PARTE PRIMERA. 

Legislación estatal y autonómica de las cooperativas de vivienda.

Legislación autonomica de las cooperativas de vivienda.

¿Qué es una cooperativa de viviendas?

Clases de cooperativas de viviendas.

Práctica de una cooperativa de viviendas.

Funcionamiento de una cooperativa de viviendas.

Gestora de cooperativas de viviendas.

Contabilidad de una cooperativa de viviendas.

Fiscalidad de una cooperativa de viviendas.

Formularios.

La primera pregunta es si es más rentable comprar a una cooperativa de viviendas o a un promotor inmobiliario. La respuesta que le dará un experto inmobiliario es: ¿quién es la gestora de la cooperativa de viviendas?

Las gestoras de cooperativas se llevan una comisión por su trabajo pero hacen dos labores importantísimas: 1) un plan de viabilidad de la promoción inmobiliaria y 2) gestionar una cooperativa de viviendas, que no es nada fácil.

Para saber si la gestora es de confianza hay que 1) investigar sus antecedentes y 2) no fiarse de las gestoras que le dicen que no hay riesgos. Invertir en una cooperativa de viviendas tiene riesgos y no todo el mundo los conoce.

Este sector requiere de mucha vigilancia porque hay gestoras que se dedican a montar una cooperativa para atraer clientes. Suelen poner un precio gancho y luego todo son subidas. Por esto es tan importante pedir referencias del gestor de viviendas y visitar las promociones que haya realizado.

El cooperativista de viviendas debe saber que el precio no está cerrado hasta que no se entregan las llaves. Un fallo en el cálculo de los costes o en el tiempo de desarrollo de la promoción puede subir el coste del piso. 

Lo habitual es un margen de 2% de incremento o decremento de coste. Además, cualquier variación debe estar debidamente justificada ya sea por la subida o bajada de los tipos de interés del préstamo promotor, la mayor o menor duración de la obra conforme a lo previsto o los ahorros en ejecución de obra o incrementos por elección de calidades superiores.

Por el contrario, en la promoción inmobiliaria se compra la vivienda a un precio que no puede sufrir oscilaciones. En ese caso, las consecuencias de un error en el cálculo de los costes o del tiempo estimado de entrega, las asume totalmente el promotor. 

El desembolso para entrar a una cooperativa puede ser bastante importante ya que hay que comprar el suelo. No podemos olvidar que los cooperativistas son, a la vez, socios autopromotores que construyen unas viviendas para entregárselas a ellos mismos, a precio de coste.

El gran riesgo de las cooperativas de viviendas es perder las aportaciones realizadas para comprar primero el suelo y para construir las viviendas después. 

Los expertos recomiendan esperar a que el suelo tenga licencia o por lo menos asegurarse de que el suelo que se compra es finalista. Es decir, terreno que cuenta con toda la tramitación urbanística para empezar a construir las viviendas. 

Otra diferencia importante es que al comprar una vivienda a un promotor, el comprador no puede retirarse de la operación. Está obligado a culminar el proceso de compra y cumplir sus obligaciones de pago y adquisición de vivienda.

En la cooperativa, en cambio, el socio adquirente de vivienda tiene el derecho de baja voluntaria. Se adhiere libremente a la cooperativa y se puede dar de baja voluntariamente, con derecho a recuperar las cantidades aportadas a cuenta de vivienda. Únicamente se le puede detraer hasta un porcentaje sobre lo aportado a cuenta de su vivienda en el caso de que se califique la baja como no justificada. 

En la práctica la gestora pide al socio que 'busque a otro' que ocupe su lugar o dilata la devolución de las cantidades aportadas. 

Es como todo en la vida: hay una opción por lo general más segura, pero también más cara, que es comprar a una promotora inmobiliaria. Y una opción que normalmente proporciona una vivienda mejor, con mejores calidades, y más barata, pero de mayor riesgo, que es la cooperativa.

A partir de ahí, tiene que tomar una decisión. Seguramente, la guía práctica de cooperativas de vivienda le ayude a conocer estas cuestiones con un lenguaje práctico y profesional.

• Legislación estatal de las cooperativas de vivienda.

1. Introducción: Competencia estatal y autonómica. 
2. Normativa estatal.
Ley 27/1999 , de 16 de julio, de Cooperativas 
Real Decreto 136/2002, de 1 de febrero, por el que se aprueba el Reglamento del Registro de Sociedades Cooperativas.
Ley 20/1990, de 19 de Diciembre, sobre Régimen Fiscal de las Cooperativas.
 

TALLER DE TRABAJO.
El Anteproyecto de nueva Ley estatal Cooperativas de Vivienda se eterniza. 

Clarificación del régimen de bajas en las cooperativas.

1. Solicitud de certificación negativa de denominación.
2. Estatutos Sociales.
3. Calificación previa del Registro de Sociedades Cooperativas.
4. Escritura Pública de constitución.
5. Solicitud de inscripción de la sociedad en el Registro de Sociedades Cooperativas.

1. El Registro de Sociedades Cooperativas.
2. Funciones del Registro de Sociedades Cooperativas.

TALLER DE TRABAJO
Las ventajas para las cooperativas de viviendas en el Plan de Vivienda 2022-2025.
Real Decreto 42/2022, de 18 de enero, por el que se regula el Bono Alquiler Joven y el Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025. 
1. Programa de incremento del parque público de viviendas 
2. Entidades beneficiarias 
3. Beneficiarios personas físicas adquirentes de viviendas para incrementar el parque público. 
4. Limitación del precio del alquiler o de la cesión en uso. 

