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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

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17 de noviembre de 2015
 
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LA DISCREPANCIA EN EL URBANISMO TRANSITORIO DE MARBELLA
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de Andalucía. Aunque el Ayuntamiento de Marbella ha acordado con la Junta de Andalucía la elaboración urgente de una normativa transitoria tras la sentencia que anula el planeamiento urbanístico de la ciudad. La Junta no quiere legalizar todo lo que se ha construido conforme al anulado Plan General de 2010. El problema es que la sentencia es muy clara: «No corresponde al ámbito de la potestad de planeamiento modular la legalización de lo ilegalmente construido». El ayuntamiento tira de jurisprudencia para defender que la nulidad del planeamiento no conlleva la nulidad de todo lo que se ha construido. Según la jurisprudencia la nulidad afecta exclusivamente al planeamiento, pero no a las licencias de obra y de primera ocupación dictadas en base al planeamiento anulado. Aunque se admitiese esta interpretación, hay algo claro que está preocupando mucho a los promotores, y es que las licencias de primera ocupación que queden pendientes de conceder, ya que son conformes con licencias de obras concedidas bajo el planeamiento anulado. 
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El problema se extiende a los suelos pendientes de regularización que no dispongan de actos firmes para consolidar situaciones y suelos que no estén en proceso de desarrollo pero que tienen un proceso de inversión ya en curso. 

Una solución que proponen los promotores es que Ayuntamiento y la Junta aprueben un  avance del futuro Plan urbanístico de Marbella y que se vayan aprobando actuaciones conforme a este avance. Jurídicamente la cuestión es complicada.

El problema se agrava respecto a los convenios urbanísticos porque cualquier decisión, a favor o en contra, podría traer consigo indemnizaciones por parte del ayuntamiento.

