Artículo
29 El Informe de Evaluación de los Edificios
1.
Los propietarios de inmuebles ubicados en edificaciones con tipología
residencial de vivienda colectiva podrán ser requeridos por la Administración
competente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo siguiente,
para que acrediten la situación en la que se encuentran aquéllos,
al menos en relación con el estado de conservación del edificio
y con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal,
así como sobre el grado de eficiencia energética de los mismos.
2. El Informe
de Evaluación que determine los extremos señalados en el
apartado anterior, identificará el bien inmueble, con expresión
de su referencia catastral y contendrá, de manera detallada:
a) La evaluación
del estado de conservación del edificio.
b) La evaluación
de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación
de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del
edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio
es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.
c) La certificación
de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante
el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente.
Cuando,
de conformidad con la normativa autonómica o municipal, exista un
Informe de Inspección Técnica que ya permita evaluar los
extremos señalados en las letras a) y b) anteriores, se podrá
complementar con la certificación referida en la letra c), y surtirá
los mismos efectos que el informe regulado por esta ley. Asimismo, cuando
contenga todos los elementos requeridos de conformidad con aquella normativa,
podrá surtir los efectos derivados de la misma, tanto en cuanto
a la posible exigencia de la subsanación de las deficiencias observadas,
como en cuanto a la posible realización de las mismas en sustitución
y a costa de los obligados, con independencia de la aplicación de
las medidas disciplinarias y sancionadoras que procedan, de conformidad
con lo establecido en la legislación urbanística aplicable.
3. El Informe
de Evaluación realizado por encargo de la comunidad o agrupación
de comunidades de propietarios que se refieran a la totalidad de un edificio
o complejo inmobiliario extenderá su eficacia a todos y cada uno
de los locales y viviendas existentes.
4. El Informe
de Evaluación tendrá una periodicidad mínima de diez
años, pudiendo establecer las Comunidades Autónomas y los
Ayuntamientos una periodicidad menor.
5. El incumplimiento
del deber de cumplimentar en tiempo y forma el Informe de Evaluación
regulado por este artículo y la disposición transitoria segunda
tendrá la consideración de infracción urbanística,
con el carácter y las consecuencias que atribuya la normativa urbanística
aplicable al incumplimiento del deber de dotarse del informe de inspección
técnica de edificios o equivalente, en el plazo expresamente establecido.
6. Los
propietarios de inmuebles obligados a la realización del informe
regulado por este artículo deberán remitir una copia del
mismo al organismo que determine la Comunidad Autónoma, con el fin
de que dicha información forme parte de un Registro integrado único.
La misma regla resultará de aplicación en relación
con el informe que acredite la realización de las obras correspondientes,
en los casos en los que el informe de evaluación integre el correspondiente
a la inspección técnica, en los términos previstos
en el último párrafo del apartado 2, y siempre que de éste
último se derivase la necesidad de subsanar las deficiencias observadas
en el inmueble.
Disposición
final primera Cualificaciones requeridas para suscribir los Informes de
Evaluación de Edificios
Mediante
Orden del Ministro o Ministra de Industria, Energía y Turismo y
del Ministro o Ministra de Fomento, se determinarán las cualificaciones
requeridas para suscribir los Informes de Evaluación de Edificios,
así como los medios de acreditación. A estos efectos, se
tendrá en cuenta la titulación, la formación, la experiencia
y la complejidad del proceso de evaluación.
1. Informe de
evaluación de los edificios.
Este informe
tiene un contenido más amplio que la Inspección Técnica
de Edificios o de Construcciones que contemplan las legislaciones
urbanísticas de las Comunidades Autónomas, ya que
además de evaluar el estado de conservación de los
edificios, debe contener:
a.
Condiciones básicas de accesibilidad.
- La
evaluación de las condiciones básicas
de accesibilidad universal y no discriminación
de las personas con discapacidad para
el acceso y utilización del edificio
(Ley 26/2011, de 1 de agosto, de
adaptación normativa a la Convención
Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad).
b. Certificación
de la eficiencia energética del edificio.
- La certificación
de la eficiencia energética del edificio con el contenido y mediante
el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente.