TALLER DE TRABAJO
La  promoción  de  viviendas  en  régimen  cooperativo  y el derecho constitucional a la vivienda.

TALLER DE TRABAJO.
Cooperativas de viviendas y ley de economía social. Disp. Trans 2ª de la Ley 5/2011, de 29 de marzo, de Economía Social.

• Legislación autonomica de las cooperativas de vivienda.

• Legislación autonómica de las cooperativas de vivienda.

Andalucía.

• Ley 5/2018, de 19 de junio, por la que se modifica la Ley 14/2011, de 23 de diciembre, de Sociedades Cooperativas Andaluzas.
• Ley 14/2011, de 23 de diciembre, de Sociedades Cooperativas Andaluzas.
Decreto 123/2014, de 2 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 14/2011, de 23 de diciembre, de Sociedades Cooperativas Andaluzas.

Aragón. 

Decreto Legislativo 2/2014, de 29 de agosto, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Cooperativas de Aragón.

TALLER DE TRABAJO 
Reglamento de cooperativas de Aragón. 
1. Decreto 208/2019, de 22 de octubre, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo del Decreto Legislativo 2/2014, de 29 de agosto, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Cooperativas de Aragón. 
2. Inscripción de cooperativas de vivienda. 
3. Delegación de poderes en las Cooperativas de vivienda. 
4. Desclasificación por incumplimiento de entrega de viviendas. 
5. Constitución y extinción de las cooperativas de vivienda. 

Asturias

Ley del Principado de Asturias 4/2010, de 29 de junio, de Cooperativas.

Decreto 70/2014, de 16 de julio, por el que se aprueba el Reglamento del Registro de Sociedades Cooperativas del Principado de Asturias.

Baleares. 

Ley 1/2003, de 20 de marzo, de cooperativas de las Illes Balears

Ley 5/2011, de 31 de marzo, de modificación de la Ley 1/2003, de 20 de marzo, de cooperativas de las Illes Balears 

Canarias 

Ley 4/2022, de 31 de octubre, de sociedades cooperativas de Canarias 

Cantabria. 

Ley 6/2013, de 6 de noviembre, de Cooperativas de Cantabria.

Castilla y León. 

Ley 4/2002, de 11 de abril, de Cooperativas de la Comunidad de Castilla y León. 
• Ley 2/2018, de 18 de junio, por la que se modifica la Ley 4/2002, de 11 de abril, de Cooperativas de la Comunidad de Castilla y León

Castilla La Mancha 

Ley 11/2010, de 4 de noviembre, de Cooperativas de Castilla-La Mancha. 

Cataluña.

Ley 12/2015, de 9 de Julio, de cooperativas.
• Cooperativas de viviendas
• Objeto
• Características
• Régimen económico
• Transmisión de viviendas
• Posibilidad de existencia de fases

Auditoría externa

Extremadura. 

Ley 9/2018, de 30 de octubre, de sociedades cooperativas de Extremadura 

• Sociedades cooperativas de viviendas 
• Régimen de los socios 
• Construcciones por fases o promociones 
• Auditoría de cuentas 
• Transmisión de derechos 
• Socios no adscritos a ninguna promoción 

Galicia.

• Ley 5/1998, de 18 de diciembre, de Cooperativas de Galicia.
• Las cooperativas de vivienda tras la Ley 18/2008, de 29 de diciembre, de vivienda de Galicia. 
• Ley 14/2011, de 16 de diciembre, por la que se modifica la Ley 5/1998, de 18 de diciembre, de cooperativas de Galicia.

Madrid. 

• Ley 2/2023, de 24 de febrero, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid
• Cooperativas de viviendas 
• Régimen de las cooperativas de viviendas 
• Empresas prestadoras de servicios de gestoría y asesoramiento 
• Promoción por fases 
• Auditoría de cuentas 
• Normas básicas de la promoción 
• Garantías informativas y de participación 
• Transmisión de derechos 
• Cooperativas de edificios empresariales 

Murcia

• Ley 8/2006, de 16 de noviembre, de Sociedades Cooperativas, de la Región de Murcia.
• Modificación de la Ley 8/2006, de 16 de noviembre, de Sociedades Cooperativas de la Región de Murcia por la Ley 10/2018, de 9 de noviembre, de Aceleración de la Transformación del Modelo Económico Regional para la Generación de Empleo Estable de Calidad.

Navarra 

• Ley Foral 14/2006, de 11 de diciembre, de Cooperativas de Navarra.

País Vasco. 

• Ley 11/2019, de 20 de diciembre, de Cooperativas de Euskadi.

• Objeto, operaciones y ámbito. 
• Régimen de adjudicación o cesión. 
• Régimen de las personas socias. 
• Consejo rector. 
• Obligación de auditar las cuentas y de disponer de letrado o letrada asesora. 
• Promoción de viviendas de protección pública y transmisión de derechos.

Rioja. 

• Ley 4/2001, de 2 de julio, de Cooperativas de La Rioja.

