• El controller de una promotora inmobiliaria. 

1. Distribución de los costes de una promoción inmobiliaria. 

a. Costes de la compra de suelo. 
b. Coste de obra. 

2. Balance de la promotora inmobiliaria.

a. Existencias: el activo por excelencia. 
b. Tesorería y financiación (aviso: en este sector el dinero llega al final). 
c. “Si no fuese por los anticipos de las preventas …” 

3. Financiación de la promoción inmobiliaria. 

a. Financiar el IVA. 
b. Préstamo promotor. 
c. Aplazamiento del pago del suelo por su efecto en el TIR. 
d. ¿Cómo reportar periódicamente al banco?. 

TALLER DE TRABAJO. 
Análisis de viabilidad de un proyecto inmobiliario: plazo de retorno, VAN y TIR, no es tan difícil. 

1. Controlar es comparar los resultados con los planes. 
2. Formas de controlar, desde la inspección a la auditoría. 
3. ¿Qué es la eficacia del sistema de control de gestión?. 
4. Principios del control de gestión. 

1. Controller: el puesto de trabajo más ofrecido. 
2. ¿Qué hace un controller? 
3. Las funciones del controller: poner en números los planes de la empresa. 
4. ¿Quién puede ser controller de una inmobiliaria? 
5. Asistentes del controller o controller de departamentos o división. 

TALLER DE TRABAJO. 
El día a día de un controller: controlar internamente la gestión económica y financiera de una empresa. 
1. Supervisar los procedimientos contables. 
2. Formación académica del controller. 
3. Una virtud imprescindible: ser meticuloso y una temporada en una auditoría. 

TALLER DE TRABAJO. 
Ejemplos de anuncios de ofertas de trabajo para controller. 

TALLER DE TRABAJO. 
El controller y la dependencia respecto a la dirección financiera. 

TALLER DE TRABAJO. 
Relaciones del controller con la dirección financiera y general. 

TALLER DE TRABAJO. 
¿Cómo se estructura el sistema de control de gastos? 

TALLER DE TRABAJO. 
¿Qué es la contabilidad de gestión de gastos? 

TALLER DE TRABAJO. 
Equilibrio financiero y balances. 

TALLER DE TRABAJO. 
Distribución temporal de gastos. 

TALLER DE TRABAJO. 
El control de gastos y el análisis del riesgo económico de cada proyecto de inversión.

TALLER DE TRABAJO. 
El control de gastos en función de los departamentos responsables. 

• El controller de una inmobiliaria antes de poner ladrillos. 

1. Análisis de los costes de una promoción inmobiliaria. 
2. Clases de gastos en una promoción inmobiliaria. 
3. La cuenta de explotación de las promociones inmobiliarias. 

CHECK-LIST 

1. Desarrolle los gastos de una promoción inmobiliaria. 
2. ¿Cómo se estructura el precio de compra del suelo respecto de otros gastos? 
3. ¿Pueden imputarse los gastos en función de la tipología de una promoción inmobiliaria? 
4. ¿Qué utilidad tiene poder saber el beneficio que generará un mayor gasto concreto? 
5. ¿Cómo planificar los gastos de una promoción inmobiliaria?. 

1. La condición de viabilidad económica 
2. Costes de la producción de solares edificables 
3.  Ingresos de la producción de solares edificables 

1. Calendario de la obra. 
2. Previsión de costes. 
3. Previsión de ventas en caso de promoción. 
4. Previsión de ingresos y pagos. 
5. Control de gastos e ingresos de la promoción 
6. Control de tesorería o financiero de la promoción inmobiliaria. 
7. Distribución del préstamo financiero en las fases de la promoción inmobiliaria.
8. Viabilidad económica y financiera. 

CHECK-LIST 

Elaborar un estudio financiero de viabilidad de una promoción inmobiliaria. 

1. Introducción. 
2. Aspectos financieros.
3. Método de la Tasa Interna de Retorno (TIR). 
4. Análisis de viabilidad económica: método dinámico.

1. Introducción 
2. La condición de viabilidad de las actuaciones urbanísticas 
3. Variables económicas de las actuaciones urbanísticas. 
4. La plusvalía urbanística. 
5. Derechos y deberes de los propietarios de los terrenos. 

• El controller y el presupuesto de una promotora inmobiliaria. 

