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INGENIERÍA DE LA EDIFICACIÓN. PROCESO GENERAL DE LA INSPECCIÓN INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS (ITE).
Convertir conocimiento en valor añadido:  Guía práctica inmoley.com de la inspección técnica de edificios (ITE). El objeto final de la Inspección Técnica de los Edificios es la elaboración de un Informe  donde quede recogido el historial constructivo y patológico del edificio en cada una de  sus partes en que se entiende dividido el mismo para su análisis, con la determinación  de  su  estado  de  conservación  y,  finalmente,  la  emisión  de  un  Dictamen  en  el  que,  según  la  importancia  de  los  daños  detectados,  se  evaluará  la  intervención  y  se  prescribirá la necesidad de la misma. Así mismo, se  informará sobre las condiciones  básicas de accesibilidad y estado de la eficiencia energética del edificio, como de la  posible mejora de las mismas.   
Herramienta práctica > Guías prácticas: Edificación. Ingeniería.

1. Inspección. Evaluación del  estado de conservación  del edificio.   

1) La  evaluación  del  estado  de  conservación  del  edificio   para  conocer  los  desperfectos y las deficiencias apreciadas en dichos edificios, sus posibles causas y  las medidas recomendadas para asegurar la estabilidad, la seguridad, la estanqueidad  y  su  consolidación  estructural,  de  manera  que  sea  posible  el  uso  efectivo  de  la  edificación según el destino que le es propio.  
 
a)  La identificación de los deterioros producidos por causas exteriores o interiores, vicios, fallos o falta de mantenimiento.  
b)  Realizar una prediagnosis correcta del estado de  conservación del edificio.  
c)  Clasificar,  por  orden  de  gravedad,  los  males  producidos  adecuando  las  actuaciones.   
d)  Evaluar  la  importancia  del  daño  y  dictaminar  sobre  la  necesidad  de  intervención. En la ITE se analizarán los aspectos relativos a:  

• Cubierta.  
• Cimentación y estructura.  
• Fachada.  
• Redes de suministro y evacuación de las aguas.  Otras instalaciones (solo al efecto de toma de datos)  
• I.T.E. Inspección Técnica de Edificios  
e)  Determinar el grado de intervención según:  
Grado 1.– Inmediata 
Intervención a adoptar en un plazo máximo de 24 horas , acudiendo al servicio  de extinción de incendios si no se disponen de otros medios, en supuestos de  confluencia de deterioros extremos, con riesgo de colapso del elemento y con  riesgo inminente de daños a personas o bienes ajenos,  y cuando sea necesario  adoptar  medidas  de  seguridad  como  apuntalar,  desalojar,  cerrar  el  acceso  a  una  zona  del  edificio,  montar  bandejas  de  seguridad   para  evitar  desprendimientos, etc.  
Grado 2.- Muy urgente 
Intervención asociada a daños importantes de las partes del edificio o de sus  elementos,  que  conllevan  un  riesgo  a  corto  plazo   para  personas  o  bienes  ajenos, pero para los que se considera que, por su estado de degradación, el  plazo máximo  que se debe establecer para este tipo de actuación  debe de ser  de  tres  meses ,  independientemente  de  la  necesidad  o  no  de  disponer  de  medios auxiliares de seguridad.  
Grado 3.- Urgente  
intervención  cuando  se  detectan  deficiencias  graves ,  que  puedan  llevar  a  la  degradación del elemento o del sistema, de forma progresiva. El  plazo máximo que se debe establecer para este tipo de actuación  es de doce meses.  
Grado 4.– Necesaria a medio plazo  
Necesaria a medio plazo: a asociar con deficiencias  puntuales, que no afectan  al funcionamiento del sistema y que necesitan una actuación específica, ya que  si  no  se  corrigen  puede  degenerar  en  un  proceso  patológico  de  mayor  envergadura. En este caso se pueden considerar las actuaciones que pueden  aplazarse más de un año.  
Grado 5.– De mantenimiento:  
Cuando  no  se  han  detectado  lesiones ,  o  cuando  éstas  por  su  levedad  no  entrañan  riesgo  aparentemente,  ya  que  con  un  mantenimiento  apropiado  se  pueden subsanar o detener su progresión, entendido  este como el conjunto de  operaciones y cuidados a efectuar periódicamente para prevenir el deterioro de  un edificio y mantenerlo en buen estado.  