C. Valenciana.

• Decreto Legislativo 2/2015 del Texto Refundido de la Ley de Cooperativas de la Comunidad Valenciana. 
• Decreto Ley 4/2023, de 10 de marzo, del Consell de modificación del Decreto Legislativo 2/2015, de 15 de mayo, del Consell, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de cooperativas de la Comunitat Valenciana. Artículo 91. Cooperativas de viviendas y cooperativas de despachos y locales

 

TALLER DE TRABAJO 
La variedad de cooperativas de vivienda en la Comunidad Valenciana. 
1. Cooperativas promotoras. 
2. Cooperativas promotoras-administradoras. 
3. Cooperativas propietarias. 
4. Cooperativas rehabilitadoras de viviendas. 
5. Cooperativas administradoras. 
6. Cooperativas de usuarios y arrendatarios de viviendas. 
7. Cooperativas de residencias. 
8. Cooperativas de despachos o locales 

• ¿Qué es una cooperativa de viviendas?

1. Concepto.
2. Sujetos.
3. Objeto.
3.1. Clases de cooperativas en base a su objeto. 
a. Cooperativas de viviendas y locales. 
b. Cooperativas de administración, conservación, creación de dotaciones y rehabilitación de viviendas y edificaciones complementarias.
c. Cooperativas de uso. 
3.2. Construcciones por fases o promociones. 
4. El retraso en la entrega de las viviendas. ¿Ante quién reclamar?
5. Cesión de la vivienda o locales por la cooperativa a los cooperativistas. 
6. Las limitaciones en las sucesivas ventas de las viviendas por los cooperativistas. 
7. Cesión de locales e instalaciones a terceros.
8. Responsabilidad de la cooperativa frente a los cooperativistas por defectos constructivos. 
9. Responsabilidad de los socios de la cooperativa frente a los acreedores de la misma.
10. Reembolso de las aportaciones. 
11. Auditoría de cuentas en las cooperativas de viviendas. 

TALLER DE TRABAJO.
Todo los que debe saber el CONSUMIDOR antes de comprar una vivienda en régimen de Cooperativa.

TALLER DE TRABAJO.
Todo lo que tiene que saber el SOCIO de una cooperativa de viviendas.

• ¿Qué es una Cooperativa de Viviendas?
• Características fundamentales de una cooperativa de viviendas.
• ¿Qué ventajas tiene acceder a una vivienda en régimen de cooperativa?
• Información necesaria antes de adherirse a una cooperativa.
• ¿Cómo se regula una cooperativa de viviendas?
• ¿Cómo funciona una cooperativa de viviendas?
• ¿Qué es gestora de cooperativas?
• Obligaciones de los socios
• Derechos de los socios

1. Características de la cooperativa de viviendas. 
2. Diferencia entre ser cooperativista y “estar apuntado a una cooperativa”. 
3. Transmisión de derechos. Tanteo. 
4. Baja del cooperativista de viviendas. 
5. Derechos y obligaciones 

a. Obligaciones 
b. Derechos 

6. Responsabilidad del cooperativista 
7. Participación en la cooperativa. Órganos. 
8. El gestor de cooperativas de viviendas. Las gestoras

1. Requisitos para constituir una cooperativa de viviendas.
2. Solicitud del Certificado de denominación no coincidente.
3. Asamblea Constituyente.
4. Solicitud del CIF.
5. Desembolso del capital social inicial.
6. Elevación a escritura pública de los acuerdos.
7. Impuesto de transmisiones y actos jurídicos documentados.
8. Inscripción en el Registro de cooperativas.

1. Sociedad Cooperativa Promotora como promotor.
2. Gestor de cooperativas y su comisión.
3. El mejor precio por el beneficio del promotor menos la comisión del gestor de cooperativas.
4. Riesgos que asume el cooperativista por ser promotor y de los que debe informarle un buen gestor de cooperativas.

TALLER DE TRABAJO
La cooperativa como promotora de viviendas para sus socios.

1. Diferencia entre comunidad para construir vivienda y cooperativa de viviendas.
2. Diferencia entre cooperativa de viviendas y comunidad de vecinos (Ley de Propiedad Horizontal). 
Observación 
3. El Régimen de Comunidad de viviendas.
4. La forma de constitución de las comunidades para construir vivienda.

1. Diferencia entre una Comunidad de bienes y una Cooperativa de viviendas. 
2. Autopromoción en Comunidad de bienes para conseguir financiación. 
3. Autopromoción a precio de coste + gastos de gestora. 
4. El miedo a la responsabilidad solidaria del resto de comuneros por impago de uno.
5. Precio cerrado y diferencia “para la gestora”. 

TALLER DE TRABAJO. 
Problemática doctrinal sobre la promoción de viviendas mediante "comunidades de construcción" (comunidad ordinaria) y la situación interina durante la construcción hasta que se constituya en comunidad de propiedad horizontal. 

CHECK-LIST 


Desarrolle dos supuestos que partan de una asociación de antiguos alumnos que quieren promover vivienda. En uno es aconsejable la comunidad y en otro la cooperativa

• Clases de cooperativas de viviendas.

1. Clases de cooperativas en base a su objeto.

a. Cooperativas de viviendas y locales.
b. Cooperativas de administración, conservación, creación de dotaciones y rehabilitación de viviendas y edificaciones complementarias.
c. Cooperativas de uso.