1. ¿Qué es la gestión presupuestaria?.
2. Un presupuesto para cada circunstancia. 

a. Presupuestos de control. 
b. Presupuesto financiero. 
c. Presupuesto de gestión. 
d. Presupuesto de análisis contable. 
e. Presupuesto de promoción o ventas inmobiliarias. 

3. ¿Cómo preparamos el presupuesto en una inmobiliaria?. 
4. Primero se hace un presupuesto y luego llega la realidad: las desviaciones. 
5. Responsabilidad sobre el control de gastos. 

1. Variables financiera de planificación de obra. 
2. Fases presupuestarias. 

a. Previsión de los ingresos 
b. Previsión de pagos 
c. Cobros e ingresos (cash-flow). 

3. Estimación de costes directos e indirectos de una obra. 

a. Costes directos de la obra. 
b. Costes indirectos de obra. 

4. Seguimiento y control presupuestario del planning de la obra. 
5. Aspectos contables en la gestión de obra. 

TALLER DE TRABAJO 
Presupuesto de producción de promotora inmobiliaria. 
1. El presupuesto de producción 
2. Presupuesto de construcción. 

a. Presupuesto de materiales de obra. 
b. Presupuesto de mano de obra directa

TALLER DE TRABAJO 
Presupuesto de ventas de una promotora inmobiliaria. 

• El controller en la construcción de inmuebles. 

1. Presupuesto de un proyecto de construcción. 
2. Metodología de cálculo de costes y elaboración de presupuestos. 
3. Unidad de obra 

a. Unidad de obra en Contabilidad de Costes y de Gestión. 
b. Unidad de obra en presupuestos de proyectos de construcción. 
c. Estado de mediciones 
d. Partidas alzadas 
e. Cuadros de precios 

4. Costes de personal. 
5. Costes de los materiales. 
6. Precio unitario. 
7. Precio descompuestos. 
8. Precios auxiliares 
9. Presupuestos 

a. Presupuestos parciales 
b. Presupuesto general 

10. Contabilidad de la obra. 

a. Definiciones de precios. 
b. Sistemas de contabilidad de costes 

11. Definición de precios 

a. Precio de suministro (PSU) 
b. Precio auxiliar (PA) 
c. Precio unitario descompuesto y auxiliar 
d. Precio unitario auxiliar (PUA) 
e. Precios complejos descompuesto y auxiliar 

f. Precio funcional descompuesto (PFD) 
12. Los precios de coste desde la contabilidad de costes y de gestión 
13. Referencia espacial del precio. 

1. Producto inmobiliario y precios de venta. 
2. Control de venta y clientela. 
3. Control de cobros y facturación de una promoción inmobiliaria. 
4. Control de avales. 
5. Control ISO 9000 de entrega de una promoción inmobiliaria. 

• Tesorería y Cash Management. 

TALLER DE TRABAJO 
Instrumentos de cobro y pago. 

TALLER DE TRABAJO. 
Análisis del riesgo 

• Gestión de cobros. 

• Planificación financiera inmobiliaria. Contabilidad financiera inmobiliaria. 

1. La planificación financiera en función de los planes de ventas. 
2. Previsión de resultados en las cuentas de la empresa. Cuentas provisionales de explotación. 
3. Previsión del balance. 
4. Previsión sobre efectivo. 
5. Previsión de proveedores 
6. Presupuesto Financiero o Plan de Caja. 

TALLER DE TRABAJO. 
La planificación financiera. Análisis del Balance (rentabilidad y solvencia). 
1. La planificación financiera. 
2. Elementos fundamentales de la planificación financiera. 
3. Características de la planificación financiera. 
4. Previsiones financieras en función de las ventas estimadas. 

a. En base al porcentaje sobre ventas. 
b. En base al presupuesto de Tesorería.

5. La planificación financiera y la técnica contable. 
6. Análisis del Balance (rentabilidad y solvencia). 

a. La rentabilidad 
b. Análisis de la solvencia 

7. Análisis mediante ratios. 

TALLER DE TRABAJO. 
Ley 16/2007, de 4 de julio, de reforma y adaptación de la legislación mercantil en materia contable para su armonización internacional con base en la normativa de la Unión Europea. Resumen. 
1. Nueva regulación de las cuentas anuales. 
2. Nueva regulación de las cuentas consolidadas. 
3. Modificaciones en el texto refundido de la Ley de Sociedades Anónimas. 