2) La  evaluación  de  las  condiciones  básicas  de  accesibilidad  universal  y  no  discriminación  de  las  personas  con  discapacidad  par a  el  acceso  y  utilización  del  edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible  o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.  

3) La  certificación  de  la  eficiencia  energética  del  edificio ,  con  el  contenido  y  mediante el procedimiento establecido para la misma  por la normativa vigente.  

El  ITE  realizado  por  encargo  de  la  comunidad  o  agrupación  de  comunidades  de  propietarios  que  se  refieran  a  la  totalidad  de  un  edificio  o  complejo  inmobiliario  extenderá su eficacia a todos y cada uno de los locales y viviendas existentes. Partes  que  deberán  ser  inspeccionadas  en  su  totalidad  o  quedar  reflejado  en  el  informe  la  imposibilidad motivada de su no-inspección.  

2. Proceso de inspección.  

El Proceso de Inspección propiamente dicho del edificio dará comienzo  con la visita  del Técnico Inspector al edificio objeto de la ITE,  en fecha y hora consensuada con el  representante de la Propiedad según se recoge en el  Plan de Visita, programado por  el Inspector Técnico y aceptado por el representante de la Propiedad.  

Teniendo muy presente que la inspección del edificio debe realizarse sin riesgos para  el  Inspector  ni  terceras  personas,  la  primera  actuación  del  Inspector  en  el  inmueble  será  comprobar  que  las  partes  del  edificio  que  inicialmente  no  disponían  de  accesibilidad  cuentan  con  las  medidas  de  seguridad necesarias  para  proceder  a  su  inspección, en caso contrario se reflejará en el informe final ITE, la imposibilidad de  inspección  de  esas  partes.  Bajo  ningún  concepto  se acometerá  su  inspección  si  entraña el más mínimo riesgo.  

A  continuación  y  a  criterio  del  Técnico  Inspector  en  cuanto  al  orden  a  seguir  en  la  inspección  de  las  partes,  este  procederá  a  una  recogida  sistemática  de  datos.  La  TOMA  DE  DATOS   abarcará  dos  frentes,  se  tomarán  datos  del  edificio  propiamente  dicho y de las manifestaciones de lesiones y daños que inicialmente, de forma visual y  por medios sencillos , puedan ser observadas.  

Para ello en esta guía, se adjuntan a modo de Anexos el desarrollo de cuatro fichas,  una  por  cada  una  de  las  partes  que  conforman  la  ITE,  que  servirán  al  Técnico  Inspector  como  directriz  en  la  inspección,  a  través   de  una  serie  de  puntos  de  inspección  ineludibles,  sobre  los  cuales  obligatoriamente  habrá  de  manifestarse,  si  bien cabe la justificación argumentada de su imposibilidad de inspección.  

Siguiendo esos puntos de Inspección, que hemos articulado a través de las fichas y  cuantos  otros  considere  oportuno,  el  Técnico  Inspector  irá  confeccionando  el  INFORME  de la inspección, en el que se recogerá el estado de conservación en que  se encuentra cada elemento inspeccionado, los síntomas o lesiones que se detectan  en ellos y una valoración de la importancia del daño de los mismos.  

Se  recomienda  reflejar  gráficamente,  mediante  esquemas  y  fotografías,  aquellos  síntomas o daños observados, para facilitar su identificación y localización.  

También se recomienda tomar fotos de los elementos en buen estado aparente, que  aunque  no  se  incluyan  en  el  informe  de  ITE,  pueden  servir  para  evitar  posibles  reclamaciones posteriores.  

