Me han pillado en dos concursos de acreedores. Gracias a la guía por fin comprendo de que va esto. Lo más importante es que ni los abogados ni los administradores judiciales se quedan sin cobrar, así que buscarán las cosquillas al deudor por sus culpas.

A. Jiménez. Gerente de empresa ladrillera.

• Prevención de la crisis y reestructuración.  Mecanismos de alerta. Indicadores financieros y patrimoniales. 

1. El director financiero inmobiliario clave en caso de crisis empresarial. 

a. Relaciones con los bancos. 
b. Fiscalidad. 
c. Contabilidad y control de tesorería.

2. Objetivos de la dirección financiera inmobiliaria. 

a. Cash flow y liquidez. 
b. Mejorar la financiación y optimización de recursos. 
c. Contabilidad y administración. 

3. Negociar con los bancos. Principios de negociación bancaria. 

TALLER DE TRABAJO. 
Esquemas para la reestructuración de la deuda financiera de una promotora inmobiliaria. 
1. Los problemas: contracción de la demanda, recorte de liquidez por el banco y recalificación del riesgo promotor. 
2. Reestructuración de la deuda financiera. Esquemas de las fases del proceso de financiación para la Reestructuración o Refinanciación. 
3. Análisis de viabilidad del negocio inmobiliario y alternativas de gestión de los activos inmobiliarios. 

TALLER DE TRABAJO. 
Desarrollo íntegro de un proceso de financiación. Fase negociadora. Todos los pasos a seguir. 

TALLER DE TRABAJO. 
Refinanciación del crédito promotor. Reglas imprescindibles de la negociación con los bancos. 

TALLER DE TRABAJO. 
Control de las condiciones bancarias.

TALLER DE TRABAJO. 
Financiación Problemática de las pymes. 

CHECK-LIST 

• La ley concursal y su efecto en la financiación inmobiliaria 
• Contratos de financiación: créditos sindicados, leasing, refinanciación, préstamos participativos. 
• Garantías. 

1. La planificación financiera en función de los planes de ventas. 
2. Previsión de resultados en las cuentas de la empresa. Cuentas provisionales de explotación. 
3. Previsión del balance. 
4. Previsión sobre efectivo.
5. Previsión de proveedores 
6. Presupuesto Financiero o Plan de Caja. 

TALLER DE TRABAJO.
¿De dónde han salido tantas empresas especializadas en el proceso de reestructuración de inmobiliarias?. Los planes estratégicos o dietas milagro.

TALLER DE TRABAJO.
Aspectos fiscales de las reestructuraciones empresariales. SÍ a las aportaciones de activos a sociedades o los canjes de valores, NO a las escisiones y venta inmediata, porque no cuelan con Hacienda.
1. El Impuesto sobre Sociedades. 

a. Operaciones de cambio de domicilio fiscal de una sociedad europea 
b. El régimen de escisiones. 

• Escisión parcial 
• Escisión financiera. 
• Escisión subjetiva. 

2. Fusiones en la concentración empresarial. 
3. Subrogación en los derechos y obligaciones tributarias. 

TALLER DE TRABAJO.
Financial & Corporate Recovery: la profesión del futuro. 

• Concurso de acreedores de promotoras y constructoras. 

1. La reforma concursal. Ley 38/2011, de 10 de octubre, de reforma de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal.

a. El largo proceso de reforma de la ley concursal en una década.
b. La reforma de 2011 evidencia que la del 2009 no comprendió la crisis inmobiliaria.

2. Las claves económicas de la reforma concursal.

a. Dar tiempo para refinanciarse.
b. ¿Cómo se agiliza el procedimiento concursal?
c. Permitir que el concursado cambie su estructura para salir del concurso.
d. Ayudar a que se consiga crédito en fase de convenio.
e. Salvar empleo. El complicado tema laboral.

3. Cuando no hay solución.

a. Liquidación anticipada.  Plan de liquidación desde el inicio del procedimiento concursal
b. Propuesta anticipada de convenio
c. Venta de activos durante la fase común

4. El preconcurso o reestructuración extrajudicial. Alternativas para que dé tiempo a refinanciarse.

a. Preconcurso. Reestructuración extrajudicial
b. Acuerdos de refinanciación.

5. Alternativas al concurso o los denominados institutos preconcursales.

a. Los acuerdos de refinanciación protegidos
b. Privilegio del dinero nuevo (fresh money).
c. La homologación judicial. Acuerdos de refinanciación homologados judicialmente.