2. Clases de cooperativas en base a su finalidad.

• Cooperativas que construyen viviendas para adjudicar a sus socios en propiedad y posteriormente se disuelven.
• Cooperativas que combinan la adjudicación en propiedad de las viviendas a los socios con la administración de elementos comunes propiedad de la cooperativa, y no se disuelven.
• Cooperativas que conservan la propiedad de las viviendas construidas y las ceden en uso o en alquiler a sus socios.
• Cooperativas de gestión de vivienda pública en alquiler.
• Cooperativas de autoconstrucción.
• Cooperativas para la rehabilitación de viviendas
• Cooperativas de crédito para la construcción de viviendas
• Cooperativas que construyen o que administran residencias para jóvenes o mayores.
• Cooperativas que administran elementos comunes y prestan servicios en urbanizaciones.

1. Experiencia internacional. Modelo Andel de Dinamarca y modelo FUCVAM de Uruguay.

• Modelo Andel (‘cooperativa’ en danés)

2. Experiencia en España. Madrid y Barcelona.
3. Esquemas del modelo Andel aplicado al régimen legal de cooperativas de viviendas en España.

1. ¿Qué es el cohousing?
2. El Cohousing Senior
3. Casos de cooperativas de viviendas senior (Cohousing senior).

• Cooperativa senior de vivienda 'Residencial Antequera 51'
• Cooperativa de viviendas cohousing Barcelona

• Práctica de una cooperativa de viviendas.

1. Introducción. 
2. Especialidades organizativas 
a. Consejo Rector.
b. Director. 
3. Relaciones socio-cooperativa

a. Requisitos subjetivos. 
b. Consecuencias de la baja o expulsión del socio. 
c. Transmisión intervivos de los derechos de socio.
d. Control judicial de la expulsión del socio y autoorganización de la cooperativa de viviendas. 

4. Clasificación de las cooperativas de viviendas por su objeto.

a. Cooperativas para la construcción y cesión por cualquier título de viviendas y locales. 
b. Cooperativas para la administración, conservación, dotación y rehabilitación de viviendas y edificaciones complementarias. 
c. Operaciones necesarias para la consecución del objeto social. 

5. Cooperativa y Propiedad Horizontal 

a. Pluralidad de propietarios surgida de la adjudicación de pisos y/o venta de locales. 
b. Cooperativas de cesión de viviendas en régimen de uso. 
c. Cooperativas de administración y conservación de viviendas e instalaciones complementarias. 

6. Garantías de los socios en la actividad promotora 

a. Construcción por fases o promociones. 
b. Auditoría de cuentas.
c. Obligación de asegurar las cantidades anticipadas. 

7. Adjudicación de viviendas y locales

a. Título de la cesión de las viviendas y locales a los socios.
b. Responsabilidad de la cooperativa por defectos constructivos. 
c. Responsabilidad de los socios adjudicatarios frente a los acreedores de la cooperativa. 
d. Aportaciones de los socios cooperativistas y sobreprecio en VPO. 
e. Especial consideración de la entrega de locales comerciales a los socios.
f. Operaciones de las cooperativas de viviendas con terceros. 

TALLER DE TRABAJO
¿Cómo dar garantía a las cantidades entregadas por los cooperativistas de vivienda antes de obtener el proyecto la licencia de obra?
• Seguro de caución
• Aval
• Cantidades anticipadas


TALLER DE TRABAJO
Reforma de las cantidades entregadas a cuenta por la Ley 20/2015.
1. Percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción.

• Obligaciones de los promotores que perciban cantidades anticipadas.
• Requisitos de las garantías.
• Información contractual.
• Ejecución de la garantía.
• Cancelación de la garantía.
• Publicidad de la promoción de viviendas.
• Infracciones y sanciones.
• Desarrollo reglamentario.
2. Requisitos que deben cumplir las pólizas de seguro y los avales que garanticen estas cantidades a cuenta.
3. Cambios en la situación del consumidor de vivienda.

TALLER DE TRABAJO
¿Qué responsabilidad tiene el Consejo Rector de una cooperativa cuando no asegura las cantidades entregadas a cuenta?

TALLER DE TRABAJO
Responsabilidad de aseguradora de avales por las cantidades entregadas a cuenta por los compradores. Condenada a devolver las cantidades a los compradores. 

TALLER DE TRABAJO.
Sentencia del Tribunal Supremo condenando a las aseguradora de avales por las cantidades entregadas a cuenta por los compradores, AUNQUE LA CONSTRUCCIÓN NO HAYA COMENZADO.

TALLER DE TRABAJO
Sentencia condenando a aseguradora de avales por las cantidades entregadas a cuenta por los compradores. Condenada a devolver las cantidades a los compradores.

TALLER DE TRABAJO
Responsabilidad del banco o caja de ahorros por no exigir a la promotora la constitución de avales por las cantidades entregadas a cuenta por los compradores.

