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JORNADAS inmoley.com SOBRE EL MERCADO INMOBILIARIO EN CHINA.
Convertir conocimiento en valor añadido:  Hay un riesgo creciente a que el mercado inmobiliario entre en crisis tras un largo período de crecimiento exponencial. Sólo en 3 años, el consumo de cemento en China ha superado todo lo que consumieron en Estados Unidos entre 1901 y 2000. Li Ka Shing, el hombre más rico de Asia, está reorganizando su imperio inmobiliario en la China continental con importantes órdenes de venta. Las primeras promotoras inmobiliarias Chinas han empezando a entrar en impagos de deuda. En Dongguan, los precios han caído un 15 por ciento. En Hangzhou, los compradores que anticiparon parte del precio se han visto obligados a ocupar una urbanización a medio terminar. Hay algún centro comercial en china con una ocupación de tan sólo el 1%. ¿Qué está pasando con el mercado inmobiliario chino?
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El mercado inmobiliario chino se encuentra bajo una fuerte presión vendedora, pero debido a la complejidad y la extensión territorial, cuesta hablar de crisis.

Los precios de la vivienda de nueva construcción cayeron un 1 por ciento a 9 por ciento en los últimos meses en todas las 70 ciudades de la parte continental. Los precios siguieron cayendo en noviembre respecto a octubre en todas las ciudades chinas, salvo en tres.

Los precios inmobiliarios en caída coinciden con una desaceleración económica. La economía china, que hace unos años fue aumentando a un ritmo anual del 10 por ciento a 12 por ciento, está creciendo a un 7 por ciento - una tasa que el presidente Xi Jinping, describió el mes pasado como "una nueva normalidad de la economía de China."

El gobierno chino ha respondido recortando las tasas de interés y autorizando a los bancos a dar más préstamos para evitar que la economía se hunda aún más, ya que el mercado de la vivienda se ha estancado.

El Fondo Monetario Internacional estima que en octubre del año pasado,  la construcción y otras actividades inmobiliarias supusieron el 12,8 por ciento de la actividad económica de China, y el 33 por ciento si se incluyen las actividades relacionadas, desde la fabricación de acero para la construcción de vigas, etc.

Un exceso de oferta de nuevas torres de apartamentos y una desaceleración de la economía han producido una caída de los precios inmobiliarios en las ciudades chinas, en particular Pekín y Shanghai, donde se está desacelerando el plazo de venta, según Haitong Securities, una gran firma de corretaje e inversión. 

Los promotores inmobiliarios han respondido retrasando nuevos proyectos inmobiliarios, que es la respuesta constante al inicio de una crisis inmobiliaria. En noviembre, las viviendas iniciadas cayeron un 34 por ciento respecto al año anterior.

Los precios han estado cayendo de manera constante, un 7,4 por ciento desde abril. Apartamentos familiares ubicados bien en los nuevos edificios Changsha se venden por alrededor de $ 160.000.

Por orden del gobierno, los bancos estatales se resisten a ejecutar la hipoteca de los prestatarios en mora, y pocos compradores se ven obligados a vender a pérdida. El gobierno quiere al mismo tiempo que la vivienda sea más asequible. Los apartamentos en las grandes ciudades cuestan el equivalente a 20 años de sueldo para los graduados universitarios recientes. Aún así, el gobierno no quiere desencadenar una caída de los precios en una sociedad donde los hogares tienen la gran mayoría de su patrimonio neto en los hogares.

Los salarios también están jugando en el mercado. El aumento de los salarios ayuda a más trabajadores cualificados a pagar los costes mensuales de la hipoteca, a pesar de que con frecuencia tienen dificultades para reunir el pago inicial. Pero el aumento de los costes laborales afecta a los márgenes de beneficio de los promotores inmobiliarios.

Nathan Lai, un portavoz de la empresa inmobiliaria Xinyuan, dijo que los costes laborales han aumentado casi diez veces en la última década. Para una promoción de 2140 apartamentos, el proyecto Splendid Xinyuan, el terreno costó $ 122 millones; la mano de obra $ 45 millones; y otros costes de construcción 115 millones de dólares más.

Otro efecto es la salida de los inversionistas chinos que están llegando a las capitales europeas, como Madrid, y al activo mercado inmobiliario de Miami. 

Un mercado interior chino caro y sobredimensionado combinado con una economía nacional en desaceleración está impulsando los compradores de China a buscar en el exterior. A diciembre de 2014, había 302 proyectos de pre-construcción en el sur de la Florida. Eso significa que 28.000 unidades nuevas en Miami están vendiendo rápidamente. En los primeros seis meses de 2014, los compradores chinos representaron el 1,6 por ciento de las propiedades vendidas en el condado de Miami-Dade.