Este  Informe  como  ya  se  ha  señalado  más  arriba,  se circunscribe  a  las  partes  comunes  del  edificio.  No  obstante,  a  juicio  del  Inspector  Técnico,  apoyado  en  la  información que los vecinos del inmueble, a través del representante de la Propiedad,  le  hayan  hecho  llegar,  podrá  proceder  a  la  Inspección  de  las  zonas  privativas,  que  estime conveniente siguiendo el mismo proceso, siempre y cuando este hecho haya  sido recogido en el plan de visita y aceptado por las partes.  

En determinados casos, la inspección visual puede mostrar indicios de un problema,  sin  que  sea  fácil  determinar  su  identificación,  sobre  el  que  su  evaluación  se  haga  necesaria.  Es  entonces  cuando  se  puede  proceder  a  la  realización  de  pruebas  complementarias como catas o ensayos sencillos.  

Para ello será necesario solicitar la aprobación de  la propiedad antes de acometer su  ejecución. Solicitud que se realizará por escrito, y la comunidad de propietarios deberá  dar su autorización también por escrito. El coste de los trabajos, la duración y el grado  de afección a la habitabilidad serán evaluados previamente y puestos en conocimiento  de  la  propiedad  del  inmueble,  quien  los  aceptará  con  anterioridad  al  inicio  de  las  labores.  

Es  entonces  cuando  estamos  en  disposición  de  dar  las  órdenes  oportunas,  con  el  conocimiento y consentimiento de la Propiedad, para  que se realicen los desmontajes  o  catas  precisos  para  el  acceso  a  los  elementos  ocultos.  En  caso  de  negativa,  el  Técnico  deberá  reflejar  la  imposibilidad  de  realizar  la  inspección  de  síntomas  en  el  elemento en cuestión.  

Una  vez  recabada  la  información  in  situ,  en  disposición  del  material  gráfico,  con  los  borradores  de  las  fichas  cumplimentados  en  la  visita  y  junto  con  el  Historial  Constructivo  y  Patológico,  que  el  representante  de  la  propiedad  haya  aportado,  se  procederá a la redacción, en el despacho u oficina,  del  DICTAMEN  de la Inspección.  Dictamen que tratará de establecer las posibles causas que han motivado la patología  observada  y,  junto  con  la  evaluación  de  la  importancia  de  los  daños  señalados,  dictaminará  sobre  la  evaluación  de  la  intervención  y  su  necesidad  justificada,  estableciendo  el  tipo  de  intervención  a  acometer  por  parte  de  la  comunidad  de  propietarios.  

Es  probable  que  durante  la  elaboración  del  Dictamen   el  Técnico  Inspector  se  vea  abocado a tener que realizar alguna nueva visita al  inmueble, que no se deberá eludir,  ya que probablemente le aportará más claridad a su diagnóstico.  

Por  otro  lado,  aunque  el  alcance  de  la  ITE  se  circunscribe  a  las  cuatro  partes  del  edificio  señaladas,  Cubierta,  Estructura,  Fachadas e  Instalaciones  de  Suministro  y  Evacuación  de  Agua,  durante  la  inspección  se  pueden   observar  incidencias  que  afecten  a  otros  sistemas  o  elementos  no  incluidos  en  los  anteriores  y  que  puedan  afectar  a  las  partes  fundamentales  del  edificio  o  a   la  seguridad  de  sus  ocupantes.  Estos  temas  se  deben  reflejar  en  el  apartado  de  “Otros  aspectos  no  incluidos  en  la  ITE” , prestando atención principal mente a la seguridad constructiva.  Indicar además que, dado que el encargo de la ITE tiene el carácter de dictamen, el  Técnico Inspector se implica con su opinión, debiendo asegurarse muy bien de que lo  señalado  en  su  prediagnósis  no  son  conjeturas  aventuradas,  sino  opiniones  bien  fundamentadas, en lo observado, en los datos y pruebas y en la propia experiencia del  Técnico.    
  