TALLER DE TRABAJO. 
Plan General de Contabilidad  Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad. Real Decreto 1515/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad de Pequeñas y Medianas Empresas y los criterios contables específicos para microempresas. 

TALLER DE TRABAJO. 
Fases empresariales de una empresa. Desde su creación a su consolidación.

TALLER DE TRABAJO. 
Una financiación distinta para cada situación empresarial. 

TALLER DE TRABAJO. 
Balance provisional e inversiones en Activo Fijo. 

TALLER DE TRABAJO. 
¿Diferencias entre el cash-flow económico y el financiero? 

TALLER DE TRABAJO. 
El análisis de la necesidad financiera. 

TALLER DE TRABAJO. 
Plan de actuación financiera. 

CHECK-LIST 

Análisis económico financiero de una inmobiliaria. 
1. Fondo de Maniobra 
2. Ratios económico   financieros. 

a. Ratio de liquidez 
b. Ratio de disponibilidad 
c. Ratio de endeudamiento 
d. Ratio de calidad de la deuda 
e. Ratio de garantía 
f. Rentabilidad Económica 
g. Rentabilidad Financiera 

1. Análisis patrimonial estático de un balance. 

a. Análisis del activo. 
b. Análisis del pasivo y endeudamiento. 

2. Nivel de endeudamiento. 
3. Análisis patrimonial dinámico 

TALLER DE TRABAJO. 
De la financiación a la inversión. 

• Planificación financiera de la inversión inmobiliaria. 

• El Controller no es el Director Financiero, aunque el director financiera a veces también es controller. 

1. El director financiero inmobiliario clave en caso de crisis empresarial. 

a. Relaciones con los bancos. 
b. Fiscalidad. 
c. Contabilidad y control de tesorería. 

2. Objetivos de la dirección financiera inmobiliaria. 

a. Cash flow y liquidez. 
b. Mejorar la financiación y optimización de recursos. 
c. Contabilidad y administración. 

3. Negociar con los bancos. Principios de negociación bancaria. 

1. El control de la estructura financiera. 
2. Control del ratio de endeudamiento. 
3. Control del riesgo financiero. 
4. Control de la liquidez y presupuesto financiero. 

TALLER DE TRABAJO. 
Esquemas para la reestructuración de la deuda financiera de una promotora inmobiliaria.
1. Los problemas: contracción de la demanda, recorte de liquidez por el banco y recalificación del riesgo promotor. 
2. Reestructuración de la deuda financiera. Esquemas de las fases del proceso de financiación para la Reestructuración o Refinanciación 
3. Análisis de viabilidad del negocio inmobiliario y alternativas de gestión de los activos inmobiliarios.

TALLER DE TRABAJO. 
Control de las condiciones bancarias 

TALLER DE TRABAJO. 
Financial & Corporate Recovery: la profesión del futuro. 

1. Solvencia y capacidad patrimonial. 
2. Fondo de maniobra .
3.  Solvencia, rotación y pagos sin retrasos. 
4. Análisis del resultado 

a. Empresa en punto muerto o punto de equilibrio.
b. Rendimiento técnico y comparativa con beneficios del sector. 
c. Apalancamiento financiero o nivel de endeudamiento. 

TALLER DE TRABAJO. 
¿Cómo hacer un análisis financiero en promotora / constructora? 

• El apalancamiento financiero. 

• Negociación bancaria de la financiación inmobiliaria. 

1. Financiación   a través de Pagos a Cuenta realizados por los Compradores antes de la entrega. 
2. Viabilidad económico financiera de una promoción inmobiliaria 

TALLER DE TRABAJO. 
Financiación de proyecto inmobiliario en construcción. 
1. Due diligence e identificación de riesgos de obra en construcción. 
2. Due diligence y análisis de riesgos de la precomercialización. 
3. Due diligence y análisis de riesgos físicos. 

TALLER DE TRABAJO. 
Financiación de proyecto inmobiliario construido y en alquiler. 
1. Due diligence e identificación de riesgos de proyecto inmobiliario construido y en alquiler. 
2. Due diligence e identificación de riesgos edificatorios. 
3. Due diligence y análisis de riesgos físicos. 

