención todos los grupos.
En su intervención,
la diputada del BNG Ana Pontón ha considerado que esta normativa
promueve un "urbanismo zombi" y "lejos de solucionar los grandes problemas,
da un paso atrás para el país". "Desprotege el territorio
y carece de ningún consenso", ha rebatido la diputada nacionalista,
para quien el texto "se aleja de la realidad del país y "restringe
la autonomía municipal".
Antón
Sánchez, por parte de AGE, ha dado "un suspenso" en ordenación
del territorio a Galicia, con una "hiperinflación" de leyes, y ha
señalado que esta normativa "no cambia nada, como si no hubiese
burbuja o corrupción urbanística".
"No hubo
Sanxenxo, ni Barreiros ni desahucios", ha recriminado el diputado de Alternativa,
que ha pedido un desarrollo "sostenible" para el medio rural.
Asimismo,
el parlamentario de AGE ha lamentado la visión de la normativa es
"sectorial y fragmentaria", todo lo "contrario" de una visión "integral"
que es lo que "precisa el país". En este sentido, ha lamentado que
se "elimina totalmente el control de nivel autonómico sobre el suelo".
La diputada
del Grupo Mixto Chelo Martínez ha denunciado falta de consenso en
el texto que se ha traído y ha considerado que ahora se apura la
tramitación del documento por una cuestión "electoral".
Jaime Castiñeira,
frente a ellos, ha aplaudido el texto legislativo y ha proclamado que permitirá
acabar con el "feísmo" urbanístico, al haber una obligación
de rematar las viviendas empezadas.
Además,
al cabo de su intervención, ha hizo una llamada especial a los socialistas
para (al menos) llegar a un consenso con este partido. Así, se dirigió
a Bugallo para que "no les pase" a los socialistas como a los que "protestaron
por la AP-9 y ahora les pesa" esa decisión.
ANTECEDENTES
16 de marzo
de 2015
NOTICIA
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PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
LA NUEVA
LEY DEL SUELO DE GALICIA ( LEI DO SOLO).
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conocimiento en valor añadido: Guía práctica inmoley.com
del urbanismo de Galicia. La futura ley de suelo de Galicia obligará
a los propietarios de viviendas inacabadas para que las concluyan. También
habilitará medidas para facilitar la construcción en aquellos
casos en los que los trabajos no se han iniciado dentro del plazo de tres
años que establece la licencia municipal. Aunque la actual Ley del
suelo (9/2002) ya contempla la posibilidad de prorrogar ese permiso por
otros tres años, requiere que la solicitud correspondiente se tramite
antes de que expiren los tres primeros que da la licencia. La novedad del
futuro marco legal estriba en que posibilitará ampliar varias veces
el plazo para la construcción de la vivienda, aunque haya caducado
el que fija la licencia inicial.
Herramienta
práctica > Guías prácticas
En cuanto
a las obras sin concluir, la Xunta aplica para la prórroga de licencias
el mismo requisito de remate exterior que también exige para las
viviendas inacabadas.
La prórroga
no conllevará ningún requisito en los casos en los que ni
siquiera han comenzado las obras. La Xunta asume que no se ha dañado
al paisaje. Pero la legislación será más exigente
con los propietarios que inician la edificación y la demoran indefinidamente
en el tiempo.
Para esas
viviendas inacabadas, la norma supeditará la ampliación del
plazo de la licencia a que se realicen previamente las obras de remate
exterior. En este punto, existe una discrepancia con el Colexio Oficial
de Arquitectos de Galicia (COAG), que en sus alegaciones al proyecto de
ley defiende que la instalación de la cubierta sea suficiente para
poder acceder a la prórroga de la licencia. Pero la Administración
autonómica ha rechazado esa petición. Esgrime que los arquitectos
fundamentan su alegación en una norma de 1978, pero replica que
«hoy ya no puede ser así», que el listón debe
estar más alto y la ampliación del plazo debe quedar supeditada
al remate de la construcción exterior.
Con esta
novedad, la Xunta atiende las peticiones recabadas en reuniones previas
con la Federación Galega de Municipios e Provincias (Fegamp) y con
los promotores. Este ajuste legal responde a la constatación práctica
del impacto de la crisis económica en la ralentización de
los tiempos de construcción. La Secretaría Xeral de Urbanismo
no maneja cifras, pero sostiene que hay muchas licencias de viviendas que
los concellos concedieron hace más de 7 años en solares en
los que todavía no se ha movido un solo metro cúbico de tierra.
ANTECEDENTES
EL URBANISMO
DE GALICIA EN LA NUEVA LEY DEL SUELO DE GALICIA ( LEI DO SOLO).