Para  EVALUAR LA ACCESIBILIDAD  habrá que realizar los croquis y medidas  del edificio tanto en anchuras de paso, alturas y desniveles existentes en cuanto a sus  accesos  desde  la  vía  pública  al  edificio,  el  acceso   mismo  y  el  itinerario  desde  el  acceso con las viviendas y locales, así como con los anejos del edificio, además se  tendrá en cuenta la configuración del edificio para  poder realizar mejoras razonable de  la accesibilidad.  
   
Para  la    realización  del  CERTIFICADO  DE  EFICIENCIA  ENERGETICA   se  estará a lo dispuesto en el procedimiento Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el  que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética  de los edificios. Requerirá la toma de datos de la envolvente  y de las instalaciones,  tanto de viviendas como de locales.  
3. Recopilación de documentación existente 

El  Técnico  Inspector  reunirá  los  documentos  gráficos  o  escritos  existentes,  como  planos,  escrituras,  etc.,  que  pueda  proporcionar  la   Comunidad  de  Propietarios,  para  una mejor comprensión de la unidad edificatoria construida. Estos datos se registrarán  en las fichas preparadas al efecto.   

Así  mismo  se  recabará  información  sobre  las  actuaciones  de  reparación  o  mantenimiento realizadas, con fechas aproximadas, por la Comunidad de Propietarios  en las diferentes partes del edificio que deben ser  revisadas con objeto de la ITE. Esto  posibilitará  el  conocimiento  de  anteriores  procesos   patológicos,  que  pueden  estar  corregidos o seguir latentes.  

Se facilitará el trabajo si previamente disponemos del cuestionario cumplimentado por  los usuarios y de la  información de personas relacionadas con el mantenimiento del  edificio. En el Anexo 1, “Modelo de Ficha a cumplimentar por los Usuarios del Edificio”,  mediante un sencillo cuestionario, se intenta conseguir información sobre las lesiones  y daños que son más evidentes en el edificio.  

Al igual que con la documentación gráfica, la información obtenida en las entrevistas /  cuestionario  ha  de  utilizarse  con  cierta  precaución ,  porque  puede  no  ser  totalmente  fiable  y  no  reflejar  las  modificaciones  por  obras  realizadas.  Aún  así,  puede  proporcionar datos útiles sobre los que profundizar.  

• Toma de datos iniciales y clasificatorios del edificio  

Se  inicia  la  inspección  entrando  a  considerar  los  datos  generales  referentes  a  su  localización,  propiedad  y  tipo  de  edificio  a  efecto s  administrativos.  A  éstos  datos  seguirá la descripción compositiva del edificio, especificando el número de plantas de  que consta y su utilización.  

Se tomará nota de los datos clasificatorios. Se entienden como tales aquellos que van  a  ayudar  al  profesional  a  entender  la  patología  más   frecuente  en  el  contexto  de  la  edificación sobre la que se está actuando. Estos son: fecha de construcción, grado de  exposición y tipología edificatoria.  

Es importante conocer la edad del edificio. 

Definir la tipología y configuración del edificio,  en cuanto a si corresponde a vivienda  unifamiliar o colectiva con las diferentes variables (bloque aislado, entre medianeras,  en  esquina,  etc.),  orientará  la  inspección  sobre  la   complejidad  de  los  elementos  a  considerar.   

Finalmente,  se  analizará  la  configuración  de  la  unidad  construida  en  función  de  los  elementos  compartidos  con  las  edificaciones  contiguas.  Se  tomarán  datos  sobre  los  elementos  estructurales,  fundamentales  y  de  instalaciones,  compartidos  con  otras  comunidades.   

Aquellos datos  no  disponibles  serán  obviados,  justificando  la  ausencia  de  respuesta.  La  documentación escrita se completará con croquis y fotografías. 
 
• Toma de datos constructivos 

Los  datos  iniciales  del  edificio  se  completarán  definiendo  la  composición  de  los  sistemas  constructivos.  El  profesional  deberá  recoger  la  definición  concreta  de  cada  una  de  las  partes,  los  materiales  que  las  forman,  el  sistema  de  implantación  en  el  edificio, etc.  