TALLER DE TRABAJO. 
Due diligence de comisiones bancarias, intereses y obligaciones de control financiero. 
1. Due diligence de comisiones bancarias e intereses. 
2. Due diligence de los impuestos por cuenta del prestatario (gross up) 
3. Due diligence de la cuenta corriente para el control del Project finance. 
4. Due diligence de la imputación de honorarios profesionales al prestatario. 
5. Due diligence de la declaración de garantías. 

TALLER DE TRABAJO. 
Due diligence de lo “covenants”, obligaciones del prestatario. 

TALLER DE TRABAJO. 
Resolución anticipada del Project finance.

TALLER DE TRABAJO 
Análisis y diseño del “Project Finance” 
1. El “Project Finance”, el proyecto como garantía financiera. 

a. Proceso de “due diligence” 
b. Características del “Project Finance”. 

2. Fases del “Project Finance” (desde la construcción a la amortización con flujos de caja). 

a. Fases temporales. 
b. Fases financieras (cuánto se necesita y cómo se negocia). 

3. Contabilización y amortización del Project finance (siempre antes de impuestos). 
4. Resolución de conflictos en el “Project Finance” 
5. Análisis del riesgo en el “Project finance”. 

a. Riesgos edificatorios. 
b. Riesgos de suministro y comercialización. 
c. El riesgo en el “Project finance” de un contrato llave en mano CON y SIN intervención previa del constructor (FEED). 

1. Identificación del riesgo. 
2. Clases de riesgos. 

a. Riesgos en fase de construcción. 
b. Riesgos en la Fase Operativa 
c. Tipos de riesgos 
d. Formas de cobertura 
e. Riesgos Financieros. 
f. Riesgos Legales. 
g. Fuerza Mayor. 
h. Riesgos por ingresos. 

TALLER DE TRABAJO. 
1. Identificar y poner precio a los riesgos. 
2. Riesgos según las fases de un proyecto 

a. Construcción del proyecto 
b. Inicio y puesta en marcha del proyecto 
c. Explotación y operación del proyecto 

3. Cómo proteger cada tipo de riesgo. 

a. Riesgos de construcción 
b. Riesgos de explotación y operación del proyecto 
c. Riesgos de mercado (compras ventas) 
d. Riesgos financieros del proyecto 
e. Riesgo país 
f. Riesgo de fuerza mayor 
g. Riesgos legales y documentales
h. Riesgos medioambientales 

1. Concepto. 
2. Características. 
3. Fases. 

Primera fase: Preliminares. 
Segunda fase: Aseguramiento / financiación. 
Tercera fase: Factores básicos en el análisis. 

4. Covenants y Securities. 
5. Otros tipos de coberturas. 

a. “Build Operate Transfer” -BOT-. 
b. Otras Coberturas Públicas(“Shadows Tolls”). 
c. Contrato por el uso del proyecto o "Throughput agreement". 
d. “Joint Venture” entre la iniciativa privada y la pública. 

CHECK-LIST 
1. ¿Quién se financia? 
2. ¿Quién financia? 
3. Los fondos propios 
4. Proporción de los fondos propios en el proyecto 
5. Fuentes de financiación ajena 

TALLER DE TRABAJO. 
La tasa de interés de retorno (T.I.R.). 

TALLER DE TRABAJO. 
1. La financiación en función del “cash-flow” del edificio. 
2. Flujos de caja y viabilidad de un proyecto 
3. ¿Cómo realizar una correcta evaluación financiera en base al cash-flow?. 
4. Análisis de sensibilidad 
5. El VAN y otras definiciones esenciales. 

a. Net Present Value (NPV) o valor actual neto (VAN) 
b. La tasa de descuento, el WACC y el coste del capital 
• El efecto de la deducción fiscal de recursos ajenos. 
d. La tasa interna de retorno (TIR) o Internal Rate of Return (IRR) 
e. El payback o plazo de recuperación de la inversión inicial 
f. La tasa contable de retorno o Accounting Rate of Return (ARR) 
g. Ratios o herramientas de control 

CHECK-LIST 
¿Qué es el CASH FLOW del edificio?. 
¿Qué es el CASH FLOW del proyecto?. 
¿Qué es el análisis de sostenibilidad y el VAN?.