 
 ANTECEDENTES

11 de noviembre de 2015 

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EL URBANISMO DE MARBELLA GANA TIEMPO 
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del planeamiento urbanístico y tipología del suelo, guía de la inspección urbanística y viviendas ilegales, y guía del urbanismo de Andalucía. El ayuntamiento de Marbella ha empezado a reunirse con los promotores para tranquilizarles por sentencia que anula el planeamiento urbanístico de la ciudad. La primera estrategia es ganar tiempo, por lo que ha presentado un escrito al Tribunal Supremo de aclaración de sentencia. Se estudia, además, interponer un incidente de ejecución para que se aclaren algunas cuestiones. Una de las dudas que existen es qué pasa con las órdenes judiciales de demolición que pesan sobre algunas edificaciones ilegales, regularizadas por el anulado PGOU de 2010 y el sistema de compensaciones que se estableció para la normalización de hasta 16.500 viviendas construidas durante la era GIL fuera de planeamiento. También se está analizando con la Junta una normativa con rango de ley que permita afrontar la situación de las 16.500 viviendas irregularidades que vuelven a quedar en el limbo tras la anulación del PGOU. 
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El consejero de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente, José Fiscal, ha asegurado en Marbella que la Junta de Andalucía tiene como objetivo básico "buscar una normativa transitoria mientras se redacta un nuevo PGOU" en Marbella, donde ha quedado anulado por el Tribunal Supremo el plan vigente de 2010.Fiscal ha querido tranquilizar a los marbellíes ante la situación generada y ha avisado de que a partir de ahora Junta y Ayuntamiento "tomaremos todas las decisiones al unísono" mientras que también ha declarado que "hay un plan en vigor que es el que estaba funcionando hasta hace seis años". De hecho, Fiscal ha informado de que a 72 horas hábiles de la noticia, "nos hemos desplazado aquí todo el equipo de la Consejería casi al completo" y ha fijado para el miércoles un nuevo encuentro pero "más técnico" para ir vislumbrando soluciones.De la misma forma se ha conocido que el Ayuntamiento ha interpuesto un incidente de ejecución, "para que el Tribunal Supremo aclare algunas cuestiones de la sentencia", ha agregado.
Fiscal tampoco ha desechado que se pudiera promulgar una normativa con rango de ley a nivel autonómico para ir salvando la situación, ya que el anterior PGOU legalizaba unas 17.000 viviendas que ahora estarían bajo la amenaza de la picota, al menos en teoría."Cualquier acción que llevemos a cabo se va a ajustar a ley pero vamos a tratar de que nadie se sienta perjudicado", ha dicho sin atreverse a dar plazos en ningún caso.Por su parte, el alcalde de Marbella, José Bernal, ha manifestado que confía en la mesa técnica creada entre ambas instituciones para abordar el problema. "Está garantizado el día a día. Nos estamos yendo sólo unos años atrás, a 2010. No quiere decir que la ciudad se vaya a 1986".
A su vez se ha creado una oficina de atención a interesados en conocer los pormenores de la situación urbanística generada y desde esta tarde y hasta el miércoles se mantendrán reuniones con empresarios, especialistas y promotores de la ciudad.
EL PROBLEMA
El PGOU de 2010, que recibió 432 impugnaciones, buscó la normalización urbanística a través de un sistema de compensaciones asumidas por los promotores de las viviendas ilegales. Para proteger a los particulares de buena fe, debían ser los empresarios los que repararan el daño al municipio con dinero o suelo y locales destinados a dotaciones públicas. Al hacerlo, las construcciones quedarían regularizadas. Por este sistema se podrían salvar 16.500 casas; otras 1.500 quedaron excluidas porque se levantan sobre suelo no urbanizable de especial valor.
El Ayuntamiento está actualizando el dato. Hasta las elecciones de mayo pasado, fecha en que cambió el gobierno local, se habían resuelto positivamente 10 expedientes que afectaban a 1.105 viviendas y por las que la ciudad obtuvo 25.868 metros cuadrados para zonas verdes, equipamientos y 19 viviendas de promoción pública.
¿PUEDEN LOS PROMOTORES QUE HAN PAGADO AL AYUNTAMIENTO PLANTEAR LA DEVOLUCIÓN DE LO QUE HAN PAGADO? 
Para la edil de Urbanismo, Isabel Pérez, no sería posible porque se trata de actos administrativos “que son firmes desde el momento en que se terminan”. Para “reforzar” la idea, sin embargo, se consultará con los servicios jurídicos. Porque casi todos los escenarios provocan dudas. Algunos expertos consultados destacan el “quebranto” que podrían sufrir también las arcas municipales por el IBI que han pagado inmuebles levantados en un supuesto suelo urbano que ahora, con el plan de 1986, vuelve a ser rústico.
El aviso de tranquilidad que se lanza a los inversores se traslada a los compradores de buena fe. Porque dos de los fallos del Supremo pueden resultar inquietantes, ya que trasladan las cargas urbanísticas a los propietarios de las viviendas, no a sus promotores. El Consistorio pedirá al alto tribunal una aclaración de sentencia sobre el sistema de compensaciones y esta atribución a los particulares. “Los defenderemos”, afirma Bernal.
El próximo paso es subsanar los errores de trámite y completar la documentación, ya que el alto tribunal ha censurado la ausencia de un informe de sostenibilidad económica y que la evaluación ambiental no hay sido la correcta. Se preguntará, además, qué parte del documento se puede rescatar.
En Marbella no se ha derribado ni una casa habitada. En 2009, el Ayuntamiento demolió el esqueleto de una urbanización con 34 viviendas que no tenían licencia y que estaban al 60% de su ejecución. El urbanismo de Marbella sigue instalado en el caos. 
SENTENCIAS SOBRE EL PGOU DE MARBELLA
–«No corresponde al ámbito de la potestad de planeamiento modular la legalización de lo ilegalmente construido».
–«Obviamente el planificador conserva íntegramente la discrecionalidad inherente a la potestad planificadora, pero la misma no llega ni puede abarcar, a modular los efectos de las ilegalidades y a fundamentar el nuevo planeamiento en función del carácter aprovechable o no de lo anterior. Por ello no es de recibo la denominada ‘Metodología seguida para la normalización urbanística’ en la que se analizan las diversas circunstancias o datos esenciales de las diversas infracciones cometidas».
–«Será el órgano jurisdiccional el que, valorando las observaciones efectuadas y atendiendo a la existencia de acreditados terceros registrales decidirá lo procedente en cada caso concreto, pues no resulta de recibo pretender aislar o blindar jurídicamente situaciones de infracción judicialmente declaradas al socaire de un nuevo –e incluso integral y completo– planeamiento frente a la potencialidad jurídica de una resolución judicial».
–«En el fondo, pues, lo que se discute es si basta con la exclusiva circunstancia de la aprobación de un nuevo planeamiento posterior –conforme al cual ya no concurriría la infracción urbanística determinante de la nulidad declarada por la sentencia cuya inejecución se pretende– para, de forma automática y sin más trámites, poder obtener un pronunciamiento jurisdiccional de inejecución legal de la sentencia. La respuesta no puede ser positiva».
–«Este tipo de planeamiento, pues, no cuenta con respaldo legislativo, pues el mismo no contempla ‘hacer ciudad’ sino ‘rehacer ciudad’, pero rehacerla, no porque se pretende su rehabilitación, regeneración o renovación, sino porque la hecha, en el pasado, lo ha sido de forma ilegal». 