Se  analizarán  los  elementos  constructivos  que  componen  los  cuatro  apartados  del  edificio objeto de la ITE: Cubierta, Cimentación y  Estructura, Fachadas e Instalaciones  de suministro y evacuación de aguas.  

En  el  apartado  de  Instalaciones  de  Suministro  y  Evacuación  de  aguas,  no  deja  de  tener importancia la descripción de los materiales  y el conocimiento de su estado, por  los daños que pueda causar en la estabilidad del edificio, entre otros, aunque se trata  de un sistema de difícil acceso por presentarse generalmente oculto.  

NO  SE  DEBE  OLVIDAR  en  todos  los  apartados  citados  la  observación  de  cuantos  elementos singulares forman parte de ellos.  

Cuando los datos no estén disponibles se recogerá esta circunstancia, justificando la  ausencia  de  respuesta.  La  documentación  escrita  se  completará  con  croquis  y  fotografías.  

Si no ha sido posible disponer de suficiente documentación gráfica, de la que se pueda  deducir  la  definición  concreta  o  el  funcionamiento  del  sistema  de  cada  una  de  las  partes,  será  conveniente  realizar  unos  esquemas  sencillos  del  edificio,  fundamentalmente de la estructura y de la cubierta,  que ayudarán a entender y situar  el  proceso  patológico  que  se  pueda  detectar  durante   la  inspección  visual.  Estos  esquemas se podrán acompañar posteriormente como documentación gráfica. De las  fachadas,  principal  y  a  espacio  público,  siempre  se   podrá  completar  con  la  documentación fotográfica normal.  

En el momento de realizar la inspección se definirán explícitamente las posibilidades  de acceso para la misma, de acuerdo con las facilidades que se presenten y el método  seguido. Con el objeto de definir con un lenguaje común  el grado de accesibilidad, se  han diferenciado los siguientes criterios: física y  visual. Es necesario completar ambos  y referirlos a los elementos comunes del edificio.  
 
Toma de datos de las lesiones aparentes en el edificio 

- Puntos de inspección  

- Estado de conservación  

Con  la  información  recogida  en  los  apartados  de  cada  elemento,  se  analizará  su  estado de conservación, particularizando en cada uno de ellos. Se ha establecido la  siguiente escala de valores:   

• Aparentemente  bueno.  Con  los  medios  utilizados  en  la  inspección,  no  se sospechan lesiones.   
• Deficiencias  puntuales.  El  elemento  está  en  un  buen  estado,  aunque  presenta  problemas  o  lesiones  localizados.  Habrá  que  diferenciar  entre  deficiencias en el sistema estructural o en el material.   
• Deterioro constructivo y deficiencias. Su estado de conservación es malo y  en un plazo medio de tiempo llegará a un deterioro extremo.  
• Deterioro  extremo.  Su  estado  entraña  peligro  inminente  para  el  elemento  afectado.  
• Sin  poder  determinar.  Cuando  no  sea  posible  observar  el  estado  de  conservación, habrá que reflejar los motivos que lo  han impedido.  

- Síntomas y lesiones  

Los síntomas y lesiones detectados en la inspección  se deben asociar al elemento en  que aparecen, según se desarrolla en el apartado D  siguiente. Se describirá e indicará  su situación, forma, aspecto y posición. Se recurrirá a gráficos, esquemas y fotografías  para  situar  las  lesiones  y  facilitar  su  definición.   Una  vez  numerados,  quedarán  reflejados junto a la descripción literaria.  

- Importancia del daño  

El riesgo para la seguridad del edificio y de sus ocupantes y el evitar daños a terceros,  constituyen los factores principales para definir el grado de importancia de una lesión y  por tanto la urgencia de la intervención.   