6. Simplificación de trámites.
7. Poner orden en la administración concursal. La profesionalización de los administradores concursales.

a. Nombramiento de administradores concursales.
b. Responsabilidad de los administradores de las sociedades mercantiles durante el concurso.

8. Publicidad del concurso. Publicidad registral del concurso y del Registro Público Concursal.

a. Registro Público Concursal.
b. Publicidad en el BOE.
c. Publicidad en el Registro Civil
d. Publicidad en el Registro Mercantil.
e. Publicidad en el Registro de la Propiedad.

TALLER DE TRABAJO
Los acuerdos de refinanciación según la Ley 38/2011 de 10 de octubre de reforma de la Ley Concursal.

TALLER DE TRABAJO
Créditos contra la masa y orden de prelación de créditos

TALLER DE TRABAJO
Acciones de reintegración.

TALLER DE TRABAJO
Adquisición de créditos concursales tras la declaración de concurso

TALLER DE TRABAJO
Los Administradores concursales en la Ley 38/2011 de 10 de octubre de reforma de la Ley Concursal.
1. Requisitos que debe tener este administrador concursal (persona física y persona jurídica).
2. Incompatibilidades para ser administrador concursal.
3. Aspectos formales del  nombramiento como administrador concursal.
4. Administradores y auxiliares concursales delegados.
5. Deberes y responsabilidad de los administradores concursales.
6. Rendición de cuentas del administrador concursal.

TALLER DE TRABAJO
Subsistencia de órganos del concursado según la Ley 38/2011 de 10 de octubre de reforma de la Ley Concursal.

TALLER DE TRABAJO
Fiscalidad del concurso de acreedores.
1. Ley General Tributaria (LGT).
2. Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido.  Inversión del sujeto pasivo.

TALLER DE TRABAJO
Concursos conexos y los grupos de sociedades según la Ley 38/2011 de 10 de octubre de reforma de la Ley Concursal.

TALLER DE TRABAJO
Los concursos abreviados y atrevidísimos.

1. Presupuesto económico u objetivo del concurso. 
2. Justificación de la insolvencia. 

a. La insolvencia actual. 
b. La insolvencia inminente. 

3. Justificación de la insolvencia en el concurso voluntario (pedido por el propio deudor insolvente). 
4 Justificación de la insolvencia en el concurso necesario (pedido por los acreedores del insolvente).  CHECK-LIST 
• Diferencias entre insolvencia actual e inminente. 
• Tratamiento diferenciado de la insolvencia según sea solicitado el concurso por el deudor (concurso voluntario) o por los acreedores (concurso necesario).

1. ¿Quién está obligado a solicitar la declaración de concurso?. 
2. Legitimados para solicitar el concurso. 
3. Legitimados para formar parte de la tramitación del concurso. 

TALLER DE TRABAJO. 
Ventajas y desventajas de solicitar el concurso de acreedores. 
1. Ventajas del deudor 
2. Desventajas del deudor. 

TALLER DE TRABAJO 
El privilegio del primer acreedor instante del concurso.

1. Solicitud de concurso de acreedores por el deudor. 

a. ¿Quién la debe presentar?. 
b. ¿Qué documentos debe presentar?. 
c. La justificación del estado de insolvencia. 
d. La Memoria (¿por qué se llegó a la insolvencia?). 
e. El inventario. 
f. Relación de acreedores. 
d. Cuentas anuales de los últimos tres ejercicios.
e. Informes de gestión y de auditoría de los últimos tres ejercicios.
f. Memoria sobre variaciones patrimoniales y operaciones extraordinarias 
g. Estados financieros intermedios. 
h. Cuentas Anuales e Informes de gestión y auditoría consolidados de los últimos tres ejercicios. 
i. Memoria expresiva de operaciones intersocietarias. 
j. Plan de liquidación. 
k. Propuesta anticipada de convenio. 
l. Tasas Judiciales 

2. Cuando la solicitud del concurso de acreedores lo hace el acreedor. 
3. ¿Qué hace el deudor ante la solicitud de concurso por los acreedores?. 
4. Auto de declaración de concurso. 
5. Publicidad. 
6. Acumulación de concursos. 

• ¿Cobraré?. ¿Cuánto y cuándo? 

1. Intervención o administración concursal.
2. Comunicaciones, residencia y libre circulación del deudor. 
3. Colaboración. 
4. Continuidad de actividades. 
5. Las cuentas anuales futuras. 
6. Características de las personas jurídicas. 
7. Reclamaciones por los administradores judiciales de aportaciones pendientes. 

