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ESTUDIO ECONÓMICO Y FINANCIERO DE UN PUERTO DEPORTIVO. 
Convertir conocimiento en valor añadido:  Guía práctica inmoley.com de puertos deportivos. El Estudio económico y financiero de un puerto deportivo es un plan específico que analiza la viabilidad económica – financiera  de una posible concesión demanial de una dársena náutica-deportiva, de forma que sea posible estudiar globalmente  la rentabilidad resultante de la  implantación de unas inversiones de capital privado que sufraguen la totalidad  de las inversiones a realizar, tanto en  obras portuarias, como en rellenos,  urbanización y edificación.  La características del VAN es que utiliza flujos de fondos en lugar de los  valores contables, usa todos los flujos de fondos del proyecto, descuenta todos  los flujos de fondos teniendo en cuenta  el RIESGO del proyecto y entrega un  valor en €. Este es el Valor Agregado por el proyecto por encima del retorno  esperado. 
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El objeto es analizar si la rentabilidad resultante de contemplar la  totalidad de las inversiones, gastos e ingresos puede resultar atractiva para un  inversor privado, y sobre todo, si los aprovechamientos urbanísticos asociados  a los rellenos y terrenos de la concesión pueden generar unos ingresos que  hagan la inversión rentable, y por lo  tanto, atractiva comercialmente. 

El proyecto de inversión contempla las siguientes unidades de obra: 

Obra civil, que incluye:

Ejecución de la obra marítima  de contradique y dique. 

Ejecución de nuevas explanadas. 

Urbanización. 

Pantalanes e instalaciones de atraque. 

Obras de edificación, que incluyen, 

Ejecución de obras para edificios y locales de usos náuticos- deportivos, así como usos complementarios y compatibles con  los anteriores. 

Las obras incluidas son las necesarias para crear  una zona de abrigo superficie terrestre  y lámina de agua que permita el  desarrollo de actividades de uso náutico - deportiva. Se dividen en dos  grandes grupos: 

Obras portuarias, que comprenden aquellas obras marítimas  relacionadas con la ejecución de  las infraestructuras portuarias  diques, muelles, rellenos y pantalanes. 

Obras complementarias, que comprenden aquellas relacionadas  con las edificaciones, urbanización e instalaciones  complementarias a ejecutar en la zona terrestre. 

Los centros de negocio en que se subdivide la explotación del puerto  deportivo son los siguientes: 

Gestión de la dársena deportiva. 

Gestión de la superficie edificatoria construida, compatible y  relacionada con la propia dársena deportiva. 

La evolución de la demanda de los centros de negocio será, desde el  inicio de la concesión hasta alcanzar el 95% de actividad. Este se  define en base a un criterio de prudencia en el tiempo, se trasladará en  base a factores proporcionales asignados en el estudio de cada centro  y aplicados directamente a los valores obtenidos bajo la hipótesis  anterior. 

Para calcular cual será el factor  de actualización de las unidades  monetarias en los capítulos de ingresos y gastos que se han  previsionado para el resto de los años, se ha comprobado a fecha del  estudio económico-financiero las macro magnitudes del Índice de  Precios al Consumo (IPC) y del Producto Interior Bruto (PIB). 

Las hipótesis contables que afectan  al criterio de amortización se  realizarán de conformidad con la normativa vigente, y en particular  para ésta, al ser una concesión de dominio público, se deberá  contemplar la amortización total de  las inversiones durante los años  que dure la concesión, siendo en  este caso supuesto el plazo de  concesión de 35 años. 

El plan de inversiones se divide en dos grandes unidades, que serían la Obra marítima y  terrestre, y la Edificación de un centro de locales de negocios con diversas  actividades. 

Las edificaciones y superficies construidas en la dársena deportiva se  hacen necesarias como complemento de la actividad  principal náutico-deportiva.   Como motivo principal se destaca que cualquier dársena náutica  deportiva debe disponer de una serie de  equipamientos y estructura de ocio  que proporcionen un nivel adecuado de servicios de todo tipo a los usuarios  de los atraques y de las embarcaciones.  Como motivo secundario, y no menos  importante, las edificaciones y  superficies anexas influyen positivamente en la rentabilidad global del  negocio, ya que suelen ser usualmente  zonas aptas para la instalación de  comercios y negocios con una alta rentabilidad económica. 

Otro método de análisis y más efectivo es el del VAN siglas que  significa VALOR ACTUAL NETO. El VAN es la suma de los Valores  actuales de los Flujos de Fondos Futuros menos la Inversión inicial. Para  estimar el VAN se necesita: 1º Estimar los flujos de caja 2º Estimar una Tasa  de descuento 3º Estimar la inversión inicial. 

A la hora de aceptar cual es el VAN a elegir se puede definir por el  criterio del mínimo aceptable  (aceptar si el VAN >0), ó bien el Criterio del  ranking, que es el de elegir el de mayor VAN. 

La características del VAN es que utiliza flujos de fondos en lugar de los  valores contables, usa todos los flujos de fondos del proyecto, descuenta todos  los flujos de fondos teniendo en cuenta  el RIESGO del proyecto y entrega un  valor en €. Este es el Valor Agregado por el proyecto por encima del retorno  esperado.