CHECK-LIST


1. ¿Qué es una cooperativa de viviendas? 
2. ¿A quién corresponde la iniciativa de constituir una cooperativa? 
3. Cooperativas creadas por colectivos. 
4. Cooperativas creadas por gestoras 
5. ¿Qué supone pertenecer a una cooperativa de viviendas? 
6. ¿Cómo se regula una cooperativa de viviendas? 
7. ¿Cómo funciona una cooperativa de viviendas? 
8. ¿Cuáles son los derechos de los socios cooperativistas? 
9. ¿Cuáles son las obligaciones de los socios? 
10. Ventajas e inconvenientes para los cooperativistas
11. ¿Qué debe comprobarse antes de adquirir la condición de socio y qué debe facilitar al nuevo socio la cooperativa? 
12. Aportaciones y entregas económicas de los socios a su cooperativa
a. Aportaciones al capital social.
b .Cuota de ingreso y/o periódicas. 
13. Entrega o aportaciones para financiar la vivienda y anexos.
14. Inscripción y registro de una cooperativa. 
15. Baja del socio de la cooperativa 
16. Segundas y sucesivas transmisiones (ventas) 
17. Beneficios fiscales 
18. Pago de impuestos en la compra y adjudicación 
19. Régimen fiscal de las cooperativas 
a. Tipos de cooperativas. Viviendas: especialmente protegidas.
1. Inscripción en el censo nacional de entidades jurídicas.
2. Reglas especiales aplicables en el impuesto de sociedades
3. Retenciones
Normas especiales: beneficios fiscales reconocidos a las cooperativas protegidas
c. Tributos locales
d. Preguntas y respuestas.
¿Puede una cooperativa de viviendas aplicar los beneficios fiscales de las cooperativas especialmente protegidas por virtud de la legislación autonómica?
¿Existe alguna bonificación para las cooperativas de viviendas en las operaciones de segregación, obra nueva y división horizontal?
¿Cuál es la base imponible en el IVA en las entregas de viviendas realizadas por las cooperativas en favor de sus cooperativistas?
¿Las cantidades entregadas en concepto de aportación de capital a las cooperativas forman, también parte de la base imponible del IVA?
¿Y en el caso de la adquisición de participaciones de una cooperativa que lleva inherente el derecho a utilizar una plaza de garaje durante 99 años?
¿Qué ocurre en aquellos casos en que el beneficio obtenido por otras actividades realizadas por la cooperativa reduce el precio que cada socio ha de pagar por la vivienda?

• Funcionamiento de una cooperativa de viviendas.

1. Asamblea General 
2. Consejo Rector
3. Intervención 
4. Comité de recursos. 
5. Director.
6. Sociedades gestoras. El gestor de cooperativas de vivienda. TALLER DE TRABAJO.
Libros Sociales de una cooperativa de viviendas.

• Formulario. Modelo de impreso de legalización de libros de una Cooperativa de viviendas. 

PARTE SÉPTIMA. Gestora de cooperativas de viviendas.

Capítulo 17.

Gestora de cooperativas de viviendas.  1. La Gestora de cooperativas de viviendas.  2. Leyes autonómicas de cooperativas. El apoderamiento a un gestor por el Consejo Rector de la Cooperativa de Viviendas.  3. La gestión encargada a una empresa gestora.  4. Contrato de servicios y contrato de gestión entre las empresas gestoras y las Cooperativas de viviendas.  5. Contenido de la gestión encomendada al gestor de cooperativas.  TALLER DE TRABAJO. Folleto de una gestora de cooperativas de viviendas explicando sus funciones. TALLER DE TRABAJO. Folleto publicitario de un gestor de cooperativas de viviendas. TALLER DE TRABAJO El control estatal y autonómico de las gestoras de cooperativas de vivienda en casos de financiación y vivienda protegida.

Capítulo 18.

¿Qué es una gestora de cooperativas? 1. Funciones de la gestora de cooperativas.  Funciones de promoción inmobiliaria.  Funciones urbanísticas.  Funciones jurídicas (estatutos y registros)  Funciones contables y administrativas.  Funciones económicas y financieras.  2. ¿Qué garantías debe ofrecer una gestora de cooperativas?

Capítulo 19.

Características de una gestora de viviendas.  1. Servicios de una gestora de viviendas.  2. Características de una gestora de cooperativas de vivienda: profesionalidad, transparencia y buena gestión.  Especialización.  Diligencia.  Eficacia.

Capítulo 20.

Funciones de una gestora de cooperativa de viviendas. 1. Funciones de una gestora de cooperativa de viviendas. 2. No es lo mismo una cooperativa que una gestora de cooperativas. 3. Limitaciones de la gestora en los fondos económicos de la cooperativa. 4. Las aportaciones de los socios deben realizarse a una cuenta bancaria abierta de titularidad de la cooperativa. TALLER DE TRABAJO  Funciones de las gestoras de cooperativas de viviendas. 1. Funciones de promoción inmobiliaria.  2. Funciones urbanísticas.  3. Funciones jurídicas (estatutos y registros).  4. Funciones administrativas.  5. Funciones económica y financiera.

Capítulo 21.

La promoción cooperativa y su perfil de rentabilidad-riesgo. 1. Características del modelo de promoción cooperativa de viviendas.  a. Sociedad Cooperativa Promotora. Comisión sobre el valor final de la promoción por los servicios de gestión.  b. Beneficio promotor se traslada a “bonus precio”.  “Bonus precio” de la promoción inmobiliaria y “comisión gestor” en la promoción cooperativa de viviendas.  2. Promover viviendas mediante cooperativas de viviendas tiene riesgos.  Un buen gestor de cooperativas de viviendas advierte de los riesgos.  a. Historial del gestor de cooperativas de viviendas.  b. Rating “riesgo promoción”  c. Perfiles de riesgo  d. “Bonus precio” mínimo exigido.  TALLER DE TRABAJO ¿Gestora de cooperativas viviendas o promotor inmobiliario encubierto? 1. La práctica: promotores inmobiliarios creando gestoras de cooperativas. 2. Jurisprudencia en contra del promotor empresa gestora de cooperativas de vivienda.

Capítulo 22.