ANTECEDENTES
6 de noviembre de 2015 
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MARBELLA COPIARÁ EL URBANISMO PROVISIONAL DE CHICLANA 
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com del planeamiento urbanístico y en la guía del urbanismo de Andalucía. El planeamiento vigente de Marbella es nulo de pleno derecho por varios motivos. Ante una situación tan grave sólo queda un acuerdo urgente entre la Junta de Andalucía y el ayuntamiento similar al de Chiclana, cuyo planeamiento urbanístico fue igualmente anulado. Luego se redactará otro PGOU en un plazo razonable. No se puede volver a tardar cuatro años. La respuesta urbanística debe ser urgente para no perder el incipiente boom inmobiliario de Marbella tras una larga crisis inmobiliaria. La Sala Tercera del Tribunal Supremo comunicó que ha declarado nula de pleno derecho la revisión del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Marbella del año 2010, aprobada en sendas órdenes de la consejería de Vivienda de la Junta de Andalucía de 25 de febrero y 7 de mayo de dicho año. El Supremo estima los recursos de una comunidad de propietarios y dos sociedades contra otras tantas sentencias del TSJA que rechazaron sus impugnaciones contra dicha revisión. Estas tres sentencias llegan a la misma conclusión de anular la revisión del PGOU marbellí por varios motivos, como que no correspondía al ámbito de potestad de planeamiento modular la legalización de lo ilegalmente construido; no cumplir las normas de evaluación de los efectos medioambientales y la ausencia de un informe de sostenibilidad económica. El Tribunal Supremo ha declarado nulo el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Marbella de 2010, un documento que debía devolver a la ciudad la seguridad jurídica, los suelos de equipamientos públicos y que legalizó más de 16.500 viviendas construidas irregularmente durante 16 años de gobiernos del GIL. 
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En tres sentencias distintas el Supremo estima los recursos de una comunidad de propietarios y dos sociedades contra otras tantas sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, TSJA, que rechazaron sus impugnaciones contra el nuevo plan. Las tres sentencias del Supremo llegan a la misma conclusión: el planeamiento vigente de Marbella es nulo de pleno derecho por varios motivos, como que el PGOU no tenía potestad para legalizar lo ilegalmente construido; que no cumple las normas de evaluación de los efectos medioambientales; y la ausencia de un informe de sostenibilidad económica. 
El plan de 2010, redactado por el urbanista Manuel González Fustegueras, tuvo el apoyo consensuado de los dos principales partidos, PP y PSOE, pero resultó controvertido desde el principio y contó con decenas de impugnaciones. La mayoría de los recursos tenían que ver con el sistema de compensaciones que estableció el PGOU para normalizar la situación irregular en la que se encontraban miles de viviendas que habían sido construidas contraviniendo el planeamiento entonces vigente, de 1986. El plan contemplaba legalizar hasta 16.500 viviendas mediante el pago de compensaciones económicas y en suelo. Dejó fuera de la ordenación otras 1.500 y hay sentencias que han declarado ilegales construcciones que el plan normalizaba y propietarios que no aceptan pagar compensaciones. 
El Supremo admite en sus resoluciones el “excepcional” el contexto en el que se aprobó el PGOU marbellí y asegura ser consciente de “la situación de generalizada ilegalidad urbanística” existente en el municipio, como consecuencia de las numerosas actuaciones llevadas a cabo “al margen —o contra—" lo previsto en el anterior plan. “Igualmente —dada la generalizada amplitud de ilegalidad— somos conscientes de la excepcionalidad de la situación creada, con repercusiones en el ámbito de la gestión política de la ciudad”, señalan los jueces en referencia a la disolución del Gobierno municipal de Marbella por parte del Ejecutivo central en 2006. El Supremo alude también a las condenas judiciales contra exalcaldes, funcionarios y promotores urbanísticos del municipio. 
