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En cuanto a la ocupación y analizándolos por tipología de centros comerciales, los pequeños, aquellos cuya SBA no supera los 20.000 m², son los que se han visto más afectados por la desocupación, siguiendo la tendencia iniciada en 2012. Por el contrario, los centros mayores de 80.000 m² -denominados como muy grandes- han sido los que menor tasa de desocupación han experimentado. Una tasa de desocupación elevada no sólo supone una pérdida en los ingresos por las rentas del alquiler, sino que puede ser causante de un efecto dominó que reduzca la afluencia y por tanto el valor de los espacios disponibles para explotar.  

El último informe de Retail de Jones Lang LaSalle, analiza el comportamiento del sector en los últimos seis meses. El texto es claro en cuanto que avanza un cambio de tendencia por parte del consumidor español que muestra poco a poco un ligero optimismo gracias a la confianza en la reactivación de la economía y un sentimiento de que lo peor ya ha pasado.

La llegada del turismo internacional ha tirado de las ventas minoristas en comunidades como Madrid, Comunidad Valenciana, Baleares y Andalucía y ha sido un factor dinamizador importante para el sector comercial.

El informe desvela cómo en el segundo semestre de 2013 se ha producido un incremento de la inversión en el sector, principalmente en centros comerciales y high street con la llegada de inversores internacionales, buena parte de ellos de tipo oportunista. La mayor parte de ellos buscan activos sólidos y con posibilidades, es decir, necesitados de una inversión destinada a mejoras en la infraestructura comercial y a una gestión activa para reposicionarlos en el mercado.  En high street los inversores tanto nacionales como internacionales buscan activos bien situados en las mejores localizaciones.

VENTAS MINORISTAS EN LA UE

El último informe Retail de Jones Lang LaSalle destaca que las ventas minoristas aumentaron un 1,2% en mayo, lo que supuso el incremento mensual más significativo desde el año pasado. El texto explica, además,  que la tendencia de las ventas siguen siendo débiles, debido en mayor medida al aumento del desempleo y a la austeridad fiscal. Este comportamiento no se puede generalizar ya que países como Alemania y Reino Unido continúan con buenas previsiones. En el otro extremo se situaron Italia y España con unos niveles de venta estables desde el mes de agosto.

En nuestro país, por CC.AA. Baleares (3,5%) y Canarias (1,9%) son las únicas comunidades que registraron valores positivos.

Por su parte la Comunidad de Madrid se vio beneficiada por un aumento en las ventas a turistas de un 30%, seguida en este segmento por la Comunidad Valenciana con un 20% y Baleares y Andalucía, con un 13% respectivamente.

CENTROS COMERCIALES

La afluencia a los centros comerciales de España ha descendido un 9,2% durante el mes de agosto -influida por el periodo vacacional-, rompiendo la tendencia de incremento registrada en los meses de mayo (+1,3%), junio (+0,8%) y julio (+13,7%) según el índice Experian FootFall, que referencia la afluencia media de visitantes a los centros comerciales.

En cuanto a la ocupación y analizándolos por tipología de centros comerciales, los pequeños, aquellos cuya SBA no supera los 20.000 m², son los que se han visto más afectados por la desocupación, siguiendo la tendencia iniciada en 2012. Por el contrario, los centros mayores de 80.000 m² -denominados como muy grandes- han sido los que menor tasa de desocupación han experimentado. Una tasa de desocupación elevada no sólo supone una pérdida en los ingresos por las rentas del alquiler, sino que puede ser causante de un efecto dominó que reduzca la afluencia y por tanto el valor de los espacios disponibles para explotar.

Ventas

En el primer trimestre del 2013, las ventas medias en los centros comerciales han continuado reduciéndose respecto al año anterior, con una caída del 16% respecto al mismo período del 2012. Por tamaño de local destacan los locales con una superficie menor a los 50 m² como los que más ventas realizan, llegando a una cifra media de 5.200 € por m² al año, un 3,7% menos que en 2012. Son los locales más grandes, aquellos mayores de 1.500 m², los que menores ventas realizan, un 8% menos que en 2012 (1.700 € por m² al año).

