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NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

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17 de noviembre de 2015
 
NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
LAS SUBASTAS INMOBILIARIAS PRIVADAS EN LAS LIQUIDACIONES EMPRESARIALES
¿Qué aprendo?
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de subastas inmobiliarias. La Audiencia de Valencia ha ratificado en un auto la decisión del juzgado mercantil número 2 de Valencia que aprobó que fuera una plataforma "online" la que asumiese la venta de activos de Llanera. CaixaBank había recurrido esta decisión alegando que su coste era mayor que la subasta judicial y que ésta también daba mayor seguridad jurídica. El juez declaró que las propias entidades bancarias cobraban comisiones mucho más elevadas a Sareb y que las subastas judiciales no cuestan nada a los bancos, pero sí a las arcas públicas. La Audiencia entendió el planteamiento del banco en "meramente abstracto" y "basado en criterios generales" y rechazó su recurso basándose además en "el gran número de inmuebles en los activos de la concursada".
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Subasta de bienes inmuebles en vía judicial por entidad especializada

a. ¿Quién puede solicitar la realización por entidad especializada?

El ejecutante o el ejecutado, con consentimiento del ejecutante, dirigirá al tribunal que co-noce del procedimiento un escrito en el que propondrá que la realización de los bienes la lleve a cabo persona o entidad especializada, designándola y solicitando, en el supuesto de bienes inmuebles, la celebración de una comparecencia en la que se determinará la enti¬dad a la que vaya a confiarse la realización y las condiciones en que ésta debe efectuarse. A tal fin se aportará el denominado acuerdo de condiciones, que deberá contener los si¬guientes extremos:
 

a) Designación de la entidad especializada, manifestando que cumple los requisitos legal¬mente exigidos para el cumplimiento del encargo.

b) Forma de realización del encargo: venta directa o subasta privada, o ambas.

c) Precio de venta del inmueble: el tribunal no podrá autorizar que la enajenación se rea¬lice por precio inferior al 70% del valor que se le haya dado al inmueble, conforme al ar¬tículo 666.

Con anterioridad a la comparecencia, tiene que haberse realizado el avalúo de los bienes por perito tasador (artículo 637 y siguientes), salvo acuerdo del ejecutado y ejecutante sobre su valor antes o durante la ejecución. Al valor dado al inmueble habrá que aplicarle la liquidación de cargas.

d) Plazo para el cumplimiento del encargo, que no podrá ser superior a seis meses prorro¬gables por otros seis, previa justificación de no enajenación por causas no imputables a la entidad especializada.

e) Honorarios de la entidad especializada que incluirían todos los costes fijos a incurrir de forma habitual en todo el proceso de subasta, referidos fundamentalmente al catálogo, proceso de comercialización y acto de subasta.

f) Normas y usos de la casa por las que se regirá la enajenación siempre que no sean incom¬patibles con la adecuada protección de los intereses del ejecutante y del ejecutado. Es la descripción metodológica de los procedimientos a seguir por la entidad especializada.


b. Requisitos de la entidad especializada

El artículo 641.1 de la LEC establece que el bien lo realice persona especializada conoce-dora del mercado en que se compran y se venden esos bienes y en quien concurran los requisitos legalmente exigidos para operar en el mercado de que se trate. Exige la actual normativa especialización, profesionalidad, experiencia y habitualidad en el ejercicio de la actividad de intermediación.

c. Requisitos de participación. La caución

Una vez aprobada por el tribunal la realización del bien por entidad especializada, ésta de-berá prestar la caución que el tribunal determine a fin de garantizar el cumplimiento del en-cargo. No se exigirá caución cuando la realización se encomiende a una entidad pública. Debemos distinguir entre:
 

• Caución global. En aquellos decanatos en donde se ha puesto en funcionamiento un servicio común denominado Oficina de Subastas, con la finalidad de aglutinar y concentrar toda la información relativa a las subastas (judiciales y por entidad especializada), se ha articulado un sistema de caución global a presentar en esa oficina, mediante aval bancario a primer requerimiento, que garantiza el cumplimiento de los encargos que se realicen por los distintos ejecutantes en un determinado plazo (normalmente un año). En el supuesto de responsabilidad por parte de la entidad se descontará de dicha caución el importe fi¬jado por el tribunal para ese procedimiento en concreto.

• Caución por procedimiento. El tribunal acordará una determinada cantidad como garantía para el cumplimiento del encargo relativo a ese procedimiento específico. El docu¬mento de aval bancario se adjuntará a los autos del mismo.

• Consumación

Consumada la realización se procederá por la entidad correspondiente a ingresar en la cuenta de depósitos y consignaciones la cantidad obtenida descontando los gastos efectua-dos y lo que corresponda a aquéllas por su intervención. Aprobada la operación por el tri-bunal, para lo cual podrá pedir las justificaciones oportunas, se devolverá la caución.

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