Guía
práctica inmoley.com del urbanismo de Galicia. La Lei
do Solo de Galicia entra en fase de exposición pública. Una
de las características más relevantes es que endurece las
sanciones, que podrían llegar a un máximo de 25.000 euros
para el propietario que se niegue a ejecutar la orden de concluir su fachada.
El documento establece que esas multas serán "reiterables trimestralmente
hasta el importe máximo del coste de las obras a ejecutar". Sin
embargo los detalles se dejarán a un reglamento que recogerá
los criterios del plan de Inspección de la Axencia de Protección
da Legalidade Urbanística.
REGISTRO
DE SOLARES.
Se creará
en los concellos de más de 50.000 habitantes un registro de solares
con construcciones en ruinas o inacabadas en los cuales las medidas de
ejecución forzosa resultaron ineficaces. El objetivo es proceder
a la "venta forzosa" de los inmuebles y a la obligación de los nuevos
propietarios a iniciar o continuar las obras de edificación o rehabilitación.
El antiguo propietario sería compensado por el valor del solar o
inmueble original.
ALTURA
MÁXIMA Y PAISAJE
Las construcciones
se tendrán que adecuar al entorno. Así, en los lugares de
paisaje abierto o natural no se permitirán edificaciones que limiten
el campo visual y tampoco podrán romper la armonía del paisaje.
La altura máxima de las edificaciones se fijará en función
de la anchura de las calles y plazas, los colores de las fachadas y ventanas
tendrán que ajustarse a la paleta cromática de la zona, y
los materiales utilizados en la construcción deberán guardar
sintonía con el entorno.
REHABILITACIÓN
EDIFICATORIA Y URBANÍSTICA EN SUELO RÚSTICO
Se potenciará
la rehabilitación en el rural, dando prioridad a recuperar edificaciones
existentes antes que a las de nueva construcción, de forma que se
impedirá clasificar nuevo suelo urbanizable y ampliar los núcleos
rurales cuando existan otras edificaciones que estén sin habitar
o se puedan recuperar. No obstante, habrá facilidades para levantar
instalaciones de turismo natural o agropecuarias, con residencias vinculadas
a esta actividad. En suelo rústico, se permitirá rehabilitar
los edificios anteriores a 1975.
PLAN BÁSICO
DE PLANEAMIENTO.
Se desarrolla
el llamado plan básico de planeamiento, de forma que todos los concellos
con menos de 5.000 habitantes tengan al finalizar la legislatura una herramienta
de planeamiento urbanístico.
SUELO TERCIARIO.
Se eliminarán
las restricciones que rigen para el uso terciario del suelo -fundamentalmente
superficies comerciales y oficinas- y lo equiparará al uso industrial.
Con ello se quiere favorecer el impulso de la actividad económica
y facilitar la implantación de empresas vinculadas al sector servicio.
ENTRADA
EN VIGOR
Se pretende
introducir esta reforma se incluya en la ley de acompañamiento de
los Presupostos del 2015, de forma que puedan tener efecto desde el 1 de
enero. Lo más relevante es que el plazo de emisión para todos
los informes sectoriales quedará fijado en tres meses, cuando en
la actualidad pueden superar los 18. Además, el silencio administrativo
a partir del tiempo estipulado por ley pasará a tener carácter
positivo.
Con estas
correcciones, la Xunta pretende reducir de 6 a 3 años el tiempo
medio empleado en tramitar los planeamientos, aunque en algunos casos ha
rebasado los 10. Esta es una de las principales demandas del municipalismo.
DECLARACIONES
El vicepresidente
de la Xunta, Alfonso Rueda, ha confiado en que la nueva ley del suelo,
que este lunes empieza su proceso de exposición pública,
"tiene que ser el texto definitivo" en la materia, además de servir
para "dinamizar" el medio rural y combatir el denominado 'feísmo'
urbanístico. Tras más de una decena de reformas de esta normativa,
el texto vuelve a nacer sin consenso político.
Al respecto,
la secretaria xeral de Ordenación do Territorio e Urbanismo, Encarnación
Rivas, ha subrayado la necesidad de "hacer corresponsables" a los ciudadanos
y a todas las administraciones convencida de que, "si no se va todos juntos
hacia la mejora del territorio, no se alcanzarán los objetivos fijados".
Así
se han expresado ambos mandatarios durante la inauguración del foro
'A recuperación da paisaxe galega como motor de desenvolvemento',
que organiza el Grupo Correo Gallego y en el que participan, entre otros,
el director xeral do Instituto Galego de Vivenda e Solo, Heriberto García;
el del Instituto do Territorio, Manuel Borobio; el decano del Colexio Oficial
de Arquitectos de Galicia, Antonio Maroño; y la directora de la
Escola Galega da Paisaxe de la Fundación Juana de Vega; Isabel Aguirre.