Se regulan
en la Disposición transitoria primera con carácter de mínimo
y sin perjuicio de que las Comunidades Autónomas aprueben
una regulación más exigente, los edificios que tienen
la obligación de disponer del informe, y los plazos que son los
siguientes:
•
Los edificios de tipología residencial
de vivienda colectiva con una antigüedad
superior a 50 años, en el plazo máximo de cinco años
a contar desde la fecha en que alcancen dicha antigüedad.
• Los edificios
cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas con el objetivo
de acometer obras de conservación, accesibilidad universal
o eficiencia energética, con anterioridad a la formalización
de la correspondiente ayuda (hay que tener en cuenta el Plan Estatal
de fomento del alquiler de vivienda, la rehabilitación edificatoria
y la regeneración y renovación urbana 2013-2016).
• El resto
de edificios cuando así lo determine la normativa urbanística
o municipal.
Ejemplo:
-
• Poniendo esta
regulación “de mínimos” en relación con lo establecido
en el artículo 315 del Reglamento de Urbanismo
de Castilla y León, que restringe
la obligación de realizar la Inspección
Técnica de Construcciones a determinados
municipios, resulta que deberán contar
con el Informe de Evaluación de
los Edificios en todos los municipios los
edificios (si los hubiere) con tipología residencial
de vivienda colectiva con una antigüedad superior a 50 años
y en todos los municipios, los edificios cuyos titulares pretendan
acogerse a ayudas públicas con el objetivo de acometer obras
de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética.
Para el resto de edificaciones será obligatoria la Inspección
Técnica de Construcciones para los municipios, tipos de edificios
y en los plazos regulados por el RUCYL.
La
Ley contempla la posibilidad de completar
el contenido del Informe de Inspección
Técnica recogido en las normativas autonómicas para que se
entienda que equivale al Informe sobre Evaluación
de los Edificios.
Así,
señala que, en los supuestos de
obligatoriedad del Informe sobre Evaluación de los Edificios,
cuando en la normativa autonómica exista un Informe de
Inspección Técnica que ya permita
evaluar el estado de conservación
y las condiciones básicas de accesibilidad
universal, se podrá complementar con
la certificación de eficiencia energética
del edificio y surtirá los mismos efectos que el Informe de Evaluación
de los Edificios regulado por la nueva Ley.
Cuando la
normativa autonómica únicamente exige
la evaluación del estado de conservación
del edificio, se entiende que complementando
este contenido con los otros dos obligatorios, se entenderá
elaborado el Informe de Evaluación de los Edificios.
El incumplimiento
del deber de cumplimentar en tiempo y forma el Informe de Evaluación
tendrá la consideración de infracción
urbanística, con el carácter y
las consecuencias que le atribuya la normativa
urbanística aplicable al incumplimiento respecto de la Inspección
Técnica.
Realizado el
informe, los propietarios deben enviar una copia del mismo al órgano
que determine la Comunidad Autónoma a los efectos de constituir
un Registro integrado único.
La Ley deroga
la regulación sobre la Inspección Técnica de Edificios
que se contenía en el Real Decreto Ley 8/2011, de 1 de julio,
de apoyo a los deudores hipotecarios, control del gasto público
y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas
por las entidades locales.
DIFERENCIAS
ENTRE OBRAS DE “REHABILITACIÓN EDIFICATORIA” Y OBRAS DE “REGENERACIÓN
Y RENOVACIÓN URBANA.
La Ley distingue
entre obras de “rehabilitación edificatoria” cuando existan
situaciones de insuficiencia o degradación de los requisitos básicos
de funcionalidad, seguridad y habitabilidad de las edificaciones,
y obras de “regeneración y renovación urbana”
cuando afecten tanto a edificios como a tejidos urbanos, pudiendo
llegar a incluir obras de nueva edificación en sustitución
de edificios previamente demolidos.
a. Sujetos
obligados.
La realización
de estas obras corresponde a:
• Los propietarios
y titulares de derechos de uso en la proporción acordada en el
• correspondiente
contrato o negocio jurídico.
• Las
comunidades de propietarios, agrupaciones de
comunidades de propietarios y cooperativas
de viviendas, con respecto a los elementos
comunes de la construcción, edificio o complejo inmobiliario.