Responsabilidad Civil General de la Gestora de Cooperativas. El seguro de responsabilidad civil del promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras análogas.  1. Régimen legal. 2. Cobertura del seguro de responsabilidad civil. 3. Responsabilidades y garantías adicionales. 4. Riesgos excluidos. TALLER DE TRABAJO Responsabilidad de la gestora de una cooperativa de viviendas en caso de defectos en la construcción. Equiparación por la responsabilidad entre gestor de cooperativas y promotor. TALLER DE TRABAJO.  La financiación de las cooperativas de vivienda. La responsabilidad del gestor de viviendas frente al banco.  1. Las cooperativas ante los bancos.  2. Financiación con circulante en el papeleo previo (calificaciones, autorizaciones …).  3. Falta de apoyo institucional. TALLER DE TRABAJO. Caso práctico de financiación de las cooperativas de vivienda.  1. ¿Cómo se financia una cooperativa de viviendas?  2. ¿Cómo se fija el precio de cada vivienda en cooperativa?  a. Coeficiente de participación en los gastos.  b. Reparto de los gastos financieros y asimilados  3. Variaciones en el presupuesto inicial  TALLER DE TRABAJO Dudas prácticas sobre las gestoras de cooperativas de vivienda. 1. Cuando el Consejo Rector de una Comunidad o Cooperativa está compuesto por empleados de la propia gestora de cooperativas. 2. La liquidación de la cooperativa y las obligaciones de la gestora de cooperativas. 3. Entrega de la documentación por parte de la gestora de cooperativas. 4. Cobro de un porcentaje por la gestora de cooperativas sobre el coste de la obra. 5. La presencia de la gestora de cooperativa de viviendas en las asambleas. 6. Responsabilidad penal de la gestora de cooperativas como promotor encubierto o “gestora integral”. Si la gestora fuese un “promotor encubierto” Lo que han dicho los jueces: condena a una gestora de viviendas por asumir funciones de “gestora integral”. TALLER DE TRABAJO Normas deontológicas de las gestoras de cooperativas de viviendas. Código de buena conducta. Empresa gestora Estructura de la empresa gestora Relación de la empresa gestora con la Cooperativa gestionada. Que cuente en plantilla o mediante contratos profesionales estables Una póliza de responsabilidad civil. Plan de actuación. • Memoria de la promoción. • Calendario previsto. • Procedimiento de admisión socios Altas y Bajas. • Forma de adjudicación de viviendas. • Coste estimado de la promoción desglosado por partidas. • Calidades iniciales y plazo previsto de entrega. • Plan Financiero. Relación entre varias empresas gestoras. Relación contractual y de gestión. La selección del contratista Los honorarios de gestión. Instrumentos para garantizar el cumplimiento de la normativa. Seguridad. Comisión de control. CHECK-LIST  Ventajas de ceder la gestión de la cooperativa de viviendas a profesionales. Desarrollar.

1. Obligaciones.
2. Derechos.

TALLER DE TRABAJO
 ¿Qué hacer si le echan de su cooperativa de viviendas? Cuando el banco niega el crédito al cooperativista y la cooperativa le da de baja.

TALLER DE TRABAJO
La baja del cooperativista de viviendas.
1. El escrito de solicitud de baja del cooperativista.
2. Derecho a reclamar las cantidades entregadas a cuenta.
3. Liquidación de las cantidades aportadas al proyecto.
4. La reclamación al seguro por cantidades entregadas a cuenta tras solicitar la baja en la cooperativa.
5. La baja y la responsabilidad limitada de los socios con relación a las deudas sociales.

TALLER DE TRABAJO
Acta completa de caso real en el que una asamblea extraordinaria de cooperativas de vivienda acepta la baja voluntaria de un socio cooperativista.

CHECK-LIST 


• El retraso en la entrega de las viviendas. ¿Ante quién reclamar?
• La posibilidad de cesión o permuta del derecho de uso y disfrute de la vivienda o local con socios de otras cooperativas de viviendas que tengan establecida la misma modalidad. Desarrolle dos supuestos problemáticos.
• El plazo de vinculación de la vivienda, es decir, el periodo en el cual no puede venderse libremente. Desarrolle dos supuestos problemáticos.

Los Estatutos regularán el derecho de los socios al reembolso de sus aportaciones al capital social en caso de baja en la cooperativa. Desarrolle dos supuestos problemáticos.

TALLER DE TRABAJO. 
Desarrollo de aspectos prácticos.
1. Compra a través de cooperativa de viviendas. 
2. Objeto y ámbito de las cooperativas de vivienda. 
3. Construcción por fases o promociones.
4. Auditoría de las cuentas de la cooperativa. 
5. Transmisión de los derechos sobre la vivienda adjudicada. 
6. Constitución de la cooperativa. 
7. Régimen de los socios cooperativistas. 
8. Órganos de la cooperativa. 

a. La Asamblea General. 
b. El Consejo Rector. 
c. La Intervención.
d. El Comité de Recursos. 

9. Régimen económico de la cooperativa. 

a. Capital social. 
b. Aportaciones obligatorias.
c. Aportaciones voluntarias. 
d. Reembolso de las aportaciones. 
e. Aportaciones que no forman parte del capital social.

10. Precisiones en caso de autopromoción inmobiliaria. TALLER DE TRABAJO.
El aval solidario de los cooperativistas para la financiación de la cooperativa. ¡Cuidado mucho riesgo!

TALLER DE TRABAJO.
El concurso de acreedores en las cooperativas de vivienda. Responsabilidad de la quiebra.

