CONTRATO DE OBRA.

  • ¿CÓMO SE ELABORA UN CONTRATO DE EJECUCIÓN DE OBRA  “LLAVE EN MANO”? 
VÍDEO DE JORNADA DE PRESENTACIÓN.
OPINIONES DE CLIENTES.
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ÍNDICE
PARTE PRIMERA.  PARTE SEGUNDA  PARTE TERCERA  PARTE CUARTA.  PARTE QUINTA. PARTE SEXTA.  PARTE SÉPTIMA.  PARTE OCTAVA.  PARTE NOVENA.  PARTE DÉCIMA.  ANEXO

 
  • DESTACAN EN ESTA OBRA 
    • LOS FORMULARIOS DE OBRA LLAVE EN MANO DE LAS PARTES SEXTA A SÉPTIMA.

 
PARTE PRIMERA. 
  • El contrato de obra. 
<
Capítulo 1. 
El contrato de obra. 
1. Introducción.
2. Concepto. 
3. Las partes 
a. El dueño de la obra. 
b. El contratista
c. La dirección de la obra 
d. Subcontratista 
3. La obra a contratar. 
4. El precio 
a. Precio cierto. 
b. Precio alzado
c. Precios unitarios 
d. Precio por piezas 
e. Precio por administración 
f. Cláusula de revisión 
CHECK-LIST 
  • Describa las diferencias y ventajas de las siguientes modalidades: 1) precio cierto, 2) precio alzado  (turn key price), 3) precios unitarios, 4) precio por piezas, 5) precio por administración 
  • Desarrolle las previsiones de la cláusula de revisión.
Capítulo 2. 
Precauciones en el contrato de obra. 
1. Precauciones en el contrato de obra. 
2. Los sujetos del contrato. 
a. La cooperación del dueño 
b. Director de obra 
c. Director de la ejecución 
d. Control de calidad 
Capítulo 3. 
Las fases de la obra. 
1. El proyecto de ejecución de obra. 
2. Acta de inicio o replanteo 
3. Planning de obra 
4. Variaciones en costes. 
5. Suministro de materiales 
6. Mora del contratista 

TALLER DE TRABAJO.
Caso práctico: el libro de incidencias. Precaución ante las multas. Modelo.

Capítulo 4. 
Herramientas de control presupuestario de una obra. 
1. Unidades de medición 
2. Organización del estado de mediciones. 
3. Descripción de las unidades de obra 
4. Tipos de mediciones 
a. Mediciones preliminares 
b. Mediciones de gestión 
c. Mediciones de proyecto 
d. Mediciones de ejecución 
5. Cuando el presupuesto se enfrenta a la realidad de la obra. 
a. Coste estándar y coste histórico o real 
b. Análisis de las desviaciones 
6. El  coste en una obra. Materiales 
7. El almacenaje de materiales. 
8. El control del gasto en mano de obra. 
9. Subcontratación. 
10. El beneficio de la obra para el constructor. 
11. La amortización como coste de obra. 

CHECK-LIST 

Describa las condiciones en la redacción de una unidad de obra. En especial la Orden de redacción, los capítulos de obra, etc.
Capítulo 5. 
Situaciones excepcionales. 
1. Suspensión de la obra. 
2. Modificación de la obra.

TALLER DE TRABAJO. 
El seguro todo riesgo construcción no cubre las obras abandonadas.

  • Coberturas y garantías 
  • Relación de cláusulas opcionales habituales a incluir como condiciones especiales en el seguro TRC 
  • Riesgos cubiertos. 
  • Riesgos excluidos
TALLER DE TRABAJO. 
El abandono de la obra por el constructor de conformidad con el promotor. 
  • Abandono voluntario de la obra 
TALLER DE TRABAJO. 
¿Qué debe hacer el promotor cuando el constructor no quiere abandonar la obra? 
  • Constatación del abandono 
  • Acta notarial 
  • Constancia documental de requerimiento por el abandono 
  • Instrucciones técnicas 
  • Notificaciones. 
Capítulo 6. 
Los pagos de la obra.
1. Certificaciones de obra en ejecución 
2. Anticipos 
3. Mora en el pago 
4. Certificaciones de revisión de precio 
Capítulo 7. 
Entrega de la obra. 
1. Introducción.
2. Verificación 
3. Recepción. 
a. Recepciones particulares 
b. Formalización 
5. Período de garantía. 
6. La liquidación. El Pago. 
Capítulo 8. 
La recepción de la obra: la clave del negocio de la promoción inmobiliaria. 
1. Introducción.
2. ¿Cómo se regula la recepción de la obra?. 
3. ¿Qué es la recepción de la obra?. 
4. Características de la recepción de la obra. 
5. Clases de recepción. 
a. Recepción expresa y tácita 
b. Recepción total y parcial
6. ¿Cómo formalizar la recepción de la obra? 
7. Efectos de la recepción de la obra. 
8. Plazo para efectuar la recepción.
9. Efectos de la recepción
10. Precauciones. 
11. Consejos para firmar el acta de recepción. 
a. Introducción. 
b. Requisitos del acta 
c. Efectos del acta 
d. Plazo 
e. Rechazo de la obra 
f. Tramitación del acta 
TALLER DE TRABAJO. 
La importancia del acto de recepción de las obras. 
1. ¿Cómo se realiza la "aceptación lega cuando se termina la obra del edificio? 
2. Consecuencias para los agentes de la edificación. 
a. Promotores: 
b. Aseguradoras. 
c. La práctica. 
d. Breve mención a la documentación del edificio. LIBRO DEL EDIFICIO 
TALLER DE TRABAJO. 
¿Cómo computar la edificabilidad y el retranqueo?. ¿sobre la parcela bruta o la resultante?. 

