NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

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21 de febrero de 2014
 
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LA TRANSFORMACIÓN DEL MODELO DE NEGOCIO INMOBILIARIO TRAS LA CRISIS.
Convertir conocimiento en valor añadido:  Guía práctica inmoley.com del promotor inmobilario. En este artículo se analiza la situación que ha dejado la crisis y se valora el esfuerzo del sector inmobilario, mucho más especializado y capaz de promover “en precio” producto de calidad y con diseño, frente a la falta de ajuste de la burocracia urbanística municipal y las dificultades financieras. En definitiva, el sector inmobiliario está pudiendo con la mayor crisis inmobiliaria que se recuerda, con las mayores exigencias edificatorias (reformas del Código Técnico de la Edificación) y con la falta de adaptación de la administración urbanística, tanto municipal en materia de información y gestión, como autonómica en materia de vigilancia y sanción. Y si alguien lo duda, que pida información urbanística en un ayuntamiento y que nos diga lo que tarda en recibirla, si la recibe. 
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La debilidad de la demanda de vivienda que ha caracterizado todos los ejercicios desde 2008, ha impactado directamente en la cifra de negocio de las inmobiliarias. 

La caída, tanto de las ventas como de los precios de las viviendas, en muchas ocasiones por debajo de sus costes de producción debido al precio de adquisición del suelo sobre en el que se han edificado, llevó a las inmobiliarias a incurrir en pérdidas de explotación a partir del año 2008, a pesar de que en el ejercicio 2007 aún se obtenían beneficios. 

Los fondos propios de las principales inmobiliarias españolas cayeron como el resultado de la acumulación de pérdidas operativas, minusvalías e impacto de las provisiones por depreciación de activos, tanto en suelo como en vivienda u otros activos como inmuebles en renta. 

Esta drástica reducción de los fondos propios llevó a muchas inmobiliarias al concurso de acreedores o incluso a su liquidación. 

A día de hoy, y a pesar de la reducción general del endeudamiento de las inmobiliarias, los gastos financieros son excesivos porque aún logrando en los procesos de refinanciación mayores plazos de devolución del capital, deben asumir al mismo tiempo un mayor coste financiero. 

Por otra parte, el stock inmobiliario no acaba de drenarse porque se mantienen artificialmente unos precios que el mercado no acepta.

Pero todo esto ha tenido consecuencias para el sector, por ejemplo, se ha alcanzado un mayor  nivel de profesionalización en todo el proceso inmobilario, desde la búsqueda de suelo (directores de suelo) a la promoción de nuevo producto diferenciado, y la comercialización inmobiliaria. 

Por otro lado ha disminuido la atomización del sector. 

El futuro pasa por aumentar el valor añadido del proceso inmobiliario en un entorno de mayor exigencia y competencia. No basta con seguir promoviendo viviendas que se ajustan escasamente a la normativa  técnica y urbanística vigente, sino que hay que apostar por productos innovadores que aporten un claro valor añadido al comprador por un precio mucho más ajustado. 

La viabilidad de una promoción vuelve a estar muy vinculada con la disponibilidad de las infraestructuras y las dotaciones en sus respectivos entornos urbanos. Ya no vale con promover lo que sea en medio de lada.

Lo que no ha mejorado es la gestión urbanística de los ayuntamientos. Muchos de ellos ni siquiera responden a las consultas urbanísticas y las Comunidades Autónomas no imponen su autoridad ante esta dejación de funciones. Ni siquiera los fiscales y jueces son capaces de imponerles las normas básicas de disciplina urbanística.

Este aspecto merece la pena destacarlo porque es muy injusto que el sector privado esté aumentando sus esfuerzos profesionales para promover y los ayuntamientos sigan con las mismas dilaciones de siempre, improvisación, planeamientos que no se respetan, falta de información, abuso excesivo y sin consecuencias del silencio administrativo, etc.

Pero volviendo a la base del negocio inmobiliario, todo pasa por un mayor nivel de especialización de las promotoras inmobiliarias, una mayor inversión en I+D+i, y una apuesta por soluciones residenciales innovadoras y “en precio”. 

Los consumidores demandan sostenibilidad (edificación sostenible) y ahorro energético, además de diseño y calidades de producto. 

Y los promotores que se están atreviendo están dando estos servicios, además de una apuesta clara por el diseño.

La crisis nos ha dejado con un mercado más reducido, más competitivo y con menores márgenes, lo que implicará nuevas estructuras más profesionales y baratas. 

La estructura de inmobiliaria debe adaptarse al  nuevo modelo de negocio. La externalización de determinadas funciones que requieran mucha especialización es una herramienta para reducir los costes y dar valor añadido a la promoción inmobiliaria. Y sirva de ejemplo el project management. 

Por último, los directores de suelo ya pueden encontrar producto con un plazo de desarrollo razonable, bien localizado, con una buena edificabilidad, y para el que hay demanda.

En definitiva, el sector inmobiliario está pudiendo con la mayor crisis inmobiliaria que se recuerda, con las mayores exigencias edificatorias (reformas del Código Técnico de la Edificación) y con la falta de adaptación de la administración urbanística, tanto municipal en materia de información y gestión, como autonómica en materia de vigilancia y sanción. Y si alguien lo duda, que pida información urbanística en un ayuntamiento y que nos diga lo que tarda en recibirla, si la recibe. 

 


 

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