Se han estipulado cuatro categorías de importancia,  que no son excluyentes entre sí.  De hecho, será frecuente encontrar lesiones en las que se deberán utilizar más de una  definición:  

Sin  riesgo  aparente.  No  se  han  detectado  lesiones  o  éstas,  independientemente de la mayor o menor intensidad con la que se manifiesten,  no  entrañan  riesgo  alguno  para  las  personas,  para  las  propiedades  ajenas  o  para la integridad de otros elementos constructivos.  

Riesgo a otros elementos constructivos. La lesión en cuestión puede afectar  a la integridad de otros elementos constructivos.  

Riesgo  de  deterioro  progresivo.  Se  prevé  que  la  lesión  en  su  proceso  degradador avanzará, pudiendo, en caso de no intervenir, llegar a un colapso  del elemento o material que lo constituye.   

Riesgo  a  terceros.  Indica  que  la  lesión  entraña  riesgo  para  las  personas  o  propiedades ajenas.  

Realizada  la  inspección  del  edificio  y  analizada  toda  la  documentación  de  que  disponemos, ya hemos podido realizar un estudio patológico pormenorizado de cada  parte del edificio, de sus elementos y de sus puntos singulares, por lo que el siguiente  paso debe de ser el de dictaminar, estableciendo un  prediagnóstico y proponiendo las  intervenciones que se consideren oportunas.  

No  obstante,  antes  de  dar  este  paso  se  debe  analizar  la  posible  relación  entre  las  lesiones y los síntomas detectados de cada una de las partes del edificio con otras,  fundamentalmente las manifestadas en fachadas y cubiertas (grietas, deformaciones o  desprendimientos)  con  la  estructura,  así  como  la  falta  de  estanqueidad  en  cualquier  elemento (cubierta, fachada o instalaciones) con las lesiones que se hallan detectado  en el resto de elementos o puntos singulares.  

Para  ello  es  importante que  el  inspector  conozca  lo   más  a fondo  posible  cómo  está  conformado constructivamente el edificio. Esto será  posible si partimos de una buena  base,  y  a  ello  nos  ayudará  haber realizado  previamente  una  correcta tipificación  del  edificio  y  de  los  elementos  que  lo  componen,  así  como  el  conocimiento  de  los  sistemas de ejecución que se han podido usar en la  época de su construcción.  También  será  este  el  momento  en  el  que  se  podría  apreciar  la  necesidad  de  un  estudio más profundo o exhaustivo de alguno de los daños detectados para establecer  un  diagnóstico  más  fundamentado,  como  pudieran  ser  catas,  para  un  mayor  conocimiento de la lesión, o ensayos y pruebas por  procedimientos sencillos, si con los  elementos  o  herramientas  que  hemos  dispuesto  durante  la  inspección  visual,  no  hemos podido corroborar los indicios de las lesiones observadas o definir las posibles  causas que las producen.  

Actuaremos en este caso como se indica en el siguiente apartado de “catas y pruebas  complementarias”.  

4. Catas y pruebas complementarias  

En el caso de que se considere necesario un estudio  más profundo o exhaustivo  de  alguno de los daños detectados, para establecer un diagnóstico más fundamentado,  se recomienda seguir las siguientes pautas:  

Deberemos en primer lugar ser capaces de discernir qué síntomas de los detectados  necesitan  el  apoyo  complementario  de  catas,  ensayos   o  pruebas  para  realizar  este  prediagnóstico,  de  aquello  que  puede  quedar  aplazad o  o  formar  parte  del  conocimiento  más  profundo  que  necesitará  el  técnico   que  vaya  a  desarrollar  la  intervención. Para ello nos basaremos fundamentalmente en la importancia del daño y  dentro de ello en la existencia de riesgo material o personal a terceros, así como de la  inmediatez o no de la intervención que se deba proponer.  