TALLER DE TRABAJO. 
Aspectos técnicos del abono y recepción de obras.
1. Certificaciones de obra 
2. Certificaciones a origen 
3. Certificación de acopios 
4. Medición de certificaciones 
5. Precios contradictorios. 
6. Trabajos adicionales no presupuestados. 
7. Liquidación de las obras 

TALLER DE TRABAJO. 
El presupuesto de obra. 
1. ¿Qué es el presupuesto de obra?. 
2. Clases de presupuestos 

a. Presupuesto estimativo 
b. Presupuesto valorativo 
c. Presupuesto valorativo detallado 
d. Presupuesto cerrado 
3. Estructura de costes de un presupuesto 
a. Costes directos 
b. Costes indirectos. 
Capítulo 9. 
Conclusión excepcional del contrato.
1. El desistimiento del dueño 
2. Muerte del contratista 
3. Imposibilidad sobrevenida 
4. Incumplimiento del contrato 
5. La modificación. 
6. La quiebra o suspensión de pagos.
Capítulo 10. 
Responsabilidades derivadas del contrato de obra. 
1. La ruina. 
2. La responsabilidad en la LOE. 

TALLER DE TRABAJO. 
Aspectos doctrinales y jurisprudenciales de la cláusula penal,  desistimiento y resolución del contrato de obra

PARTE SEGUNDA 
  • Financiación y “Project finance” de un contrato llave en mano.
<
Capítulo 11. 
Financiación y “Project finance” de un contrato llave en mano 
1. El “Project Finance”, el proyecto como garantía financiera. 
a. Proceso de “due diligence” 
b. Características del “Project Finance”. 
2. Fases del “Project Finance” (desde la construcción a la amortización con flujos de caja). 
a. Fases temporales. 
b. Fases financieras (cuánto se necesita y cómo se negocia).
3. Contabilización y amortización del Project finance (siempre antes de impuestos). 
4. Resolución de conflictos en el “Project Finance” 
5. Análisis del riesgo en el “Project finance”. 
a. Riesgos edificatorios. 
b. Riesgos de suministro y comercialización. 
c. El riesgo en el “Project finance” de un contrato llave en mano CON y SIN intervención previa del constructor (FEED). 
PARTE TERCERA 
  • Fiscalidad del contrato de ejecución de obra.
<
Capítulo 12. 
Fiscalidad del contrato de ejecución de obra. 
1. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas 
2. Impuesto sobre Sociedades 
3. Impuesto sobre el Valor Añadido 
4. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales 
5. Impuesto sobre el Patrimonio
6. Impuesto sobre Actividades Económicas 

TALLER DE TRABAJO 
El IVA en las certificaciones obra. Emisión de facturas por ejecución de obras.