Los jueces de la Sala de lo Contencioso también aseguran ser conscientes del intento municipal y autonómico, la Junta apoyó la revisión del plan y dio el visto bueno al documento definitivo, para la regularización del modelo urbanístico de la ciudad. Pero advierten que su obligación es controlar la legalidad de ese documento y sostienen que no pueden avalarlo. Las razones por las que se anula el plan son varias. La primera, porque el Supremo cree que el Ayuntamiento no tenía la potestad para legalizar, a través del PGOU, miles de viviendas construidas ilegalmente. 
Las viviendas que el plan regulariza ya habían sido declaradas ilegales por los tribunales y la potestad para decidir si se ejecuta o no una sentencia “corresponde exclusivamente” a los jueces, advierte el Supremo. “No resulta de recibo pretender blindar jurídicamente situaciones de infracción judicialmente declaradas al socaire de un nuevo planeamiento”, señala el tribunal, que sostiene que el plan que el Ayuntamiento y la Junta concibieron para Marbella no pretende “hacer ciudad”, sino “rehacer ciudad”. “Rehacerla no porque se pretenda su rehabilitación (...) sino porque la hecha en el pasado lo ha sido de forma ilegal. Su razón de ser, no es futuro de Marbella, sino su pasado”, concluye el tribunal. 
Además, el Supremo apunta que el nuevo PGOU incumple la exigencia de la directiva europea sobre evaluación medioambiental y carece de un informe de sostenibilidad económica. 
La anulación del PGOU deja en el aire de nuevo la situación de las 16.500 viviendas que regularizó. El Ayuntamiento y la Junta estudiarán en los próximos días las sentencias para conocer sus “implicaciones” y buscar una solución, según adelantó este miércoles el alcalde, el socialista José Bernal, a través de una nota de prensa. 
JUSTIFICACIONES 
Las razones por las que se anula el plan son varias. La primera, porque el Supremo cree que el Ayuntamiento no tenía la potestad para legalizar, a través del PGOU,  miles de viviendas construidas ilegalmente. 
Las viviendas que el plan regulariza ya habían sido declaradas ilegales por los tribunales y la potestad para decidir si se ejecuta o no una sentencia “corresponde exclusivamente” a los jueces, advierte el Supremo. “No resulta de recibo pretender blindar jurídicamente situaciones de infracción judicialmente declaradas al socaire de un nuevo planeamiento”, señala el tribunal, que sostiene que el plan que el Ayuntamiento y la Junta concibieron para Marbella no pretende “hacer ciudad”, sino “rehacer ciudad”. “Rehacerla no porque se pretenda su rehabilitación (...) sino porque la hecha en el pasado lo ha sido de forma ilegal. Su razón de ser, no es futuro de Marbella, sino su pasado”, concluye el tribunal. 
Además, el Supremo apunta que el nuevo PGOU incumple la exigencia de la directiva europea sobre evaluación medioambiental y carece de un informe de sostenibilidad económica. 
La anulación del PGOU deja en el aire de nuevo la situación de las 16.500 viviendas que regularizó. El Ayuntamiento y la Junta estudiarán en los próximos días las sentencias para conocer sus “implicaciones” y buscar una solución, según adelantó este miércoles el alcalde, el socialista José Bernal, a través de una nota de prensa. 
REACCIONES 
El alcalde de Marbella, José Bernal, aseguró que los agentes interesados en invertir en el municipio cuentan "con total seguridad jurídica" en materia de urbanismo, a pesar de la reciente sentencia del Tribunal Supremo. 
Bernal agregó que "sea lo que sea que marque la resolución, tenemos claro que el Ayuntamiento irá de la mano con el sector hacia adelante para seguir garantizando inversiones en el municipio" y aseguró que han recibido la noticia con "total tranquilidad". El regidor manifestó que miembros de las asesorías jurídicas y técnicos de Urbanismo ya tienen la sentencia para estudiarla y "saber cómo tenemos que proceder en materia de ordenación urbanística". También señaló que el Consistorio marbellí mantiene una "fluida relación" con la Junta para intercambiar "impresiones". 
Juan José González Presidente del CIT: «Aprovechemos para hacer un plan bien hecho, que cuando lo tengamos aprobado nadie lo pueda impugnar con posibilidades de éxito. Que sea manejable y permita una gestión del suelo ágil». 
Ramón Dávila Presidente de Promotur: «El problema que se plantea es grave porque deja a la ciudad en un vacío leal y urbanístico extraordinario, ya que en principio habría que volver al plan del 86, y eso es prácticamente imposible». 
