NOTICIAS DE LA CONSTRUCCIÓN, URBANISMO E INMOBILIARIO.

E-learning. Campus vitual.

INMOBILIARIO. JORNADA DE LA REFORMA DE 2013 DE LAS SOCIEDADES ANÓNIMAS COTIZADAS DE INVERSIÓN EN  EL MERCADO INMOBILIARIO (SOCIMI)

1. Disposición final octava de la Ley 16/2012, de 27 de diciembre.

a. Objeto social. Participaciones.
b. No límite de financiación ajena.
c. Cómputo de rentas
d. Tiempo de mantenimiento en el Activo de los bienes inmuebles.
e. No diversificación inmobiliaria.
f. Mercado  Alternativo Bursátil (MAB1)
g. Capital social mínimo.
h. Carácter nominativo de las acciones de las SOCIMI.

2. Mejoras del régimen fiscal especial.

a. Gravamen del 0%
b. Bases imponibles negativas.
c. Plazos de permanencia obligatoria.
d. Gravamen especial.
e. Obligaciones de información en la memoria
f. Dividendos.

3. Requisitos  exigidos  para  cotizar  en  el  MAB

1. Disposición final octava de la Ley 16/2012, de 27 de diciembre. 

El Gobierno a través de la disposición final octava de la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, de impulso de la actividad  económica, ha acometido la reforma del régimen jurídico-fiscal de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en  el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) dinamizando y modificando ciertos aspectos del mismo, puesto que, según la propia  exposición  de  motivos  de  la  nueva  Ley,  desde  la  creación  de  las  SOCIMI  en  2009  para  dinamizar  el  mercado  inmobiliario español no se han logrado los objetivos perseguidos. 

Debido al volumen de requisitos exigidos para la aplicación del régimen especial de tributación SOCIMI, éste se había  convertido en un régimen totalmente inoperativo, por lo que la reforma de la Ley busca ahora flexibilizar su régimen  legal a la vez que modifica su tratamiento tributario, trasladando la carga impositiva a los accionistas excepto contadas  salvedades. 

Las principales novedades introducidas por la disposición adicional 8ª de la Ley 16/2012 son las siguientes: 

a. Objeto social. Participaciones.

La inclusión de la actividad de promoción de inmuebles como parte del objeto social permitido de las entidades  en las que la SOCIMI ostente participaciones, extremo prohibido expresamente en la anterior regulación; 

b. No límite de financiación ajena. 

Dispensa a estas entidades de cumplir con el límite de financiación ajena establecido en el derogado artículo 7  de la Ley 11/2009 (se suprime completamente el requisito de no superar el  setenta por ciento de capital de  financiación ajena); 

c. Cómputo de rentas 

Se excluye del cómputo de rentas (80 por ciento) para beneficiarse del régimen especial, aquellas procedentes  de arrendamientos con personas o entidades contenidas en el artículo 42 del Código de Comercio; 

d. Tiempo de mantenimiento en el Activo de los bienes inmuebles. 

Se equipara el tiempo de mantenimiento en el Activo de los bienes inmuebles de la SOCIMI a tres años [hasta la  reforma se diferenciaba entre inmuebles promovidos por la sociedad (siete años) y resto de inmuebles (tres años)]; 

e. No diversificación inmobiliaria.

Se eliminan los  requisitos  de  diversificación  que  exigía  tener  al  menos  tres  inmuebles  en  su  balance  y  que ninguno  supusiera  el  cuarenta  por  ciento de  la  entidad

f. Mercado  Alternativo Bursátil (MAB1)

Se  permite  que  las  SOCIMI  coticen  en  el  Mercado  Alternativo Bursátil (MAB1); 

g. Capital social mínimo. 

Se reduce el capital social mínimo que pasa de los 15 millones de euros anteriores a 5 ; 

g. Carácter nominativo de las acciones de las SOCIMI.

Se incluye la obligación del carácter nominativo de las acciones de las SOCIMI, y se reduce del 90 al  80  por  ciento los  beneficios  de  obligada  distribución,  exceptuándose  los  procedentes  de  dividendos  o  participaciones en beneficios distribuidos por las entidades a las que se  refiere el apartado 1 del artículo 2 de la  Ley (cien por cien), y aquellos derivados de la transmisión de inmuebles o acciones o participaciones ( cincuenta por ciento). 