Cuando  estas  pruebas  o  ensayos,  aunque  nos  puedan  dar  un  conocimiento  más  profundo  y  llevar  a  un  diagnóstico  más  fundamentado,  no  vayan  a  implicar  que  lleguemos  a  catalogar  la  importancia  y  el  riesgo  de   la  lesión  en  cuestión  como  de  “daños  a  terceros”,  es  más  conveniente  prescindir  para  la  ITE  de  estas  pruebas  complementarias. Se deberá indicar en la propuesta de intervención la necesidad de  estas pruebas, o bien de proceder a realizar un estudio más detallado, y además en  este caso, al evaluar la intervención, es conveniente reducir el plazo para acometer la  misma.  

En caso de necesitar catas se deberá realizar previamente un estudio de las zonas,  con indicación del número y del tamaño, entregándolo  a la propiedad para evaluar los  costes y los medios necesarios, y que ésta pueda gestionar su ejecución.  
La  agilidad  de  estas  actuaciones,  tanto  en  la  apertura  como  en  el  tapado,  es  importante para su eficacia, no sólo por las molestias que se generan a los ocupantes,  si no que irá además en beneficio de la propia inspección.  

En la apertura de las catas y en la realización de  las pruebas deberá estar presente el  inspector, ya que en ese momento puede ser necesario tomar decisiones para ampliar  el tamaño o el número de las catas, o su reducción porque ya hayamos obtenido la  información que necesitábamos. También es aconsejable la presencia de la propiedad  o un representante en la ejecución de estas catas y  pruebas.  

Se recomienda ser comedido en las catas o pruebas ya que, independientemente de  su  coste  económico,  si  el  edificio  está  habitado  con  toda  seguridad  se  estarán  produciendo molestias a sus moradores. Los puntos de inspección han de ser claros y  su  ubicación  se  deberá  establecer  en  función  de  la  información  que  deseemos  obtener, de las medidas de seguridad que implique disponer y de que las molestias se  atenúen en la medida de lo posible.  

5. Dictamen  

Completado  el  estudio  patológico  con  las  catas  o  pruebas  complementarias,  que  hayan  sido  necesarias,  y  analizada  la  interrelación  de  las  lesiones  o  síntomas  detectados en cada elemento con el resto, se  procederá a realizar el dictamen. Para  ello,  en  este  apartado  de  esta  guía,  se  van  a  tratar  de  establecer  unos  criterios  generales que sirvan de ayuda al Inspector a la hora de dictaminar, en los aspectos  que se analizan a continuación.  

Estos  criterios  generales  obedecen  a  un  intento  de homogeneización  a  la  hora  de  evaluar y realizar propuestas de intervención.  

• Análisis de posibles causas: Prediagnosis  

En  el  siguiente  paso  se  tratará  de  establecer  las  causas  que  han  dado  lugar  a  las  lesiones  detectadas,  ya  que  es  fundamental  saber  de   donde  procede  el  mal  para  buscar  soluciones.  Aun  cuando  la  propuesta  de  solución  técnica  de  intervención  no  sea objeto específico de la ITE, sí lo es el prediagnosticar, y para ello el estudio de  causas  de  una  lesión  nos  puede  conducir  a  detectar  otras  lesiones  de  mayor  importancia.  

Se ha intentado asociar cada síntoma o lesión que s e pueda detectar con las posibles  causas, por cada parte del edificio y sus elementos  singulares (ver apartado D sobre  Patología y Puntos de Inspección). Se han diferenciando por un lado la patología de  los sistemas y por otro la de los materiales que los constituyen.  

Es  importante  no  olvidar  que  la  ITE  se  realizará  mediante  inspección  visual  y  con  medios sencillos de análisis. Por tanto, no conviene hacer interpretaciones categóricas  sobre  causas  basadas  en  conjeturas  del  inspector.  Si  los  síntomas  detectados  son  ambiguos,  se  deberá  remitir  a  un  estudio  exhaustivo   posterior,  realizado  por  un  experto en la materia.  