1. Los créditos.
2. ¿Qué sucede con las acciones individuales de los acreedores?. 
3. ¿Qué sucede con las ejecuciones singulares judiciales o extrajudiciales?. 
4. La enervación del desahucio. 
5. Ejecuciones de garantías reales. 
6. Efectos sobre los créditos. 

1. Contratos con obligaciones para ambas partes. 
2. Resolución por incumplimiento. 
3. Rehabilitación de contratos. 

TALLER DE TRABAJO. 
Los arrendamientos en el concurso de acreedores. La rehabilitación de contratos. 

TALLER DE TRABAJO
¿Está obligado el banco a distribuir la carga hipotecaria para permitir la viabilidad de la concursada?. 

1. Contratos de trabajo. 
2. Contratos del personal de alta dirección. 
3. Convenios Colectivos. 

1. Delimitación de la masa activa.
2. Operaciones de reducción. 
3. Operaciones de reintegración. 
3. Bienes y derechos excluidos de la masa activa. 
4. Especialidades y supuestos especiales. 
5. Comunidad ordinaria de bienes y cuentas indistintas. 

TALLER DE TRABAJO.
Formación del inventario. 

1. La restitución de bienes ajenos. 
2. Irreivindicabilidad. 
3. Depósito irregular de dinero. Depósitos de dinero en poder del concursado. 

1. Ya no ha reintegración. 
2. Requisitos. 
3. Supuestos. 
4. ¿Quién está legitimado para impugnarlas? 
5. ¿Qué efectos tiene la declaración de ineficacia del acto impugnado?. 

TALLER DE TRABAJO.
¿Qué sucede cuando el promotor quiebra (concurso de acreedores)?. ¿Puede esta quiebra permitir la rescisión de la permuta de solares a cambio de vivienda o locales en las edificaciones futuras?

1. La masa de acreedores. 
2. Créditos con suerte (posteriores a la declaración del concurso). Créditos contra la masa. 
3. No deje de reclamar su crédito. Comunicación de crédito. 
4. La lista de acreedores (Reconocimiento de créditos). 

a. Los créditos que no queda más remedio que reconocer. 
b. Créditos dudosos. 

TALLER DE TRABAJO. 
Medidas cautelares. 

TALLER DE TRABAJO.
Anotación preventiva del crédito refaccionario en el caso de aportación de solar para edificación.

TALLER DE TRABAJO.
El privilegio refaccionario. Anotación preventiva de créditos refaccionarios. 

TALLER DE TRABAJO.
Créditos privilegiados: Créditos refaccionarios anotados en el Registro de la Propiedad (derecho de preferencia a los créditos por construcción) y los créditos del leasing inmobiliario.

1. Privilegios los justos. 
2. Clases de créditos. 

a. Créditos contra la masa (posteriores al concurso). 
b. Créditos concursales (anteriores a la declaración del concurso). 

3. Créditos con algún privilegio. 

a. Créditos con privilegio especial. 
b. Créditos con privilegio general. 
c. Créditos ordinarios 
d. Créditos subordinados 

TALLER DE TRABAJO. 
Lista de acreedores 

TALLER DE TRABAJO. 
Las fases del concurso de acreedores. 

1. Fase común. 
2. Fase de convenio. 
3. Fase de liquidación. 
3. Pago o consignación. 

• El convenio. 

1. ¿Quién solicita propuesta de convenio?. 
2. Contenido del convenio. 

1. Sólo el deudor. 
2. Administradores a los que la ley prohíbe pedir la propuesta anticipada. 
4. Documentos necesarios de la propuesta. 
5. Plazos. 
6. Admisión a trámite. 
7. Informe de la administración concursal. 
8. Adhesiones a la propuesta anticipada de convenio 
9. Mayoría para la aprobación del convenio. 
10. Aprobación del convenio por los acreedores. 

1. ¿Quiénes presenta la propuesta de convenio?. 
2. Documentos de la propuesta de convenio. 
3. Plazos. 
4. Admisión a trámite.
5. Informe de la administración concursal. 
6. Adhesiones a la propuesta, 

1. Convocatoria de la junta.
2. Constitución de la junta. 
3. Deber de asistencia. 
4. Derecho de asistencia. 
5. Derecho de información 
6. Votación 
7. Régimen de mayorías. 
8. Aprobación judicial del convenio. 