TALLER DE TRABAJO.
Cooperativa y consumo. Sanción de a una cooperativa por la falta de garantía de las cantidades percibidas a cuenta para la adquisición de la vivienda.

TALLER DE TRABAJO
Cooperativas de vivienda y consumo. 
1. Repercusión al socio “comprador” del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos (plusvalía).
2. Imposición al socio comprador a realizar la escritura pública según el notario que la cooperativa designe.

TALLER DE TRABAJO
Aspectos legales de la situación del socio en caso de disolución o liquidación del la cooperativa. El problema de la responsabilidad de los socios frente a terceros compradores. Lo que dicen los jueces.

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Disolución de cooperativa de viviendas de propiedad horizontal al constituirse la comunidad de propietarios.

CHECK-LIST 

1. ¿Es obligatorio que las cantidades aportadas a una cooperativa estén aseguradas por una compañía de seguros o avaladas por una entidad bancaria o caja de ahorros?
2. Si el cooperativista se sale de la cooperativa por demora en la entrega, ¿hasta cuándo puede pedir el reembolso de sus aportaciones? 
3.  ¿Tiene la cooperativa obligación de informar de la fecha de entrega igual que un promotor normal?
4. La vivienda tiene desperfectos, ¿durante cuánto tiempo se puede reclamar en vía administrativa? 
5. Una persona quiere subrogarse a una cooperativa. El problema es que no sabe cuando le darán la vivienda, ya que en el contrato no indica nada. ¿Es eso legal? 

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Resumen de ayudas del Plan de Vivienda 2018-2021

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Derecho de superficie y cooperativas de vivienda. Suelo exclusivo para cooperativas de vivienda. Ejemplos en Aragón, Cataluña y en la Comunidad Valenciana.

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Dictamen de Comunidad Autónoma sobre la capacidad legal de cooperativas de vivienda para la contratación de promoción de vivienda de protección oficial.

• Contabilidad  de una cooperativa de viviendas. 

• Artículos 45 (apdo. 1) y 51 Ley de cooperativas:  Redacción según Ley 16/2007, de 4 de julio, de reforma y adaptación de la legislación mercantil en materia contable para su armonización internacional con base en la normativa de la Unión Europea 

1. Libros contables de las cooperativas de vivienda. 
2. Auditoría de las cooperativas de vivienda. 
3. Contabilidad de los recursos propios de las cooperativas de vivienda. 

a. Capital social 
b. Aportaciones de capital 
c. Aportaciones obligatorias
b. Retribución de aportaciones de socios y asociados. 
c. Actualización de las aportaciones 
d. Reembolsos de las aportaciones
e. Aportaciones que no forman parte del capital social.
f. Participaciones especiales y otras fuentes de financiación 

4. Los resultados 

a. La determinación de los resultados
b. Resultados cooperativos 
c. El resultado extracooperativo 

5. Aplicación de los excedentes. 

a. Excedente cooperativo 
b. Excedente extracooperativo 
c. El retorno cooperativo a los socios. 

6. Imputación de pérdidas 
7. Los fondos de las cooperativas 

a. Fondo de reserva obligatorio 
b. Fondo de educación y promoción

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• Formularios.Modelo de cuentas anuales ordinarias de una Cooperativa de viviendas.

TALLER DE TRABAJO
Orden EHA/3360/2010, de 21 de diciembre, por la que se aprueban las normas sobre los aspectos contables de las sociedades cooperativas.

TALLER DE TRABAJO.
Auditoría de las cuentas de la cooperativa. La responsabilidad que se exige a los auditores en casos de cooperativas insolventes. El caso de la PSV y los informes de auditoría de las cooperativas.

TALLER DE TRABAJO. 
Ley 16/2007, de 4 de julio, de reforma y adaptación de la legislación mercantil en materia contable para su armonización internacional con base en la normativa de la Unión Europea. Resumen. 
1. Nueva regulación de las cuentas anuales. 
2. Nueva regulación de las cuentas consolidadas. 

TALLER DE TRABAJO. 
Plan General de Contabilidad  Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad. Real Decreto 1515/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad de Pequeñas y Medianas Empresas y los criterios contables específicos para microempresas. 

TALLER DE TRABAJO. 
Fórmulas prácticas para el Nuevo Plan General Contable. 
1. Estado de flujos de efectivo. 
2. El coste amortizado. 
3. Estructura del nuevo Plan General Contable   Marco conceptual, normas de registro y valoración 
4. Plan General de Contabilidad: General, Pymes y Microempresas. 
5. El PGC de PYMES. 
6. Plan de Cuentas 

Fiscalidad de una cooperativa de viviendas.

1. Consideración previa.
2. Impuesto de Sociedades. 
3. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos documentados (ITP y AJD). 
4. Impuesto del Valor añadido (IVA). 
5. Impuesto de bienes inmuebles. 
6. Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos (plusvalía municipal). 
7. Impuesto de Actividades Económicas las cooperativas de viviendas.

• Formularios.