Por tamaño de centro comercial, los muy grandes (mayores de 80.000 m²) son los que mejor venta media realizan con 2.600 € por m² al año, mientras que los centros comerciales pequeños realizan una media de 2.000 € por m² al año.

Rentas

En cuanto al nivel de rentas, Jones Lang LaSalle sitúa la renta media en 15 € por m² al mes, lo que en comparación con el año pasado ha supuesto un descenso del 16%, por lo que se puede decir que los centros comerciales se han ido adaptando a las nuevas condiciones de mercado y han rebajado paulatinamente las rentas para evitar la fuga de operadores e ingresos. Esta adaptación de las rentas ha sido generalizada para todos los locales, independientemente del tamaño de éstos, siendo más acusada en locales de entre 51 y 200 m² -hasta 6 € menos- y manteniéndose en rangos similares al 2012 en locales mayores de 1.500 m².

Las rentas prime también han experimentado ajustes más acordes con la situación del mercado retail, experimentando una mayor caída en los centros comerciales de hasta un -19% respecto al 2012 y de un -10% en el caso de parques de medianas superficies.

En lo que respecta a Europa las rentas se mantuvieron estables en la mayoría de los mercados, subiendo en mercados maduros como algunas ciudades de Alemania o París.

Promoción de equipamientos comerciales

Durante el primer semestre de 2013, se han inaugurado seis nuevos centros comerciales en España, que suponen 144.075 m² de SBA. Asimismo están a punto de finalizar su construcción y posterior puesta en marcha tres Centros Comerciales más, que completarían los 200.065 m² previstos para todo el 2013.

Con los proyectos contemplados hasta final de año, la densidad media de España se situará en 352 m² por cada 1.000 habitantes, lo que supone un aumento del 0,5% respecto al 2012. De nuevo A Coruña, Zaragoza, Álava, Las Palmas y Cádiz son las provincias que más densidad comercial presentan frente a Melilla, Teruel, Lérida, Jaén, Orense y Gerona, con la menor densidad registrada en el territorio nacional.

INVERSIÓN Y TRANSACCIONES

Durante el segundo semestre de 2013 España se ha convertido en un mercado prioritario para los inversores internacionales. Jones Lang LaSalle detecta un claro incremento de la actividad en el período y a final de año se podría duplicar la cifra transaccionada en el año 2012.

Entre enero y junio, el mercado de inversión retail en nuestro país alcanzó la cifra total de 654 millones de euros, casi un 85% más que el mismo período de 2012, lo cual demuestra que las transacciones realizadas en el mercado español se han reactivado gracias a la recuperación de la confianza de los inversores por nuestro país.

Se pueden dar por terminadas las dudas sobre la solvencia del euro y el riesgo-país se ha mitigado en gran medida, por lo que existe un escenario propicio para que los inversores de carácter oportunista se encuentren entre los más activos del mercado.

Este tipo de inversores se centran ante todo en activos sólidos y con posibilidades, sólo necesitados de una inversión destinada a mejoras de infraestructura y comercial y a una gestión activa para reposicionarlos en el mercado.

También empiezan a interesarse por nuestro mercado inversores a largo plazo, de carácter «core» e institucional, más selectivos por activos de tipo prime, como lo demuestran varios procesos de ventas que serán previsiblemente completados hacia final de año, y que ayudarán a definir los precios del mercado a corto plazo. Esto podría suponer que 2013 cerraría con casi un 40% más de inversión que en 2012.

El mayor número de transacciones se están produciendo en el sector High Street. El inversor nacional y extranjero busca seguridad en activos situados en las mejores localizaciones, con potencial para ajustar rentas al alza.

RENTABILIDADES

Las rentabilidades que se han obtenido por los activos comerciales en España durante el 2013 se han mantenido estables y no han variado respecto al 2012: los Centros Comerciales prime están en valores alrededor del 6,75% y para los Parques Comerciales y de Medianas -también prime- y Medianas Superficies se está obteniendo un retorno del 7,75%.