• Evaluación y justificación de la necesidad de intervención  

El  último  paso  en  la  elaboración  del  dictamen  será el  de  realizar  la  propuesta  de  intervención. Primero se realizará por cada parte del edificio, que se reflejará en las  fichas  correspondientes  de  forma  escueta,  según  la escala  que  de  forma  resumida  hemos  establecido  en  éstas,  motivada  y  con  indicación  de  la  necesidad  o  no  de  medidas  de  seguridad.  La  escala  que  se  ha  considerado  y  los  plazos  para  la  intervención son los siguientes:  

Inmediata.  Son medidas a adoptar en un plazo máximo de 24h, acudiendo al  servicio de bomberos si no se disponen de otros medios. A decidir solamente  en  supuestos  de  confluencia  de  deterioros  extremos,   con  riesgos  de  colapso  del elemento y con riesgo inminente de daños a personas o bienes ajenos, y  cuando  sea  necesario  adoptar  medidas  de  seguridad  como  apuntalar,  desalojar,  cerrar  el  acceso  a  una  zona  del  edificio,  montar  bandejas  de  seguridad para evitar desprendimientos, etc.  

Muy  urgente.  Intervención  asociada  a  daños  importantes  de  las  partes  del  edificio  o  de  sus  elementos,  que  no  conllevan  un  riesgo  inmediato  para  personas o bienes ajenos. Habrá que determinar la necesidad o no de disponer  de medios auxiliares de seguridad y prescribir estas medidas, aunque sea de forma escueta. Se considera que el plazo máximo que  se debe de establecer  para  este  tipo  de  actuación  debe  de  ser  de  tres  mes es,  tiempo  mínimo  necesario para gestionar una actuación si concurren  la necesidad de técnico,  empresa y licencias.  

Urgente.   Apropiado  para  deficiencias  graves,  que  puedan  llevar  a  la  degradación del elemento o del sistema, de forma progresiva pero lenta, y que  aún  con  su  degradación  total  no  se  prevé  riesgo  para  personas  o  bienes  ajenos. Se considera que el plazo máximo que se debe de establecer para este  tipo de actuación debe de ser de un año, tiempo suficiente en el caso de que  para la actuación sea necesario desarrollar un proyecto de ejecución y obtener  licencias.  

Necesario  a  medio  plazo.   Se  asocia  con  deficiencias  puntuales,  que  no  afectan  al  funcionamiento  del  sistema  y  que  necesitan  de  algún  modo  una  actuación específica, ya que si no se corrigen puede degenerar en un proceso  patológico  de  mayor  envergadura.  En  este  caso  se  puede  considerar  que  la  actuación puede aplazarse más de un año, pero sería  conveniente limitarla, y  como máximo establecer dos años.  

Mantenimiento.  Cuando no se han detectado lesiones, o cuando ésta s por su  levedad  no  entrañan  riesgo  aparentemente,  ya  que  con  un  mantenimiento  apropiado se pueden subsanar o detener su progresión.  

• Tipo de intervención  

Finalmente se realizará una propuesta global de intervención, en la que se indicarán  los  agentes  a  intervenir  y  se  explicarán  las  medidas  de  seguridad  que  se  deban  adoptar, a juicio del inspector.  

Se  han  estudiado  varias  posibilidades  de  propuestas   de  intervención  global  que,  en  base a las evaluaciones parciales, parecen más lógicas. Estas son:  
-  Solicitar  el  servicio  de  Bomberos  urgentemente  indicando  en  forma  resumida  la  actuación, indicando el plazo (máximo 24 horas).  
-  Adoptar  medidas  de  seguridad  inmediatas,  explicando  qué  medidas,  de  forma  escueta pero suficientemente clara, e indicando el plazo.   
-  Actuaciones  de  reparación,  sustitución,  retirada  de  elementos,  etc.  a  realizar  por  personal cualificado en el plazo a determinar por el técnico inspector.  
- Contratar los servicios de un técnico, indicando la titulación que debe disponer, para  realizar un proyecto  o estudio, antes de acometer las obras que se plantean.  
- Realizar un mantenimiento adecuado de las partes o elementos que se consideren  por una empresa especializada.