Ricardo Arranz Pte. Asociación Nacional de Urbanizadores: «El plan se hizo de prisa y corriendo, por arquitectos que no conocían Marbella ni su mercado, y por unas administraciones que con una responsabilidad grave aprobaron algo que sabían que no servía». 
Tanto el presidente de CIT Marbella, Juan José González, como el máximo responsable de Promotur, Ramón Dávila, pusieron el acento sobre la repercusión negativa que la sentencia tiene para la imagen de Marbella, al regresar una suerte de inseguridad jurídica que, a juicio de ambos juristas, tan sólo se resuelve con la elaboración de un nuevo plan general que lógicamente llevará su tiempo. 
«Es muy problemática la situación que esta sentencia plantea y muy graves los efectos que puede producir en la actividad inmobiliaria en Marbella y en la imagen de la ciudad, y en general de Andalucía, ahora que estaba mejorando la situación», indica Dávila. No obstante, para el abogado gaditano las razones jurídicas que señala el Tribunal Supremo son claras e irrebatibles. «No creo que sea el momento de abordar ahora una discusión jurídica sobre la sentencia –prosigue–, pero el problema que se planeta es realmente grave porque deja a la ciudad en un vacío legal y urbanístico extraordinario, ya que en principio habría que volver al Plan del 86, y eso es prácticamente imposible». 
El presidente de la Asociación Nacional de Urbanizadores, Ricardo Arranz, aprueba la anulación de la revisión del PGOUal considerarla «justa y esperada». «Era un plan ingestionable, absurdo en todo su contenido que había empezado a ahuyentar a los inversores», asegura el empresario, quien arremete no solo contra quienes diseñaron el planeamiento de 2010, sino contra las administraciones que le dieron el visto bueno. «Se hizo de prisa y corriendo, por arquitectos que no conocían absolutamente nada de lo que era Marbella y de lo que pedía el mercado de la ciudad. Y todo ello respaldado por unas administraciones que tuvieron la responsabilidad grave de aprobar un plan que sabían perfectamente que no servía para nada». 
Arranz llega a hablar de «desastre económico» derivado del desarrollo del documento que, asegura, viene «ahuyentando a los fondos y a inversores porque no hay seguridad jurídica ante un plan que es absolutamente ingestionable». Defiende que desde su aprobación ha derivado en situaciones «injustas», especialmente para cerca de 15.000 personas que –indica– ahora se encuentran «en la ilegalidad pero que compraron viviendas legales en su día, con sus inscripciones en los registros de la propiedad y la firma de los notarios». 
Considera el empresario que «lo lógico» sería iniciar la redacción de un nuevo plan de ordenación urbanística, aunque reconoce que ello será «complicado y problemático» con un Ayuntamiento gobernado por «cuatro partidos» si bien apunta a la «buena sintonía» del alcalde con la Junta de Andalucía. 
¿QUÉ HACER? 
Para el presidente de Promotur la respuesta pasa por un acuerdo de carácter inmediato y transitorio entre el Ayuntamiento de Marbella y la Junta de Andalucía que dé un mínimo de seguridad mientras se elabora un nuevo PGOU. La solución que plantea Dávila ya ha sido abordada en otras localidades que han sufrido la anulación de su plan por el Supremo, caso del municipio gaditano de Chiclana. 
En la misma línea se pronuncia el presidente de la patronal marbellí, para quien el PGOU de 2010 tenía «cosas reprochables» que promotores, constructores, arquitectos y abogados habían denunciado en la fase de aprobación inicial y provisional del documento y que ha generado demandas en las más altas esferas jurídicas. González insiste en que la sentencia no es una buena noticia, pero subraya que la ciudad no puede perder la oportunidad para contar con un plan gestionable. «Puesto que el Supremo ya se ha pronunciado y es una cuestión inamovible, aprovechemos la circunstancia para hacer un plan bien hecho, que cuando lo tengamos aprobado nadie lo pueda impugnar con posibilidades de éxito, y sobre todo que sea manejable, que permita una gestión del suelo ágil, porque hasta ahora no lo era», subraya el presidente del CIT. 

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