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LOS PRECIOS DEL MERCADO INMOBILIARIO HAN BAJADO MÁS DE LO QUE SE RECONOCE.
Convertir conocimiento en valor añadido:  Guía práctica inmoley.com del marketing inmobiliario. Se han publicado dos informes, uno de Moody's y otro de Fitch que analizan la situación real del precio del mercado inmobiliario. La primera consecuencia es que debido a la escasez del crédito y la situación laboral la corrección puede no haber concluido, la otra es que los precios han bajado más de lo que se reconoce, por ejemplo, la depreciación del precio de las viviendas embargadas y vendidas ha llegado a alcanzar como máximo el 70% con respecto a su valor inicial. Otro dato relevante es el rango de precios en el que la banca vende las viviendas adjudicadas, que se ha reducido considerablemente, según informa Fitch. El análisis de Fitch destaca que los descuentos de ventas forzosas son más altos en las regiones costeras y que en los inmuebles adjudicados vinculados a pre-crisis requieren más rebajas de precios para encontrar un comprador. En esto último coincide plenamente con Moody's.
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Fitch considera que el sector inmobiliario español "comienza a ver la luz al final del túnel" y que la caída de los precios "está llegando a su fin después de casi siete años a la baja". Sin embargo, alerta que el elevado desempleo y el gran exceso de oferta "evitarán un fuerte repunte de los precios".

Fitch explica que la estabilización de los precios de la vivienda y del mercado hipotecario refleja la recuperación macroeconómica de España, y la creciente disposición de los bancos a conceder préstamos a aquellos clientes más solventes. Aunque, la agencia destaca que "no espera" un rápido volumen de préstamos hipotecarios, a pesar de que el Banco Central Europeo (BCE) ha puesto este jueves "dinero barato" a disposición de los bancos españoles.

"La vuelta del crédito hipotecario va a impulsar la estabilización de los precios aunque el alto desempleo y el elevado volumen de viviendas sin vender evitarán un rápido repunte en los precios", dijo la agencia.

Moodys es más pesimista y señala que la recuperación de la economía nacional va a tardar en trasladarse al mercado inmobiliario, aventurando todavía caídas de precios moderadas durante el próximo año también refiriéndose al alto desempleo y stock de viviendas.

Fitch explica que los últimos análisis sugieren que la venta de inmuebles embargados ha alcanzado una depreciación máxima del 70 por ciento sobre las valoraciones iniciales mientras que los datos de hipotecas concedidas también reflejan caídas considerables de los precios.

Sin embargo, el efecto del gran stock de viviendas - 768.000 viviendas construidas y todavía sin vender entre 2002 y 2011- implica un gran descuento en la venta de viviendas procedentes de embargo.

El análisis, basado en 8.000 préstamos de más de 20 bancos en España, sugiere que los descuentos más grandes en las ventas de embargos son más altos en zonas costeras como Andalucía y Cataluña y que las rebajas son más altas en el caso de inmuebles vinculados a hipotecas concedidas antes de la crisis de crédito.

Fitch no espera que conduzca a un rápido aumento en el volumen de préstamos hipotecarios.

Moody's considera que los signos de mejora que se están registrando en la economía española no se traducirán de forma inmediata en un aumento sostenible de los precios de la vivienda, que seguirán bajando como mínimo durante al menos el próximo año.

Moody's destaca que unos datos mejores de lo esperado de reducción del desempleo y de crecimiento económico en el segundo trimestre "no se traducirán inmediatamente en un incremento de los precios sino más bien en una ralentización de su rápida caída".
Moody's señala que es previsible que el ritmo de la caída de las precios de la vivienda iniciada en 2008 se ralentice el próximo año y cree que con el tiempo se estabilizarán, algo que dependerá de cómo evolucione la economía en los próximos años. A pesar de esta tendencia general, es probable que se produzcan mejoras puntuales en el mercado inmobiliario, pero prevé que estos movimientos sean temporales y varíen según las regiones.

Moody's indica que la reforma fiscal que entrará en vigor el 1 de enero de 2015 eliminará los coeficientes reductores fiscales con los que contaban aquellos vendedores que habían tenido el piso en propiedad durante un largo periodo de tiempo, lo que generará una reducción de los precios y aumentará de forma artificial las ventas a finales de 2014.

Considera improbable que aumente la demanda en el mercado inmobiliario en los actuales niveles de precios, por lo que seguirá siendo débil, lastrada por la bajada de población y el muy elevado desempleo. Los recientes signos de mejora en el mercado laboral no generarán tampoco una nueva demanda, dado que la calidad media de los nuevos empleos es peor, especialmente entre la población más joven.

El "enorme" stock de viviendas que existe en España seguirá reduciéndose muy lentamente en el corto plazo, mientras que la reducción de los costes de financiación reflejan los intentos de los bancos de atraer la "limitada demanda solvencia" que existe en el mercado.