• Las
Administraciones Públicas cuando las obras
afecten a los elementos propios de la urbanización
y no exista el deber legal para los propietarios de asumir
su coste o cuando éstas financien
parte de la operación con fondos
públicos, en los supuestos de ejecución subsidiaria, a costa
de los obligados.
- Iniciativa
para proponer estas actuaciones:
Podrá
partir de:
•
Las Administraciones Públicas.
• Las entidades
públicas adscritas o dependientes de las Administraciones.
• Los
propietarios, en concreto: las comunidades
y agrupaciones de comunidades de propietarios,
las cooperativas de vivienda constituidas
al efecto, los propietarios de terrenos,
construcciones, edificaciones y fincas urbanas,
los titulares de derechos reales o de aprovechamiento y las empresas
o sociedades que intervengan en nombre de cualquiera de estos sujetos.
- Forma de ejecución
de las actuaciones: Las actuaciones podrán ser “conjuntas”, en
cuyo caso requieren de un acuerdo del
Ayuntamiento que delimite el ámbito
de actuación, y “aisladas” que requieren de una autorización
administrativa.
Estos
acuerdos deberán contener un avance
de la equidistribución entre todos los
afectados de los costes de la actuación y de los beneficios imputables
a la misma y el plan de realojo temporal
y definitivo y de retorno, en su
caso y producen los siguientes efectos:
•
La declaración de utilidad pública
o el interés social a los efectos
de la aplicación de la expropiación, venta y
sustitución forzosa de los bienes y derechos necesarios para
su ejecución.
• Legitima
la ocupación de espacios libres o
de dominio público de titularidad
municipal indispensables para garantizar la
accesibilidad universal.
• Marca el
inicio de las actuaciones a realizar de conformidad con la forma
de gestión por la que haya optado
la Administración actuante, normalmente el Ayuntamiento.
Con carácter
previo, deberá elaborarse una memoria de viabilidad económica
de las actuaciones.
Además,
si estas actuaciones implicaran la necesidad
de alterar la ordenación urbanística
existente se seguirán los procedimientos legalmente aplicables,
si bien la legislación podrá prever que determinados
programas o instrumentos de ordenación (los necesarios para
ejecutar estas actuaciones) se aprueben de forma simultánea a la
modificación.
Las Administraciones
podrán utilizar para el desarrollo de la actividad de ejecución
de estas actuaciones todas las modalidades
de gestión directa o indirecta admitidas
por la legislación de régimen
jurídico, de contratación de las
Administraciones Públicas, de régimen local y de ordenación
territorial y urbanística.
En los
supuestos en que se realice una actuación
de iniciativa pública, la Administración
resolverá si ejecuta las obras directamente
o procede a su adjudicación mediante la
convocatoria de un concurso público.
SUJETOS
QUE PUEDEN PARTICIPAR EN LA EJECUCIÓN.
Además
de las Administraciones Públicas competentes
y sus entidades públicas adscritas
o dependientes podrán participar las
comunidades y agrupaciones de comunidades
de propietarios, las cooperativas de viviendas y las
asociaciones administrativas que se constituyan por ellos.
b. Facultades.
Entre otras,
estos sujetos tendrán las siguientes facultades:
•
Actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para
todas las operaciones que se deriven de estas actuaciones, pudiendo
elaborar los planes o proyectos de gestión necesarios para
la actuación.
• Constituirse
en asociaciones administrativas para participar
en los concursos que la Administración
convoque. La figura de la asociación
administrativa que desarrolla la Ley en el artículo 16 parece coincidir
con la de las entidades colaboradoras
que recoge nuestra normativa urbanística,
teniendo personalidad jurídica propia y
naturaleza administrativa y correspondiendo al
Ayuntamiento la aprobación de sus
estatutos, momento a partir del cual adquirirán personalidad jurídica.
• Asumir,
por sí o en asociación con otros sujetos, la gestión
de las obras.
• Constituir
un fondo de conservación y rehabilitación
con aportaciones específicas de los propietarios y con
el que podrán cubrirse impagos de las cuotas.
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