PARTE CUARTA. 
  • Formularios preliminares en la obra. 
1. Modelo de contrato de redacción de proyecto básico y de ejecución 
2. Modelo de contrato de arquitecto proyectista redactando en un solo proyecto el proyecto básico y el de ejecución.
3. Modelo general de contrato entre promotor y arquitecto. 
Modelo a.
Modelo b.
4. Modelo de contrato de arquitecto director de ejecución de obra 
5. Modelo de contrato de encargo de trabajo profesional a arquitecto 
6. Modelo de contrato con arquitecto técnico. 
PARTE QUINTA.
  • Formularios de ejecución parcial de obra. 
1. Modelo de contrato de ejecución parcial de obra. 
2. Modelo de contrato de ejecución parcial de obra con contratista principal. 
3. Modelo de subcontrata para ejecutar capítulo o unidad de obra 
4. Acta de replanteo e inicio de obra 
Modelo a. 
Modelo b. 
Modelo c 
5. Modelo de comunicación del constructor al promotor de finalización de la obra 
6. Acta de recepción de obra 
Modelo a. 
Modelo b. 
7. Modelo de acta de recepción de obra sin reservas. 
8. Modelo de acta de recepción de obra con reservas 
Modelo a. 
Modelo b 
9. Modelo de acta de subsanación de defectos 
10. Acta de manifestaciones.
11. Notificación por la dirección facultativa al promotor de la terminación de la obra
PARTE SEXTA. 
  • Formularios de contrato de obra. 
1. Contrato básico de ejecución de obra. 
Modelo a 
Modelo b 
2. Formulario BÁSICO de contrato de ejecución "llave en mano". 
3. Contrato entre promotor y constructor con pago del precio con una parte fija y otra variable.
4. Modelo de contrato de ejecución de obra por ajuste o precio alzado 
5. Modelo de contrato de obra sin aportación de materiales. 
6. Contrato de ejecución de Obra con suministro de materiales. 
Modelo a
Modelo b
PARTE SÉPTIMA. 
  • Formulario relevante de contrato de obra llave en mano.
  • Formulario de modelo relevante pero básico contrato de ejecución "llave en mano". 
Consideraciones preliminares. 
    a. Posesión y acceso a la obra. 
    b. Terminación, recepción y liquidación de la obra. 
    INTERVIENEN 
    EXPONEN 
    ESTIPULACIONES
    Primera.Objeto del contrato. 
    Segunda.Precio. 
    Tercera. Inadmisión de revisión de precios. 
    Cuarta. Dirección facultativa. 
    Quinta. Modificaciones al proyecto y obras adicionales. 
    Sexta. Seguridad y salud. 
    Séptima. Acta de replanteo. 
    Octava. Ejecución de obras y plazo de las mismas. 
    Novena. Libro de ordenes. 
    Décima. Personal y medios auxiliares. 
    Undécima. Materiales, equipos y suministros. 
    Duodécima. Acceso a la obra.
    Decimotercera. Licencias, honorarios y demás gastos. 
    Decimocuarta. Certificaciones de obra. 
    Decimoquinta. Terminación de las obras.
    Decimosexta.  Recepción de la obra. 
    Decimoséptima.. Liquidación de la obra. 
    Decimoctava.. Responsabilidad y garantías. 
    Decimonovena. Penalizaciones. 
    Vigésima. Resolución del contrato. 
    Vigésima primera.. Cláusula de sumisión expresa. 
  • Documentación para la puesta a disposición de la obra
PARTE OCTAVA. 
  • Formulario de un modelo muy detallado de contrato de ejecución de obra llave en mano. 
INTERVIENEN
MANIFIESTAN 
CLAUSULAS 