En su intervención,
el vicepresidente y conselleiro de Presidencia, en asunción de las
competencias de la conselleira de Medio Ambiente, Territorio e Infraestruturas,
Ethel Vázquez --de baja por maternidad--, ha opinado que la conservación
de "la riqueza urbanística" de la comunidad "tiene que ser uno de
los motores de la recuperación económica".
Así,
ha asegurado que el Gobierno gallego está "haciendo todo lo posible"
para disponer "las herramientas", y ha esperado que, durante el proceso
de exposición pública, la nueva norma relativa al suelo sea
"enriquecida" por las aportaciones de todos, que serán "estudiadas
y recogidas en la medida de lo posible".
Para dinamizar
el rural, Alfonso Rueda se ha referido a la "potenciación" de la
rehabilitación de construcciones rurales no utilizadas, al igual
que lo ha hecho previamente en declaraciones a los medios de comunicación
la responsable de Urbanismo de la Xunta.
"La nueva
ley conjuga la necesidad de potenciación del medio rural con la
preservación (...). De los elementos que provocan la mayor deturpación
de nuestro territorio son las construcciones inacabadas, construcciones
mal conservadas, y entonces la ley facilita que las construcciones con
una antigüedad de 40 años o más se rehabiliten incluso
para usos que hoy no se podrían implantar, como son las viviendas",
ha apuntado.
En este
sentido, Rivas ha apuntado que "no se puede permitir que se siga ampliando
la dispersión en el territorio, que se sigan construyendo nuevas
viviendas, pero sí recuperar el patrimonio construido".
EL MODELO
DE PLAN URBANÍSTICO BÁSICO DE GALICIA SERÁ COPIADO
POR EL RESTO DE LAS LEYES DEL SUELO AUTONÓMICAS.
Las normas
subsidiarias provocan demasiada inseguridad y un plan general ordinario
lleva años y unos medios de los que carece un pequeño municipio.
Más de la mitad del territorio de Galicia podrá ser ordenado
sin esperar a que cada ayuntamiento logre superar la compleja tramitación
de un plan de urbanismo municipal. El Colegio de Arquitectos gallego
(COAG) recibe favorablemente el anteproyecto de ley de suelo de la Conselleira
de Medio Ambiente y su modelo de plan urbanístico básico
para los concellos de menos de 5.000 habitantes. De los 57 concellos sin
planeamiento, 51 no llegan a 5.000 vecinos.
Según
la Xunta, los arquitectos también valoraron la rebaja a 3 meses
del plazo para que Urbanismo emita los informes sectoriales. Ethel Vázquez
manifestó a la delegación del COAG que encabezó su
decano, Antonio Maroño, que el éxito de la norma pasará
por el
El anteproyecto
de la nueva ley que impulsa el Gobierno gallego incorpora un nuevo tipo
de figura de planificación urbanística, el denominado Plan
Básico. La Xunta lo ideó inicialmente para municipios de
menos de 5.000 habitantes que no cuenten con planeamiento general. Ese
Plan Básico sería dictado por el Gobierno gallego desde Santiago
para cada ayuntamiento que lo solicite y en él, sin entrar en el
detalle de un Plan Xeral de Ordenación Municipal (PXOM), se identificarán
de forma genérica los núcleos rurales, los distintos tipos
de suelos rústicos y los que por sus características pueden
ser considerados urbanos. En cada una de esas categorías se aplicarían
“ordenanzas tipo”.
En Galicia
hay 199 ayuntamientos con menos de 5.000 habitantes que ocupan el 65% del
territorio. La inmensa mayoría carece de plan de ordenación
y tampoco registra una gran presión urbanística que les anime
a elaborar uno. Otros, precisamente porque sí tienen esa presión,
llevan años empantanados en la redacción de esos planes.
Así que en principio alcaldes de todo color político ven
bien que sea la Xunta la que asuma ese trabajo. Pero la discrepancia aparece
en si lo debe hacer por iniciativa propia o solo si se lo pide el ayuntamiento
en cuestión. La consellería competente en materia de urbanismo
promoverá la redacción de los planes básicos.
La norma
aún puede cambiar notablemente ya que, tras la actual exposición
al público y las correcciones que pueda introducir la Xunta, el
texto deberá ser debatido en el Parlamento antes de su aprobación.
El Gobierno gallego, en todo caso, prevé que entre en vigor esta
legislatura.