CHECK-LIST 

1. ¿Qué es la liquidación?. 
2. ¿Cómo se inicia la liquidación?. 
3. Efectos de la liquidación. 
4. Plan y operaciones de liquidación 
5. Pago a los acreedores. 

Caso práctico. 

• ¿Merece la pena comprar el negocio del concursado?. 
• Caso práctico. 
• ¿Merece la pena comprar maquinaria al concursado? 

• La temida depuración de responsabilidades. 

1. Excepciones en materia de calificación. 
2. Se califica para DEPURAR RESPONSABILIDADES.
3. Clases de concurso 

a. Concurso fortuito
b. Concurso culpable 

3. Presunciones de culpabilidad (concurso culpable) 

a. Ausencia o irregularidad contable. 
b. Inexactitud documental y falsedad. 
c. Incumplimiento de convenio. 
d. Alzamiento de bienes. 
e. Disposición fraudulenta de bienes. 
f. Simulación patrimonial. 

4. Presunciones de dolo o culpa grave (concurso culpable). 

a. Incumplimiento del deber legal de solicitar la declaración de concurso. 
b. Incumplimiento de los deberes de colaboración, entrega de documentación e inasistencia a la junta de acreedores. 
c. Incumplimientos formales de contabilidad. 

TALLER DE TRABAJO. 
Los administradores no sólo responden con su patrimonio en caso de negligencia, sino que pueden acabar en la cárcel. 

TALLER DE TRABAJO. 
Cómplices del deudor. 
1. ¿Quién es cómplice del deudor?. Abogados, auditores, etc. 
2. Efectos de la declaración de complicidad. 

TALLER DE TRABAJO. 
La responsabilidad del auditor en el concurso de acreedores.

• Los auditores llamados a la sección de calificación y las irregularidades detectadas que impiden a los terceros un correcto entendimiento de la situación financiera y patrimonial.

TALLER DE TRABAJO. 
Aspectos procesales de la calificación del concurso. 

TALLER DE TRABAJO. 
La temida sentencia de calificación del concurso y sus efectos. 

TALLER DE TRABAJO. 
Responsabilidad concursal de administradores y liquidadores 
1. Si hay culpa hay responsabilidad de administradores y liquidadores. 
2. Administradores de hecho. 
3. Responsabilidad y diligencia de los administradores. 
3. Responsabilidad por deudas. 
4. La reforma de la Ley Concursal en la responsabilidad de los administradores. 

TALLER DE TRABAJO. 
Responsabilidad concursal de los administradores de sociedades. 
1. Medida cautelar contra el administrador (precaución: antes de calificar). 
2. Afecta a administradores de derecho como de “hecho”. 

TALLER DE TRABAJO. 
Responsabilidad fiscal de administradores, a pesar de solicitar el concurso de acreedores.

TALLER DE TRABAJO. 
La administración concursal. 

TALLER DE TRABAJO. 
Responsabilidad de los otros administradores, los “concursales”. 
1. Los administradores concursales. 
2. Acción de responsabilidad en interés de la masa. 
2. Causas de exoneración de la responsabilidad. 
3. Procedimiento y competencia. 

• Contabilidad básica en las crisis inmobiliarias. 

1. Documentación contable aportada por el deudor. Libros e información contable y financiera exigidos por la Ley Concursal. 
2. Sujetos contables del concurso de acreedores. 

a. Sujetos contables 
b. Deberes contables. 

3. Presupuesto contable objetivo para determinar el estado de insolvencia. 
4. Contabilidad y cuentas anuales del concursado. Revisión de la documentación aportada por el deudor en autos. 
5. Garantizar la veracidad de la información contable y evitar responsabilidades de la administración concursal. Ventajas de mantener la auditoría de la sociedad concursada. 
6. Documentos contables que deben ajuntarse a la solicitud de concurso de acreedores por CONCURSO VOLUNTARIO. 

a. Insolvencia. Pagos de impuestos y Seguridad Social. 
b. Memoria 
c. Inventario 
d. Cuentas anuales 
d1. Cuentas anuales del concursado declarado en concurso. 
d2. Depósito de cuentas durante la tramitación del concurso. 
d3. Cuentas anuales por la administración concursal al no haberlas presentando el concursado.