Sección 1 

De la Identidad de los Participantes en la Construcción y de los Documentos que integran el Contrato. 
1. IDENTIDAD DE LOS PARTICIPANTES Y SUS FACULTADES. 
  • DIRECCIÓN FACULTATIVA. 
  • GERENTE DEL PROYECTO. 
  • ENTIDAD DE CONTROL.
2. DOCUMENTOS CONTRACTUALES Y NORMAS VINCULANTES PARA LAS PARTES. 
  • LIBRO DE ORDENES E INCIDENCIAS. 
  • ANEXOS. 
3. ORDEN DE PRELACION DOCUMENTAL.
Sección 2 
Del Objeto del presente Contrato y del Precio 
4. OBJETO DEL CONTRATO. 
5. PRECIO. VARIACIÓN DE PRECIOS POR MODIFICACIONE5 DEL PROYECTO. RETENCIONES. 
Variación de precios por modificaciones del proyecto. 
Retenciones. 
6. FORMA DE PAGO - CERTIFICACIONES DE OBRA
7. RETRASO EN LOS PAGOS 
8. LIQUIDACION FINAL DEL PRECIO 
Sección 3º 
De las Obligaciones Asumidas por el constructor 
9. PLAZO DE EJECUCIÓN. ENTREGA DE DOCUMENTOS TRAS LA FIRMA DEL CONTRATO
10. OBLIGACIONES GENERALES DEL CONSTRUCTOR 
11. RIESGO DE LA OBRA 
12. OBLIGACION DE INFORMACION
Sección 4 
De la Construcción de la obra
13. COORDINACION DE LA OBRA 
14. INSTRUCCIONES IMPARTIDAS POR EL PROPIETARIO. 
15. CALIDAD DE LOS MATERIALES 
16. CALIDAD DE LAS OBRAS. 
17. COMPROBACIONES 
18. VISITAS 
Sección 5 
De la Organización de la Obra 
19. REPRESENTANTE EN LA OBRA
20. SEGURIDAD E HIGIENE EN EL TRABAJO 
21. COMPROBACIÓN 
22. INSTALACIÓN DE LA OBRA 
23. REUNIONES EN LA OBRA
24. RETRASOS. FORMALIZACIÓN DE LOS MISMOS. 
25. PENALIZACIONES POR RETRASOS 
Sección 6 
De la Recepción y Toma de Posesión de la obra 
26. RECEPCION DE LA OBRA 
27. RECEPCION PROVISIONAL 
28. RECEPCION DEFINITIVA 
Sección 7 
Seguros. 
29. SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL 
30. SEGURO RELATIVO A LA GARANTIA TRIENAL. 
31. SEGURO DE TODO RIESGO DE LA OBRA
32. JUSTIFICACION DEL PAGO DE LAS PRIMAS DE LOS SEGUROS. 
Sección 8 
De la Extinción del Contrato
33. SUPUESTOS DE EXTINCION CONTRACTUAL 
34. EL DESISTIMIENTO DEL PROPIETARIO. 
35. RESOLUCION DEL CONTRATO POR PARTE DEL CONSTRUCTOR
36. RESOLUCION DEL CONTRATO POR PARTE DEL PROPIETARIO. 
37. EFECTOS DE LA RESOLUCION 
Sección 9 
De las Disposiciones Finales 
38. LEY APLICABLE 
39. CLÁUSULA COMPROMISORIA. 
40. ACUERDOS ANTERIORES 
41. RENUNCIA 
42. IMPUESTOS Y GASTOS 
43. COMUNICACIONES. DIRECCIONES. 
44. FORMALIZACIÓN DEL CONTRATO. 
PARTE NOVENA. 
  • Formulario de un modelo de contrato de obra "llave en mano" de un centro comercial.
REUNIDOS 
EXPONEN 
    ESTIPULACIONES 
    Primera. Objeto del Contrato. 
    • Listado de anexos. 
ANEXO lº 
ANEXO 2º 
ANEXO 3º 
ANEXO 4º 
ANEXO 5º
Segunda. Aclaraciones al Proyecto.
Tercera. Dirección Facultativa. 
Cuarta. Presupuesto de la Obra. 
Quinta. Fijación de Precio de partidas adicionales. 
Sexta. Representación de la PROMOTORA. 
Séptima. Aumento o disminución Presupuesto. 
Octava. Plazo de Ejecución. 
Novena. Aportaciones de las partes. 
Décima. Acopios.
Undécima. Medios Auxiliares. 
Duodécima. Libro de Ordenes e Incidencias. 
Décimo tercera. Certificaciones de Obra y Aval. 
Décimo cuarta.Cesión o Subcontratación. 
Décimo quinta. Personal.
Décimo sexta. Seguridad y Salud. 
Décimo séptima. Garantías y Fianzas. 
Décimo octava. Daños a personas o cosas, seguros. 
Décimo novena. Impuestos y gravámenes. 
Vigésima. Permisos, Autorizaciones y Licencias. 
Vigésimo primera. Hallazgos, afloramientos y alumbramientos. 
Vigésimo segunda. Vigilancia. 
Vigésimo tercera. Resolución del Contrato. 
Vigésimo cuarta. Efectos de la Resolución. 
Vigésimo quinta. Conclusión y recepción de la obra. 
Vigésimo sexta. Plazo de Garantía. 
Vigésimo séptima. Conclusión del Contrato. 
Vigésimo octava. Liquidación. 
Vigésimo novena. Sujeción a la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas y Legislación Urbanística. 
Trigésima. Domicilios a efectos de notificaciones. 
Trigésimo primera. Jurisdicción. 
PARTE DÉCIMA. 
  • Formulario de actuaciones ante la paralización de obras. 
1. Actuaciones ante la paralización de obras. 
2. Actas de Paralización de Obra (con y sin contratistas). 
3. Acta de paralización de obra por abandono del contratista.
ANEXO 1
Esquemas procedimentales de la Dirección de ejecución de obras.
  • Trámites de visado obligatorio y otros.
  • Apertura de Expediente.
  • Trámites adicionales durante la obra.
  • Cierre de Expediente. Certificado Final de Obra.
ANEXO 2
  • Contrato de ejecución de obras relacionado con un concurso de ejecución de obras de urbanización.
ANEXO 3
  • Contrato para la ejecución de la obra de viviendas de promoción pública, garajes y trasteros. 
  • Sistema precio cerrado.
ANEXO 4
  • Pliego de condiciones reguladoras para concurso de construcción de viviendas VPO por lotes. 
  • (Presupuestos y plazos de ejecución en función de los lotes).
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