2. Mejoras del régimen fiscal especial. 

Con la aprobación de la Ley 16/2012 se modifica en gran medida el régimen fiscal especial de las SOCIMIS, pasándose de  un esquema tributario en el que la carga fiscal era soportada por la SOCIMI a un sistema en el que se traslada la carga  fiscal  a  las  rentas  de  los  accionistas  en  su  tributación  personal  (IRPF,  IS,  IRNR).  Las  principales  modificaciones  introducidas por la reforma son: 

a. Gravamen del 0% 

Se elimina la previsión por la cual quedaba exento de tributación el veinte por ciento de las rentas procedentes  de  arrendamientos,  siempre  que  más  del  cincuenta por  ciento  del  activo  de  la  sociedad  consistiera  en  viviendas, estableciéndose un tipo de gravamen del cero por ciento. 

b. Bases imponibles negativas. 

En el caso de generarse bases imponibles negativas, no será de aplicación el artículo 25 de la LIS. En la misma  línea, no resultará aplicable el régimen de deducciones y bonificaciones de los capítulos II, III y IV del título VI  de la LIS. 

c. Plazos de permanencia obligatoria.

Regularizaciones: para aquellos supuestos en los que se incumplan los plazos de permanencia obligatoria de  tres años fijada para los inmuebles y las acciones o participaciones en otras sociedades, las rentas generadas  tributarán de acuerdo con el tipo general del IS a lo que habrá que añadir los intereses de demora devengados.  Igual regularización se prevé para aquellos casos en que la sociedad pase a tributar po r un régimen distinto al  especial. 

d. Gravamen especial.

Se impone un gravamen especial del diez y nueve por ciento a la SOCIMI sobre el importe  íntegro de los dividendos distribuidos a aquellos socios que ostenten al menos un  cinco por ciento del capital,  cuando  tributen  a  un  tipo  inferior  al  diez por  ciento,  exceptuando  los  casos  en  los  que  el  socio  sea  otra  sociedad sujeta al régimen especial. 

e. Obligaciones de información en la memoria 

Se imponen obligaciones de información en la memoria a las sociedades que se beneficien del régimen especial  y se crea un régimen de sanciones para los casos de incumplimiento. 

f. Dividendos.

En sede de socios de la SOCIMI, el régimen diferencia entre si el socio, que participa de los dividendos o percibe  una ganancia patrimonial al transmitir su participación, es persona física, no residente o sujeto pasivo del IS, o  no residente sin establecimiento permanente: 

Persona  física: tributará por los dividendos en la  base imponible del ahorro sin que resulte aplicable la  exención de los 1.500 del artículo 7 IRPF y en la base imponible del ahorro o de las ganancias patrimoniales  atendiendo al plazo de generación de dicha plusvalía. 
 Sujeto pasivo del IS o el IRNR con establecimiento permanente: tributarán según el tipo que les resulte  aplicable sin beneficiarse de la deducción por doble imposición contenida en el artículo 30 TRLIS. 
Sujeto pasivo sujeto a IRNR sin establecimiento permanente: no podrá quedar exento por aplicación de las  exenciones reguladas en el artículo 14.1.j y 14.1.i de la LIRNR. 

Con  esta  reforma,  se  busca  fomentar  la  constitución  de  de  este  tipo  de  sociedades  a  fin  de  reactivar  el  mercado  inmobiliario en España haciendo la figura atractiva para los potenciales inversores. 
 
3. Requisitos  exigidos  para  cotizar  en  el  MAB 

Los  requisitos  exigidos  para  cotizar  en  el  MAB  son  los  siguientes: 

(i)  actividad  demostrada  en  la  comercialización  de  sus  servicios  o  actuaciones relevantes; 
(ii) mínimo de capitalización de 2.000.000 de euros y ser titularidad de accionistas con un porcentaje inferior al 5 por  ciento  del capital;
(iii) asesor registrado y contrato de liquidez; 
(iv) se exige que el emisor sea una sociedad anónima española o equivalente  cuyo capital esté totalmente desembolsado; 
(v) requisitos de carácter estatutario que implican la obligación de informar a sus accionistas  sobre determinados aspectos; y 
(vi) documento informativo que explique los aspectos más relevantes del emisor.