2. Contrato de participación social y preadjudicación de vivienda en cooperativa 

3. Contrato de adjudicación provisional. Modelo de de adjudicación de vivienda protegida para la adjudicación de las viviendas construidas por una Cooperativa. 

a. Documento de adjudicación de vivienda protegida 

1. Objeto de la adjudicación. 
2. Coste estimado de la vivienda. 
3. Préstamo hipotecario cualificado.
4.- Ejecución de las obras. 
5.- Cantidades a cuenta. 
6.-  Ratificación acuerdos. 
7.- Entrega de la vivienda.
8.-  Resolución del contrato por denegación de la Calificación Definitiva. 
9.- Resolución por motivo de los yacimientos arqueológicos.
10.- Modificación de Declaración de Obra nueva y División Horizontal y constitución de la Comunidad de Propietarios.
11.- Seguros.
12.- Resolución por incumplimiento o por la voluntad unilateral de la adjudicataria. 
13. Gastos comunes y de la vivienda. 
14.- Visado del contrato.
15.- Gastos de escrituras e intereses del préstamo.
16.- IVA y demás impuestos y gastos. 
17.- Exigencias del régimen de protección oficial. 
18.- Derecho de tanteo y retracto. 
19.- Sumisión. 

b. Documentación anexa al contrato. 

Datos sobre la construcción 
Copia de autorizaciones y licencias 
Garantía de las cantidades anticipadas
Información jurídica 

c. Pliego de condiciones particulares

d. Cláusulas adicionales para los contratos de viviendas protegidas a precio concertado 

e. Cláusula adicional para contratos de residentes en la localidad donde estén ubicadas las viviendas. 

5. Contrato de adjudicación definitiva de vivienda en la cooperativa. 

6. Contrato de inscripción y adjudicación "provisional" y "definitiva" de vivienda en régimen de cooperativa de viviendas. 

7. Modelo de Estatutos de una Cooperativa de Viviendas. 
 

Modelo a. Estatutos comentados de una Cooperativa de Viviendas.

Modelo b. 

CAPITULO 1
DENOMINACIÓN, DOMICILIO, ÁMBITO, OBJETO Y DURACIÓN.
Artículo 1.- Denominación y régimen legal.-
Artículo 2.- Domicilio social.-
Artículo 3.- Ámbito territorial.-
Artículo 4.- Objeto social.-
CAPITULO II
LOS SOCIOS
Artículo 6.- Personas que pueden ser socios.-
Artículo 7.- Adquisición de la condición de socio.-
Artículo 8.- Procedimiento de admisión de socios.
Artículo 9.- Obligaciones de los socios y responsabilidades.-
Artículo 10.- Derechos de los socios.-
Artículo 11.- Baja voluntaria.-
Artículo 12.- Baja obligatoria.-
Artículo 13.- Normas de disciplina social.-
CAPITULO III
ÓRGANOS DE LA SOCIEDAD
Sección Primera.- La Asamblea General.-
Artículo 15.- Concepto y clases.-
Artículo 16.- Competencia.-
Artículo 17.- Convocatoria de la Asamblea General.-
Artículo 18.- Forma y contenido de la convocatoria.-
Artículo 19.- Constitución De la Asamblea.-
Artículo 20.- Derecho de voto. Voto por representante.-
Artículo 21.- Adopción de acuerdos.-
Artículo 22.- Acta de la Asamblea.-
Artículo 23.- Impugnación de acuerdos de la Asamblea General.-
Sección Segunda.- El Consejo Rector.-
Artículo 24.- Naturaleza, competencia y representación.-
Artículo 25.- Composición.-
Artículo 26.- Elección.-
Artículo 27.-Duración, cese y vacantes.-
Artículo 28.- Funcionamiento del Consejo Rector.-
Artículo 29.- Impugnación de los acuerdos del Consejo Rector.-
Sección Tercera.- Los interventores y auditoría externa.-
Artículo 32.- Funciones y nombramiento de los interventores.-
Artículo 33.- Informe de las cuentas anuales.-
Artículo 34.- Auditoría Externa.-
CAPITULO IV
RÉGIMEN ECONÓMICO
Artículo 35.- Capital Social.-
Artículo 36.- Aportaciones obligatorias.-
Artículo 37.- Aportaciones voluntarias.-
Artículo 38.-Remuneración de las aportaciones.
Artículo 39.- Actualización de las aportaciones.-
Artículo 40.- Transmisión de las aportaciones de los socios.-
Artículo 41.- Transmisión de derechos.-
Artículo 42.- Aportaciones y financiaciones que no forman parte del capital social.-
Artículo 43 Reembolso de las aportaciones.-
Artículo 44.- Ejercicio económico y determinación de resultados. Cuentas anuales.-
Artículo 45.- Aplicación de los excedentes.-
Artículo 46.- Imputación de pérdidas.-
Artículo 47.- Fondo de reserva obligatorio.-
Artículo 48.- Fondo de educación y promoción.-
CAPITULO VI
DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE LA COOPERATIVA
Artículo 49.- Causas de la disolución.-
Artículo 50.- Liquidación.-
Artículo 51.- Adjudicación del haber social.-
CAPITULO V
DOCUMENTACIÓN SOCIAL
Artículo 52.- Documentación social.-

Modelo c.  Estatutos de Cooperativas de Viviendas de la Rioja.

a. Obtención y calificación de suelo 
b. Concurso público
c. Tramitación administrativa del concurso 
d. Redacción de pliegos 
e. Constitución de la mesa de contratación 
f. Modelo de pliego de condiciones técnicas y económico-administrativas

• Ejemplo real de constitución de una cooperativa de viviendas con la expectativa de adjudicación de suelo en Sevilla y las previsiones para el caso de no ser adjudicatarios.

• Guía sindical de consejos para promoción de vivienda pública en régimen de cooperativas. Consejos sobre el precio final de la vivienda en cooperativa.