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INMOBILIARIO.  QUINCE MILLONES DE METROS CUADRADOS DE SUPERFICIE BRUTA ALQUILABLE.
Convertir conocimiento en valor añadido: Guía práctica inmoley.com de centros comerciales. quince millones de metros cuadrados de superficie bruta alquilable.
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¿Cuáles son las claves para que un centro comercial funcione? ¿Qué marcas deben estar ubicadas en él? Y, ¿qué elementos deben tenerse en cuenta a la hora de decantarse por uno u otro? Tamaño, ubicación y tráfico son los tres factores principales que determinan el éxito de un centro comercial. Según Fernando de la Osa, director del área de centros comerciales de la consultora inmobiliaria CBRE, “ubicación, ubicación y ubicación son las tres premisas para que un centro comercial funcione”. 
 
“En el futuro tendremos que ser mucho más cuidadosos a la hora de plantear nuevos centros y estudiar minuciosamente el área de influencia, la competencia, el mix comercial, accesos, gasto disponible…”, señala De la Osa.“En cuanto al tamaño del centro, salvo excepciones, la experiencia nos dice que están teniendo mayor éxito los centros grandes o muy grandes, con una mayor oferta comercial y con mayores posibilidades de incorporar rótulos nuevos: mayor tamaño de centro implica, entre otras cosas, mayores espacios, más locales y por lo tanto mayor capacidad para rotar arrendatarios y sustituirlos por nuevas marcas”, explica el directivo.
 
La Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (Aecc) define un centro como grande si cuenta con un mínimo de 40.000 metros cuadrados y un máximo de 79.999 metros cuadrados, a partir de lo cual pasa a considerarse como “muy grande”. Si en 1980 en España había sólo veinte centros comerciales, a cierre de 2012 existían en el país un total de 535 complejos, con más de quince millones de metros cuadrados de superficie bruta alquilable. La cuota de mercado, que mide la participación de los centros comerciales en las ventas de su mercado potencial, se situó en 2012 en el 16,31%, con un ligero aumento sobre el 16,02% de 2011.No todos los centros comerciales españoles cumplen los requisitos señalados por De la Osa. “Dejar morir un centro comercial es complicado, pero puede suceder -señala De la Osa-; veremos casos en los próximos dos años”.
 
De momento, el único centro comercial que ha cerrado sus puertas en España es el Avenida M40, que en 2012 fue adquirido por el grupo venezolano Sambil, pero todavía no ha vuelto a abrir sus puertas.De la Osa sostiene que, como ha sucedido durante los últimos años, se está produciendo una polarización en el parque español de centros comerciales, con un grupo de complejos donde las visitas y las ventas aumentan y otro donde sucede lo contrario. “Cualquiera que tenga un proyecto en las manos y pueda retrasarlo, salvo rarísimas excepciones, lo hará -señala-; las condiciones para los propietarios no son buenas y están en manos de los grandes operadores”.

RENTAS Y CONDICIONES

Además de la ubicación, el tamaño y el tráfico, una marca debe tener en cuenta otros factores cuando se introduce en un centro comercial. En primer término, según De la Osa, el lugar exacto que va a ocupar en el complejo. “Cada actividad tiene su zona y es importante acertar con ella -dice el responsable de CBRE-; hay sectores, como los complementos, que requieren estar situados en zonas de paso porque obedecen a compras de impulso”. En segundo lugar, se deben conocer las rentas que se estén pagando en ese centro comercial, teniendo en cuenta que “en centros comerciales buenos la capacidad de negociar rentas es baja”.
 
De la Osa introduce, sin embargo, un matiz a esta afirmación: “si eres una marca extraordinaria en algún aspecto, como un rótulo exclusivo en España o una actividad que necesite el centro comercial para complementar su oferta, podrás tener margen de maniobra”. Teniendo en cuenta las dificultades actuales de mercado son habituales las ayudas temporales para los primeros dos años en forma de bonificaciones en renta o periodos extra de carencia una vez abierta la tienda.
 
“Los propietarios no son ajenos a la coyuntura y admiten rentas por debajo de sus expectativas siempre que las duraciones de los contratos no sean largas y por lo tanto permitan recuperar estas bajadas a medio plazo cuando el mercado se recupere”, señala De la Osa.“Excepcionalmente y para incentivar la incorporación de algunos rótulos, la negociación de rentas variables consolidables después del primer año es en algunos casos una opción”, dice el directivo. Estas variables suelen ser más altas que las generalmente negociadas y lógicamente dependiendo de la actividad para la que se negocien van desde un 5% hasta un 25%. M