7. Documentos contables que deben ajuntarse a la solicitud de concurso de acreedores por CONCURSO NECESARIO. 
8. Continuidad de las actividades del concursado. 
9. Informes de la administración concursal 

a. Informe ordinario. 
b. Memoria. 
c. Memoria de cambios patrimoniales y operaciones extraordinarias. 
d. Aspectos contables de la memoria. 
e. Inventario 
f. Estados financieros intermedios 
g. Grupo de empresas 

10. Efectos contables del convenio. 

a. Sobre el deudor 
b. Sobre los acreedores 

11. Efectos tributarios del convenio. 
12. Plan de liquidación de los administradores concursales sobre datos y documentos contables. 

a. Aspectos contables de la liquidación 
b. Aspectos tributarios en la liquidación 

TALLER DE TRABAJO. 
Auditoría contable. El auditor como conocedor del negocio y sector en situaciones de concurso. 
1. ¿Qué es la auditoría contable?. 

a. Concepto de auditoría contable 
b. Función de la auditoría. 
c. Modelo de control contable. 

2. La auditoría y la contabilidad. 
3. La auditoría externa. 
4. Auditoría interna. 
5. Auditoría de caja y bancos. 
6. Auditoría de cuentas a cobrar. 
7. Auditoría de las existencias. 
8. Auditoría del activo inmovilizado 

• Plan General de Contabilidad. Aplicable a partir de Enero 2008. 

TALLER DE TRABAJO. 
Plan General de Contabilidad  Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad. Real Decreto 1515/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad de Pequeñas y Medianas Empresas y los criterios contables específicos para microempresas. 

TALLER DE TRABAJO. . 
Fórmulas prácticas para el Nuevo Plan General Contable. 
1. Estado de flujos de efectivo. 
2. El coste amortizado. 
3. Estructura del nuevo Plan General Contable   Marco conceptual, normas de registro y valoración 
4. Plan General de Contabilidad: General, Pymes y Microempresas. 
5. El PGC de PYMES. 
6. Plan de Cuentas 2008 

TALLER DE TRABAJO. 
Reglamento de facturación 

TALLER DE TRABAJO. 
Contabilidad de las empresas constructoras contabilización de los ingresos por obra ejecutada. 

TALLER DE TRABAJO. 
La valoración de las inmobiliarias. ¿Qué es el valor razonable o fair value? 

TALLER DE TRABAJO. 
¿Merece la pena promover vía arrendamiento con opción de compra?. 

TALLER DE TRABAJO. 
Casos prácticos. Desarrollo. 
1. A la espera de nuevos planes sectoriales para constructoras e inmobiliarias. 
2. ¿Pero las Cuentas Anuales? ¿Según el nuevo PGC? 
3. Como se contabiliza por una empresa constructora la compra de terrenos para construir pisos? 
4. Amortización de costes rehabilitación. 

TALLER DE TRABAJO. 
Ley 16/2007, de 4 de julio, de reforma y adaptación de la legislación mercantil en materia contable. Todo lo que hay que saber.

TALLER DE TRABAJO. 
Ley 16/2007, de 4 de julio, de reforma y adaptación de la legislación mercantil en materia contable para su armonización internacional con base en la normativa de la Unión Europea. Modificación del Texto Refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales. Modificación del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades 

TALLER DE TRABAJO. 
Ley 16/2007, de 4 de julio, de reforma y adaptación de la legislación mercantil en materia contable para su armonización internacional con base en la normativa de la Unión Europea. Resumen. 
1. Nueva regulación de las cuentas anuales. 
2. Nueva regulación de las cuentas consolidadas. 
3. Modificaciones en el texto refundido de la Ley de Sociedades Anónimas. 

1. Los préstamos y la financiación de las inmobiliarias. 
2.  El inmovilizado de una inmobiliaria. 
3. Capitalización de los Gastos Financieros 
4 Depreciación de las inmobiliarias. 
5. Las existencias de una inmobiliaria. 
6. Compras y gastos en la inmobiliaria. 
7. Proveedores de la inmobiliaria. 
8.  Ventas e ingresos de una inmobiliaria. 
9. Operaciones con clientes de una inmobiliaria. 

TALLER DE TRABAJO. 
Contabilidad aplicada a la financiación de empresas inmobiliarias. 

TALLER DE TRABAJO. 
La adaptación del Plan General de Contabilidad a las empresas inmobiliarias.

TALLER DE TRABAJO.
Contabilidad aplicada a la financiación de empresas inmobiliarias. 
CHECK-LIST 

• Contabilidad del arrendamiento en la inmobiliaria. 

•  La contabilidad de las UTEs inmobiliarias 

• Contabilidad de las constructoras.